Искаме да дадем апартамента на детето си, но и да си гарантираме, че няма да бъдем изоставени след това. Казаха ни, че удачен вариант е да го прехвърлим с договор за издръжка и гледане. Какво представлява той, какво ни гарантира и каква е защитата ни?

В.Ч., София



Договорът за издръжка и гледане може да бъде обявен за нещо като българска марка в договорното право. Макар и законово неназован, правната и съдебната практика не само го познават, но и са му отделили много решения, тълкувания, определения.

Не може да има спор, че той е един от най-разпространените способи за придобиване на имот, практикуван най-често от родители към деца, от дядо и баба към внуци, както и от самотни възрастни хора, които искат някой да се грижи за тях до смъртта им. Определено тази тенденция ще се запази. Затова е добре да се познават не само правилата, но и рисковете. Както за тези, които по този начин ще прехвърлят имот, така и за тези, които ще го получат срещу задължението да гледат и издържат.

Макар на пръв поглед договорът за издръжка и гледане да изглежда като дарение, той определено не е такъв. Но често се прикрива точно дарение.

Класическият вариант на този договор спазва основните правила за продажба по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), макар и с някои различия. Най-малкото защото тук не се осъществява истинска покупко-продажба.

Със сигурност обаче този договор е възмезден, което веднага го отличава от дарението. И макар и да не се дават пари, имотът се прехвърля срещу насрещно задължение - "издръжка и гледане". Това че договорът е възмезден, означава, че наследник по закон не може да претендира, че е накърнена запазената му част според Закона за наследството (ЗН). Ако например има две деца и имотът се прехвърли на едното, другото не може да претендира след смъртта на родителите, че има запазена част. То може само да претендира, че има някакъв порок в договора - например, че другото дете не се е грижело и не е давало издръжка.

Придобиването на имот срещу издръжка и гледане има няколко основни характеристики, които са описани дори в специално Тълкувателно постановление на Пленума на Върховния съд. Те могат да бъдат извлечени и от сравнително постоянната вече съдебна практика.

Първата е, че този, който дава имота, го прехвърля още със сключването на договора. Т.е. този, който го получава, става веднага собственик и притежава нотариален акт. Той може да го ипотекира, продава, заменя. Задължението за грижи и издръжка обаче не отпада.

Този, който ще получи имота, трябва да може да доставя грижите и издръжката - това означава, че той трябва да е най-малкото пълнолетен и дееспособен, както и наистина да има доходи или пък възможности да се грижи за прехвърлителя до смъртта му.

Много често в тези договори се записва, че имотът се прехвърля "срещу задължението да ме гледа и издържа, като ми осигури спокоен и нормален начин на живот, какъвто съм водил досега". Тази обща фраза със сигурност не е добра за този, който прехвърля. Всъщност тя не е в полза и на този, който ще издържа и гледа, защото всеки може да каже, че той не осигурява спокоен и нормален живот примерно.

Много по-добре е да се запише сравнително конкретно какви точно грижи ще се полагат и каква издръжка ще се дава, за да е ясно всичко. Вярно е, че това е доста трудно. Не може например в договора да се запише: "да ми дава 100 лв. на месец" или "да ме къпе два пъти седмично". Но може да се запише например: "да ми дава храна всеки ден", "да ме води на лекар при необходимост" и други подобни.

За отбелязване е, че задължението за гледане и издръжка е единно и неделимо и че частичното неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение, заради което може договорът да се развали. Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато - а не един месец да се дават, а друг - не. Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него.

Важно е да се знае, че ако в договора не е отразено къде точно следва да живее и пребивава този, който дава имота, и къде ще се осъществяват грижите и издръжката за него, се приема, че те следва да се осъществяват в обекта, който се прехвърля. Затова е добре и това да се конкретизира. Възможно е да се запише и че прехвърлителят запазва правото да ползва имота до смъртта си.

Необходимо е и лицето, което прехвърля имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона, което може да доведе до обявяването на нищожност на договора.

Съществува и хипотезата, при която този, който прехвърля имота, надживява този, който го получава. Според Върховния съд това не прекратява автоматично договора. Просто първият може да иска полагането на грижи и издръжка от наследниците на втория. Единственият начин да се иска прекратяване на договора е, ако той е сключен с оглед на личността на получаващия имота - например, че е лекар. А пък неговите наследници не са. В такъв случай прехвърлителят може да поиска анулирането.

При всички случаи обаче при пълно или частично неизпълнение на задълженията за доставка на издръжка и грижи може да се иска пълно или частично разваляне на договора от страна на този, който трябва да ги получава. Това става по съдебен ред. Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му. Развалянето на такъв договор е с обратно действие - имотът се връща на този, който го е прехвърлил, без да се налага той да плаща издръжката и гледането. Трябва да плати обаче подобренията в имота, ако такива са направени. Със сигурност този договор дава голяма защита и сигурност на прехвърлителите.