Темата за ипотеката е една от най-третираните през последните няколко години, особено при сегашния бум на закупуване на недвижими имоти чрез банкови кредити. Постоянно се пише и разисква какво представлява ипотеката, как и къде тя се вписва, какви са нейните разновидности и т.н.

Има обаче един момент, свързан с нея, на който като че ли се обръща много малко внимание. А той е без съмнение сериозен и свързан с много практически проблеми. Става дума за заличаването на ипотеката.

Според закона и правната доктрина учредяването на ипотека обхваща две фази - сключването на ипотечен договор и вписването му. Ипотеката винаги предполага едно вземане, което се обезпечава. Тя създава възможност за надеждно обезпечение на кредитора да се удовлетвори преди всички от недвижимия имот на длъжника, ако той не изпълнява ипотечния договор. При това без значение е в чии ръце се намира имотът - дали на длъжника или на трето лице.

Или казано иначе, банка, която е отпуснала кредит на дадено лице, за да закупи имот и в чиято полза е учредена ипотеката, има право да стане собственик на съответния имот, ако кредитът не се погасява.

Мнозина си мислят, че като са изплатили заема си, то ипотеката се заличава автоматично. Тя обаче виси в тежест и след изпълнението на ипотечния договор. Затова и не рядко хора, които продават имота си, след като са си върнали кредита, с изненада установяват, че ипотеката си стои вписана. Това обстоятелство не рядко плаши купувачите, които съвсем законно и естествено проверяват в службите по вписвания дали избраният от тях за закупуване имот няма тежести. И тук възниква конфузната ситуация, при която продавачите започват да доказват, че отдавна са изплатили кредита, че не би трябвало да има ипотека. Подобни случаи има дори с вземани и изплатени още преди много години кредити от ДСК (по онова време само тя е давала кредити). И по тях ипотеките си висят в партидата на съответния недвижим имот. И фактически, когато отиде човек, който иска да купи даден имот и провери в службата за вписване, ще се окаже, че върху него има тежест и се води, че има ипотека - дори и кредитът да е изплатен.

Затова е необходимо всеки заинтересуван да знае поне в основни линии процедурата по заличаването на ипотеката. Това може и да не е човекът, който е бил собственик на имота при учредяването на ипотека, т. е. теглилият кредита. Може и да е последващ купувач на имота.

Според чл. 179 от Закона за задълженията и договорите вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитор, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. Когато кредитор е държавен орган, заверка на подписа не се изисква.

Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от съдебното решение. Заличаването се извършва чрез специално отбелязване в партидата на ипотекирания имот. Отбелязването се прави отстрани на вписания акт, като се посочва документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено. То се подписва от съдията по вписванията.

Заличаването погасява ипотеката. Съществува обаче вариант, според който ако актът - съгласието или съдебното решение, на чието основание е станало заличаването, бъде обявен за недействителен, то ипотеката може да се впише отново.

Необходимо е да се знае, че банките, които са отпускали кредити и в чиято полза е била учредена ипотека, събират специални такси, за да дадат съгласие за заличаване й, независимо че всички вноски са изплатени отдавна. Така например ДСК събира по 27,50 лв. такса за съгласие и придвижване на документите за заличаване, независимо че да речем става дума за взет и изплатен дори преди повече от 10 години кредит.

Интересно е да се отбележи, че според Закона за задълженията и договорите и Правилника за вписванията, когато са изминали 10 години от датата на вписването на ипотеката и то не е подновено, заличаването става по молба на заинтересувания, без други доказателства.

Нещо, което противоречи на постановката за даване на задължително съгласие от страна на ипотекирания кредитор, за да бъде извършено заличаването. Така или иначе, е прието, че такова съгласие трябва да се дава, за да се извърши отбелязването в партидната книга.

Има специално правило за заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан. При него трябва да се удостовери, че продажбата е утвърдена с влязло в сила решение.

Законът допуска и само частично заличаване на ипотеката (само за част от имот, или ако е направена за група от имоти, то тя се вдига за някой от тях и т.н.). То се извършва по същия начин, както заличаването изцяло.