Имам сключен предварителен договор за продажба на имот, но другата страна нещо бяга от отговорност. Мога ли да направя нещо по въпроса?



М.Я., София



Предварителните договори, включително и за покупко-продажби на недвижими имоти, са известни отдавна в България. Те обаче станаха особено модерни през последните години като опит за някаква застраховка срещу евентуални измами. Освен това те са ползвани и като бариера срещу появата на други купувачи или продавачи, както и да няма промяна в последния момент на условия и цени. Освен това при тези договори има отлагане на сключването на окончателната сделка, което в определени случаи помага за набавянето на съответните пари, които трябва да се платят за покупката или пък за набавянето на документи, необходими за крайния акт. Да не говорим, че предварителният договор стана неотменна част и например от тегленето на жилищен кредит.

Уредбата на предварителния договор основно е в Закона за задълженията и договорите, в Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и в Закона за собствеността (ЗС). Тя със сигурност обаче не е достатъчна при това масово използване, още повече, че и съдебната практика е твърде противоречива, когато споровете около този договор стигнат до съда.

Така или иначе според чл. 19 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Пак там е записано и че "предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма". Това означава, че този договор може и да не минава през нотариус. Това обаче изобщо не прави този договор "слаб", с възможност за лесно измъкване или нещо подобно.

Защото изрично за него законът - ЗЗД, е предвидил хипотеза за това този предварителен договор да стане окончателен "насила", чрез съд, независимо от последващо нежелание на някоя от страните.

Така в чл.19, ал. 3 от ЗЗД е записано, че "всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор". В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Това означава, че всеки предварителен договор може да стане окончателен и въпреки волята на някоя от страните. Например, ако купувачът не изпълни задължението си да плати цената за имота и се опита да се откаже, то продавачът може да поиска от съда да го задължи да си изпълни задълженията. И ако има редовен предварителен договор, то почти сигурно е, че съдът ще го направи. Същото се отнася и до продавача. Ако той се опита да се откаже, то купувачът може да поиска да бъде сключен окончателен акт, който да го направи собственик.

В ГПК има специална глава, озаглавена "Производство за сключване на окончателен договор". Според чл. 362, ал. 1 от Кодекса "при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си". На практика съдебното решение замества окончателния договор. В него се възпроизвеждат фактически клаузите от предварителния договор. Още нещо, което трябва да направи всеки човек, сключващ такова споразумение, е много внимателно да подписва. Евентуално съдебно решение има силата на изпълнително основание, което означава, че се стига и до принудително изпълнение на заложеното в предварителния договор.

Важно е да се знае обаче, че при такова дело ищецът трябва да изпълни задължението си по предварителния договор в двуседмичен срок от влизането в сила на съдебното решение, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. Ако в този срок "ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението". Тази процедура важи за всякакви предварителни договори, без значение дали за движими или недвижими имоти.

В ГПК обаче има и изричен текст, че когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

С решението си да обяви предварителния договор за окончателен, съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

Необходимо е да се знае и че при завеждането на иска исковата молба трябва да бъде вписана в службата по вписвания. Иначе според закона за собствеността "ако исковата молба не е вписана, решението, което е постановено по нея, няма действие спрямо трети лица освен от деня, в който то е вписано". Това ще означава, че, ако продавач продаде имота на друго лице, докато трае това дело, и купувачът не е вписал исковата си молба с искането за обявяване на предварителния договор за окончателен, то той няма да получи имота.