Зевзи, Наградата по-точно е за съчинение, писано още когато Буш е бил пияница и на уелфеър. По икономическа география, защо една страна изнася и внася едно и също нещо. |
Чичо Фичо, Може и да ставам нахална, но става въпрос за пари и повече конкретика и затова пак ще попитам за още пояснение по казуса с ипотеките, които не могат да се платят от доходи, а от растящи цени. Ето какво си писал вчера: Как хората си ядат екуитито от къщите? Рефинансират ипотеката при нови условия с нова банка, по-изгодни, и получават cash back, който ядат. По-изгодни, докато цената на къщата расте. Като падне (все някога пазара се пресища), хората се оказват с повече кредити, отколкото струва къщата. Плащанията се увеличават, хората м/увременно закъсват с парите, не могат вече да ги продадат и се оправят с банката. Да почна поред: "Рефинансират ипотеката при нови условия, по-изгодни, и получават cash back..." Възможни ли са по-изгодни лихви от лихвите от времето когато основния лихвен процент е 1.00? "По-изгодни, докато цената на къщата расте." По какъв начин лихвата на един заем зависи от цената на къщата? Да не би колкото е по-голяма цената на къщата (и съответно заема), толкова да е по-малка лихвата? Ако да, това значи ли, че трябва да се взема все по-голям и по-голям заем? "Като падне, хората се оказват с повече кредити, отколкото струва къщата." Т.е. идеята е, че заема никога няма да бъде изплатен с други доходи, а постоянно ще се рефинансира и рефинансира с нови заеми? И постоянно ще се плащат вноски на банката?! Разбира се, най-добрия отговор ще бъде с пример с точни цифри, а не с голословни твърдения за неща, които по принцип са възможни, но не и на практика. |
Сирена, фичософа е най-нечистоплътния тип тук , но общо взето сега е прав. Когато рефинасираш къща и се е повишила оценката и то се смята че имаш повече екюти в имота и банката смята че си по-надежден кредитополучател затова и по-добрите условия. Пример: Купуваш къща за $500 000 и даваш 10% от себе си и $450 000 заем от банка. Къщата някой ден става $600 000 казва се че имаш 600 -450 = 150К екюти. Тоест банката те смята за надежден защото дори и да падната цените оттук пак си над водата, не като българските реднекове дето купуваха със Кул Ейда на рълълтардите катронени кутии по $650К през 2006. Муа-ха-ха! |
Ако трябва да се отговори по точно на въпроса на Сирена, след като къщата се е повишила със 100хилки, това означава че собственикът има собственост със 100 хилки повече, но ги няма в кеш. Обаче, агресивните банки наложиха тъпата идея къщата да служи като спестовна касичка, сиреч на базата на тези 100хилки повече, банката е склонна да ти отпусне със 100хилки повече кредит, кредит който ти ДОПЪЛНИТЕЛНО изплащаш, отделно от мортгиджа ти. Сиреч вместо да се тормозиш с разни банки да та оглеждат отвсякъде за да ти отпуснат заем, това беше един "лесен" начин да си вземеш кредит, като заложиш това допълнително нарастване на цената на имота. Нещо като да си изядеш тортата докато се прави . ОБАЧЕ, когато цената на имота падне, това имаганерно "екюти" изчезва, става отрицателно, и съответно изведнъж се оказва че плащаш мортгидж, лихва по заема, и в същото време къщата ти има отрицателна стойност |
И какво от това, че ставам по-надеждна? Евентуално да взема нов заем с по-малка лихва и това да ми намали вноските? Това ли е всичко? Нещо ми се вижда недостатъчно, особено ако лихвените нива са били на дъното и ако е можело да паднат, то ще е минимално и недостатъчно?! С колко реално може да ми падне лихвата и вноската - 100, 200, 1000$ (в горния пример)? |
