В строителната еуфория от последните няколко години, която привлече огромни капитали от чужбина, мнозина българи позабравиха за едно специфично явление - строителните пирамиди и оставените след "дейността" им огромни изкопи и недовършени сгради. Е, финансовата криза охлади строителния ентусиазъм и завари много проекти наполовина довършени, т.е. мнозина, които вече са платили за жилище "на зелено", са на път да преоткрият усещанията на измамените от строителните фараони.

По време на строителния бум, когато цените на имотите растяха, много хора решиха да си купят жилище на зелено заради по-ниските цени. Но напоследък продажбите на такива имоти съвсем замръзнаха заради огромния брой жилища, които излязоха на пазара. Данни на агенциите за недвижими имоти показват, че у нас има над 115 000 оферти за вече готови апартаменти, включително и на изгодни цени. Много хора обаче вложиха пари в недовършени имоти, преди финансовата буря да засегне цялата икономика, и очакванията са, че точно 2009 г. ще се превърне в годината на замразените проекти. От Българската строителна камара прогнозираха в близките месеци да бъдат замразени проекти в областта на недвижимите имоти за над 5 млрд. лв., голяма част от които жилищни сгради.

Застрашени са главно проекти, при които инвеститорът е успял да продаде малка част от жилищата и не си е осигурил финансиране. Такъв е случаят например с проекта на израелски инвеститор "Бистрица гардънс" за 52 еднофамилни къщи, който беше замразен. Инвестиционният фонд Black Sea Property пък спря строителството на своя сграда в столичния квартал "Младост".

Могат да бъдат спасени проекти, при които са продадени 50-60% от жилищата. Тогава решаваща е ролята на банките и готовността им да предоговорят условията по финансирането. Но при такива ситуации често започва забавяне на строителството на сградата.



Потърпевшите



Според брокери хората, които са си купили жилища на зелено преди кризата и сега чакат завършването им, са в неизгодна позиция. Те са купили апартаментите си на високи цени от порядъка на 1200-1300 евро за квадрат. Продажбите обаче спират, строежът се забавя и ако инвеститорът иска да спечели нови клиенти, трябва драстично да свали цените. Това е неизгодно за строителя, а и най-рано купилите са недоволни, че са платили повече.

Често пъти за довършването на даден обект трябва съвсем малко, примерно само разрешение за ползване. Причината да не се издава т.нар. акт 16 е в огромните закъснения при връзването на жилищата към ВиК и електрическата мрежа. Често това отнема толкова време, колкото е било необходимо за построяването на сградата. Наскоро Европейският потребителски център за България алармира, че рязко са се увеличили жалбите на британски и ирландски граждани, закупили втори дом на зелено в черноморските ни курорти. Въпреки че сградите са почти завършени, те нямат акт 16 и много от чужденците не желаят да чакат повече.

Разбира се, срещат се и случаи, при които хората са внесли само 10-15% капаро и трябва да забравят за тези пари, защото проектите са замразени. Брокери посочват, че най-много спрени строежи има в квартали като "Манастирски ливади" и "Младост".



Какво да се прави?



Юристите обикновено дават няколко ясни съвети, които ще гарантират правата ни при покупка на жилище на зелено. "Предварителният договор, който се сключва преди покупката на жилище на зелено, няма нищо общо с последиците, свързани с придобиване на нотариалния акт на имота", предупреждава Димитър Танев, председател на Съвета на нотариусите към Нотариалната камара. "Това е само обещание за сключване на договор и купувачът трябва да изисква да стане собственик на имота с нотариален акт", допълва той.

Естествено нормално е и строителят да изисква при прехвърляне на собствеността да е получил по-голямата част от сумата. "Сега обаче заради намаленото кредитиране от банките има риск да не си събере парите", припомня Танев. Затова напоследък се въвеждат т. нар. актове с отложено право на собственост. Строителят подписва нотариалния акт, но той влиза в сила под условие, че е прехвърлена цялата сума.

Според Танев, ако строителят започне да се бави със завършването на сградата и купувачът вече е придобил право на собственост, той може сам да се заеме с довършването й. Собственикът може да развали договора с предната фирма и да ангажира нова, посочва Танев. Това става, ако купувачите не са изплатили част от цената и могат да използват тази сума за довършването на сградата от друга фирма. "Наистина коства нерви, но пък няма да останат без имот", коментира Танев. Според него инвеститорите са склонни на такива споразумения, ако видят, че няма да могат да завършат в срок проекта.

За да се предпазим от излишни усложнения първо трябва да се уверим, че строителят е и собственик на земята, съветват юристи. Ако това не е така, неизбежно ще има проблеми със собствеността на имота.

Друг важен момент е при подписването на договора да има конкретен график за строителния цикъл. Трябва да е ясно в какви срокове ще започне строежът на сградата, кога трябва да бъдат издадени акт 14, 15 и 16 и ако строителят не се включи в този график, да са предвидени неустойки. Ако договорът бъде просрочен безвъзвратно, трябва да има възможност за неговото разваляне.

Юристи припомнят, че всеки предварителен договор съдържа два основни момента, които може да са уредени и чрез два договора. Единият засяга издаването на нотариалния акт и прехвърлянето на собствеността, а другият обхваща изграждането на сградата и графика на строителството. Тогава се регламентират и плащанията от страна на купувачите. Посочва се каква сума трябва да се внесе като капаро, колко трябва да се доплати, когато строежът вече излиза от земята, на груб строеж и при издаване на съответните разрешения за ползване. "Всички тези неща трябва да са детайлно уредени в договора, подчертава Танев.

Според него обаче времето на големите пирамиди с недвижими имоти е отминало. "Почти няма случаи, при които да има само гола поляна, без строителството да е започнало", категоричен е той.





ГОЛА ПОЛЯНА

Въпреки твърденията, че вече няма мащабни забавяния на строителството, известни от зората на демокрацията, "Сега" се натъкна на фрапиращ случай. Въпреки че купувачите имат договор, подписан още през лятото на миналата година, бъдещите им апартаменти все още са една гола поляна. Сградата би трябвало да се появи на ул. "Атанас Томов" във Варна, а крайният срок за завършването й е до края на годината.

Повечето купувачи са платили част от сумата на фирмата изпълнител "Строй инвест". Такъв е случаят с Галин Петков, който е платил капаро 17 100 евро от обща цена, предвидена за жилището - 62 000 евро. Кандидат-собственикът дори платил комисиона 1800 евро на агенция за недвижими имоти, която посредничила при сделката. Според Галин въпросната агенция вече не съществува и лицето, което е осъществявало връзка със строителната фирма, също е изчезнало.

"Строителството се забави, защото беше подадена жалба срещу подробния устройствен план", обясни пред "Сега" Алекси Алексиев, управител на "Строй инвест". След това паднал и водопровод, който не бил отразен в кадастралната карта на имота и това също довело до закъснение. "Ежедневно говоря с 10 от собствениците и всяка сутрин още 10 идват при мен в офиса", коментира Алексиев. Той обясни още, че ще поиска да се удължи срокът за завършване на проекта, и е готов да обсъди плащане на компенсации за забавянето.