Какви са задължителните условия при сключването на един договор? Доколко свободно може да се определя това, което е заложено в него?

Т.М., София



Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) вероятно е един от най-старите действащи нормативни акта в България. Той е в сила от 1950 г. и оттогава е променян по-малко от 20 пъти. За разлика от много и най-нови закони, които се изменят дори по 50 пъти годишно. Така или иначе именно ЗЗД е нормативният акт, който определя правилата за изготвянето, сключването, действителността, подписването, действието на договорите, които вероятно няма дееспособен човек, който да не използвал през годините.

ЗЗД определя, че договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Лицата се ползват от правата си, за да задоволяват своите интереси. Те не могат да упражняват тези права в противоречие с интересите на обществото, пише още в закона. Може да става дума за продажба, за заем, за изработка, за влог, за поръчка, за замяна. С договор може да се продаде кола или пък може да се купи апартамент.

По закон страните могат свободно да определят съдържанието на договора. Но това само доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави, определя ЗЗД. Това последното, колкото и да е разтегливо като понятие има голямо значение, защото може да направи един договор лесно за атака. Така например е задължително един договор за продажба на недвижим имот да е в писмена форма, и то с нотариална заверка. Или пък не може да има сключване на договор, който примерно да съдържа някакво престъпление в себе си.

Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Те могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

Договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи. Трети лица, които недобросъвестно попречат за изпълняването на договора, пък дължат обезщетение.

При договори за прехвърляне на собственост и за учредяване или прехвърляне на друго вещно право върху определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта.

При воденето на преговори и сключването на договори страните трябва да действат добросъвестно. В противен случай те дължат обезщетение. Това пък означава, че ако има някаква измама, ако има прикриване на действително, то не само може един договор да бъде прекратен, обявен за недействителен, но и да се търси дори обезщетение.

Друго правило, върху което стъпва един договор, е, че предложителят по бъдещото споразумение е обвързан с предложението до изтичането на срока, който е определен в него или е обикновено нужен според обстоятелствата, за да пристигне приемането. Ако предложението бъде оттеглено, то няма действие, когато съобщението за оттеглянето му пристигне преди или най-късно едновременно с предложението.

Според чл.14 от ЗЗД един договор се смята сключен в момента, в който приемането достигне у предложителя. Ако след изпращане на приемането някоя от страните умре или изпадне в състояние, което е причина за поставяне под запрещение, договорът се смята сключен.

Договорът се смята сключен в мястото, където е направено предложението, разпорежда още законът.

Когато обаче предложението включва общи условия, то приемането е действително само ако съдържа писмено потвърждение на общите условия. При несъответствие между вписани уговорки и уговорки в общите условия имат сила първите, макар и вторите да не са заличени. Това е важно условие по отношение на договори, свързани с мобилни оператори, вода, ток, парно. Там има общи условия винаги.

При договори с продължително изпълнение промяната на общите условия има сила за насрещната страна по заварен договор само ако й е било съобщено и ако тя не е заявила в дадения й писмено достатъчен срок, че го отхвърля.

Според чл.18 от ЗЗД пък договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Много често преди окончателния договор се сключва т.нар. предварителен. И за него също има правила в ЗЗД. Така предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск в съда за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.