Една нова тенденция бавно и на тласъци се промъква след кризата и добавя основания към мрачните прогнози за световния растеж. Това е нежеланието за притежание, de-ownership, което обикновено се свързва с поведението на младите хора. Те предпочитат последен модел смартфон пред кола, разчитат на метрото и Uber, не се застояват на едно място и не бързат да купуват собствено жилище. Един от най-големите страхове на автомобилните компании например е нежеланието на новата генерация в западните страни да купува автомобили - за разлика от поколението преди 30-40 години, което държеше да навлезе в живота с мръсна газ и свистене на гуми.

Част от страховете се оказаха преувеличени и когато в началото на тази година купувачите на коли на възраст под 35 години доближиха 28%, поне в САЩ си отдъхнаха - от кризата било. Но както там, така и в Европа остават в сила другите фактори, които карат младите да се въздържат от скъпи покупки - по-късното създаване на семейство и по-ниската раждаемост, редом с увеличената им мобилност.

Предпочитанията на младите в България - една твърде разнолика група, за да се поддава на обобщаване по поколенчески признак, видимо са по-различни. До голяма степен те са предизвикани от принудителна мобилност - по-амбициозните избират да учат и работят в чужбина, други, които са имали лошия късмет да се родят в изостанали райони, се местят в столицата и големите градове. Последната група често живее под наем, но колата е задължителна. Все още у нас притежаването на автомобил е белег за социален статус.

Все пак късното създаване на семейство и късното отделяне от родителите (освен младежите, които се местят в друг град) са характеристика, по която младите българи приличат на западните си връстници.

В същото време възрастните - тези, които държат спестяванията на нацията, са все по-притеснени от спадащите лихви и търсят активи, в които да насочат парите си. Те също имат своята дилема, усложнена от въпроси, свързани с наследниците, житейска перспектива и т.н. За да е още по-сложно, у нас през последните години кривата на доходите твърдо се измества в полза на по-младите, тоест не е оправдано да се отлага покупката на жилище за по-добри времена, защото те може би няма да настъпят.

И така,



кой избор е по-далновиден



- да трупаш имоти и вещи, или да не се обвързваш със собственост и да наемаш каквото ти е нужно, когато ти е нужно.

Такъв въпрос е опит да се обхване необятното и човек, в зависимост от индивидуалния си опит, перспективи и предпочитания, може да защитава едната или другата теза.

Затова ще започна с конкретен пример, от първо лице. От известно време искам да сменя остарелия си фотоапарат с нов, но всеки път, когато наистина ми потрябва по-добра камера, решавам отново да взема под наем. Цените варират - примерно от 15 до 45 лева на ден, има отстъпки за уикенда и за повече дни. Ако вземате най-евтиното и снимате всеки уикенд, за една година ще сте платили 1100 лева. Като нов, фотоапаратът струва към 1500 лева, а след една година може да се продаде на старо за 1100-1200 лева, в зависимост от състоянието. Очевидно сметката не излиза. Освен това има риск апаратът да откаже в ръцете ви и всеки път се губи време за вземане и връщане.

Но съотношението на доводите се променя, ако ползвате техниката рядко, примерно веднъж месечно. До 13 уикенда годишно има смисъл да наемате. При най-скъпата техника - дори повече. Работата е там, че цените падат, дори ако камерата не се използва - заради моралното изхабяване и лимоновия проблем (страха от скрити дефекти). Колкото повече време минава, толкова по-бързо е поевтиняването, особено след като изтече гаранцията. Моят първи DSLR например сега струва само около 15% от първоначалната си цена и няма особено значение, че е в отлично състояние.

Голямо предимство на наемането е, че дава гъвкавост. Можете изцяло да смените системата, ако сте решили да снимате макро (нужен е специален обектив) или спорт (нужна е бърза камера и телеобектив) и така нататък. Някой може да възрази, че това не върши работа при професионалистите и то е така в повечето случаи. Но ако говорим за хоби, аргументите са на кантар.



Пред подобен избор са изправени и "неделните" шофьори



Поддържането на личен автомобил е скъпо удобство. За обикновена лека кола например трябва да предвидите 97 лв. винетка, поне 50 - 90 лв. за технически преглед, отделно данък (данъкът е в зависимост от мощността), около 600 лв. за застраховките "Гражданска отговорност" и "Автокаско". А ако МПС-то е купено на старо (или е по-точно да се каже - особено ако е купено на старо), разходите за поддържането му за няколко години ще надхвърлят покупната цена. Ако колата не се ползва всеки ден (има щастливи хора, които живеят срещу офиса и детската градина), рент-а-кар за уикенда (но не всеки уикенд) е алтернатива, която заслужава внимание.

Все пак при ниските цени на "втора ръка" сметките показват, че въпреки всички неуредици и постоянни ремонти притежаването на автомобил като цяло е по-изгодно в България. Особено за жителите на най-големите градове, които имат нужда от колата всеки ден (разбира се, състоянието на градския транспорт и градското планиране са една от причините за това). Затова и собствениците на автомобили у нас са относително висок процент с оглед на ниските доходи - с четири леки автомобила на 10 души България доближава Португалия и Ирландия и е много по-моторизирана, отколкото обичайния еталон за сравнение - Румъния.

Освен това в България услугата рент-а-кар е относително скъпа - примерно от 20 до 35 евро на ден за опел, рено и подобни. Но пък таксиметровите услуги са по-евтини, отколкото в други страни, и можеха да бъдат алтернатива, особено ако не бяха спрели Uber. Изобщо аргументите тук излизат извън финансовата математика и стигат до публичните услуги и регулациите. Няма да накарате градските жители да преосмислят отношението си към автомобила (или покупката на втора кола), ако няма гаранция срещу неприятни изненади с такситата, ако няма добро градско планиране и обществен транспорт и политика, която насърчава отговорното ползване на велосипеди.