Хепи, така излиза, че за да плащаш трябва да вземаш все нови и нови заеми? Никой ли няма под ръка един конкретен пример с конкретни суми и конкретни погасителни вноски? Струва ми се, че без точна сметка няма как да се види схемата?! |
Или казано в цифри: Нормална ситуация: 1.Теглиш заем за къща която струва 500хилки 2.Плащаш си мортгиджа 20г. 3.След като си платиш мортгиджа, 20г по късно, къщата ти вече струва 1милион. Продаваш я, и имаш 1милион в кеш. Ненормална ситуация: 1.Теглиш заем за къща която струва 500хилки 2.Плащаш си мортгиджа, но на 10г решаваш да "осребриш" част от "екюитито" 2.1.Да кажем че в този момент къщата ти вече струва 750хилки, сиреч с 250 хилки повече, тогава, имаш право на ПОНЕ 250хилки бърз заем от банката, като за залог служи това увеличение на твоето екюити, при съответната лихва, която уж била по ниска. 2.2.Да кажем че вземеш заем от 250хилки. Резултата е че вече освен мортгиджа, плащаш и лихва по заема(главница и лихва). 2.3.Другият резултат е че къщата ти може и да струва 750 хилки, но ако ти я продадеш сега, ще получиш само 500хилки (предполага се че другите 250 ти ВЕЧЕ си ги изял/а). 3.След като си платиш мортигджа, и заема, къщата ти пак струва 1 милион.... |
Предложение-Вместо да се замерват с думи, защо всеки не сканира и не постне тука фиша за заплатата си.Да речем за цялата 2007г. Става въпрос за господата Мечочовек, Фичо и Салиери.Макар и обезценени, все пак парите са измерител и на някаква стойност . |
Нищо няма да ти намалее. Идеята на заема е че ти трябва нещо спешно, и обикновено харчиш кеша ВЕДНАГА, а го изплащаш с години след това, с лихвите. Проблема е как да вземеш кредит ако няма какво да заложиш? Е, в случая залагаш къщата си, и като резултат, плащаш мортгидж+лихвата на новият заем. Сиреч, плащаш ПОВЕЧЕ. Цялата галамация е за да се направи кредита ЛЕСЕН за взимане, а когато нещо стане лесно....обикновено бива много бързо изнасилено (последното не е мой коментар ) А защо човек би направил такава глупост? Ами примерно чупиш си двата крака, нямаш работа, нямаш приходи...и? Как да вземеш кредит че да се вдигнеш на крака? Или пък искаш да отидеш на екскурзия на луната? Или пък .....тука ти можеш да напишеш какво |
И само да допълня, цялата тази игра на екюита работи сравнително добре, ако, АКО, балонът на имотите постоянно се надува. Падне ли цената на имота, примерно вместо да струва 1 милион на 20г, струва 500хилки, резултата е че въпросният чиляк след като продаде имота си е загубил ЧИСТИ 500хилки пара стига разбира се да е съвестен гражданин и да си плаща като поп, докато цените на имотите падат Или казано по съвсем друг начин, висчко е игра на ПЕЧАЛБА/ЗАГУБА. И въпреки всичко, системата работеше добре, докато не премахнаха 20% даунпаймънта..........Това постави началото на края. Редактирано от - morehappyman на 14/10/2008 г/ 23:41:36 |
Не, най-простото е така: къщата вече струва не 300, а 400 хиляди. Правиш нова ипотека (с "колатерал" новата стойност на къщата) в нова банка, плащаш си старата ипотека, почваш да плащаш новата и ти дават и пари на ръка, често доста, за награда. Новите условия са обикновено по-добри - не само лихвата, а например може в началото вноските да са ти по-ниски, а после да нарастват над възможностите ти, но тебе не те е еня засега - после може да врътнеш още едно рефинансиране, наил цените растат. Банката също не я е еня - тя тутакси продава ипотеката ти на някой голям агрегатор, който я пакетира с други инструменти и препродава на трети и четвърти, и всеки печели по нещо от оборота. Но цената на къщата пада (пресищане), а вноските почват растат, ти си м/увременно безработен и имаш повече дългове, отколкото "екуити" (а не "екюти" - лицето, пишещо под няколко ника и занимаващо се все с мене, не знае английски и не е ходило в САЩ) - т.