Изкачвайки се по стълбицата на житейската необходимост, стигаме до въпроса на въпросите - да купим или да наемем жилище. Доскоро такава дилема почти не стоеше, но времената след кризата поставиха въпроса на дневен ред. Затова не е изненада, че



Евростат отчете намаляване на дела на собствените жилища в ЕС от 73%



през 2008 г. на 70% през 2015 г. България не е изключение - този дял се понижава от над 80% до 78%.*

Но напоследък спадащите лихви като че ли отново променят тежестта на аргументите, поне що се отнася до големите градове. Жилищата, за разлика от колите и техниката, държат цена, а земята под тях не се амортизира. И за разлика от повечето други вещи, те са актив, който носи доход - от ръст на цената (евентуално) и от отдаване под наем. Затова могат да бъдат вид спестяване за пенсия, а за много хора с ниски доходи - и единственото.

При наемите ситуацията се поддава по-лесно на предвиждане, поне към момента. Изчисленията показват, че средният нетен доход от отдаване под наем в София (4% и повече за добрите квартали) общо взето доближава лихвите по жилищните заеми.

Но дали е оправдано да се купува жилище, като се разчита само на поскъпването му? Не винаги, а и в краткосрочен план това може да е рисков залог. Според НСИ средната цена на жилищата у нас все още е с 29.9% под нивата от 2008 г., макар да се е повишила с 10% спрямо дъното от 2013 г. От 1998 г. насам средното реално повишение на цените на жилищата е с 1.9%. Но голямата инфлация от 1997 г. прецаква сметките: спрямо 1995 г. - най-далечната година, за която НСИ дава данни, жилищата са поскъпнали 60 пъти, само че инфлацията е обезценила парите близо 65 пъти.

Фактът, че цените на имотите като цяло са нараствали през последните десетилетия, освен това не означава, че това ще се случва винаги и навсякъде. Повечето къщи в Северозападна България например сега струват по-малко от сумата, необходима за ремонт на покрива им, а преди 25 години собствениците им едва ли са очаквали, че ще се стигне чак дотам. Светът се променя бързо и никой не може да гарантира, че престижен днес район няма да западне след 25 години, колкото средно трае една ипотека.



Разбира се, никой не живее в "средно" жилище



и затова, ако не е налице мощен тренд и прогнозите са несигурни, индивидуалните особености са определящи.

Наемането има няколко предимства пред притежаването, които не са свързани с финансови аспекти: ако една вещ се ползва рядко и ако тя не е жизненоважна; ако моделът на ползване се променя често; ако предстои съществена житейска промяна; ако не сте сигурни и искате да пробвате; ако искате да се възползвате краткотрайно от предимствата на актив, който не можете да си позволите (например, ако сте родител на първокласник и търсите близост до определено училище); за всеки, който обича новостите.

Но когато става дума за основни потребности, наемането рядко е трайно решение, въпреки че то оставя отворена вратата за предизвикателства (например, работа в чужбина). Притежаването, от друга страна, осигурява контрол и социална сигурност и колкото по-бедна и дистанцирана е държавата, толкова по-валидно е това. Но детайлите и конюнктурата също играят роля.





* С най-висок дял на собствените жилища са източноевропейските страни, докато по-богатите страни - Австрия (24%), Германия (25%), Швейцария, Франция са на опашката. За това има и исторически причини - например строителството на сгради с цел решаване на жилищния проблем в Германия след войната. В САЩ и Великобритания този дял е по-висок, но и в двете страни процентът се срина след кризата (в САЩ до нива, невиждани от 60-те и то въпреки всичките им подкрепящи програми отпреди кризата).



20% от жилищата се купуват за отдаване под наем

ВЕНЕТА НАЧЕВА

Над 20% от всички сделки с имоти през 2015 г. са били сключени с цел инвестиция - купувачът влага парите си и отдава апартамента под наем, сочат данни на "Адрес недвижими имоти" за миналата година. Любопитното е, че в сравнение с година по-рано делът на тези собственици е 18%, а през 2013 г. те са били едва 9%.

Основната причина за това хората със спестявания да се преориентират от депозитите към имотите са ниските банкови лихви. Тенденцията се засилва въпреки увеличението на цените на жилищата през тази и през миналата година, защото заедно с поскъпването паднаха и лихвите по кредитите. Нагоре върви и средната работна заплата.

Заедно с поскъпването на имотите, което през тази година е около 10% в София, а за страната - около 6%, има увеличение и в цените на наемите. В столицата през третото тримесечие то е около 9 на сто, а само през септември някои брокери отчетоха около 15% по-високи цени на наемите. През септември този пазар традиционно се "събужда" - основно заради началото на учебната година на гимназисти и студенти.

Но както е при строежа на нови жилища и покупко-продажбите, говорим за ръст при наемите само в по-големите градове. Освен столицата това са Варна, Бургас, Пловдив и университетски центрове като Благоевград и Велико Търново. Търсенето в столицата остава основно в Студентския град, "Младост", "Манастирски ливади", "Изток". Там двустаен върви за около 250-300 евро на месец. По-евтино е в "Люлин" и "Обеля" - наемът там може да падне и под 450 лв. За около 300 лв. пък се търсят тавански помещения или боксониера с една стая плюс баня.