е. отколкото е пазарната стойност на имота в момента. Лихвите на банките са по-високи от "основната лихва" на централната банка (миналата седмица междубанковите лихви бяха 4.5 пъти по-високи), лихвите по кредитни карти обикновено са още по-високи, но при някои кредити, ако имаш добра кредитна история и/или конкуренцията м/у банките е голяма, има и гратисен период, понякога 6 месеца, понякога година - хитрите хора го използват и си държат дълга винаги на нула%. В нашия случай банките се надпреварваха да прдават ипотеки, често и "събпрайм", т.е. "втора преснота", на хора с по-лоша кредитна история или недостатъчни доходи, понеже ги продаваха, и също защото републиканците приеха закон, затрудняващ банкрутите. И защото смятаха, че с растящите цени тяхното не се губи. |
Фичо, забрави да наблегнеш на пагубната роля на Буш за мортгиджите. Току виж Обама решил да вземе за секретар на българската ППО в Манхатън Гозамбо вместо тебе. Ще бъде голям удар за Нели след 25 години неспирен възход. |
Хепи, ще извиняваш, ама нещо не е наред. Първо, Фичо ми говори за рефинансиране при по-изгодни условия, т.е. лихви. Ти не споменаваш такова нещо за новия заем. Това, че мога да го взема лесно и т.н. не е фактор за вноските. Значи въпроса е: новия заем равен ли е на остатъка от главницата по стария (и е само за рефинансиране) или е по-голям (и има и за харч)? Ако е по-голям, значи задлъжнявам повече (и после още повече) и едва ли вноската (общата) ще ми стане по-малка. Което значи, че никога няма да мога да го изплатя?! |
/eko ще постне ама друг път.Нали ги знам аз българите в уса как живеят.Оня мечия сигурно прави 3-5000 на месец и спестява 2500 ама е тръгнал акъл да дава.Тук , за да живееш добре трябва да прави едно семейство 220 000 на година.Пак няма да си кой знае кво , но и няма да се лишаваш от нищо. |
Сирена, най-простичкото нещо от рефинансирането е, че като оценят имота ти по-високо, да кажем вместо $500 000 е $600 000, банката ти дава остатъка като кеш. Е, не всичките $100 000, удържа се нещо за сделката. Какво става по същество с лошите кредити? Хората нямат възможност да си плащат месечната вноска по заема от $500 000 (много им е, банката им е дала кредит, който е ужасно голям за заплатите им) и за това хората понякога взимат рефинансиран заем, което прави месечната им вноска още по-висока (защото е за по-голяма сума), но на първо време им дава някакъв отдих. Все пак са получили пари на ръка и са оправяли плащанията поне за година напред. След известно време те пак закъсват . И така. Докато балона се пукне. |
Чичо Фичо, от цялата тирада (отново без точни цифри), най-важно ми се струва последното изречение: "И защото смятаха, че с растящите цени тяхното не се губи.". Което значи, че банките са нехаели дали могат да си вземат парите от мен. Ако не от мен ще ги вземат от друг, макар и аз да остана и без къща и без вноските си. Т.е. аз съм обречена от самото начало. |
Натиснете тук equity - eq·ui·ty [ é kwə tee ] - [14th century. Via French é quité < Latin aequitas< Latin aequus "equal, even"] Това че си свикнал имигрантски акцент от бангладеш, не значи че поназнайваш ингилизкият Само да подчертя, обърни внимание на произхода на думата, и когато ми кажеш ЕКУ, вместо ЕКЮ, ела пак да си поговориме |