Купувачът Х си харесва новопростроен двустаен апартамент Y в нелош столичен квартал. Той струва 64 000 евро и по принцип се твърди, че се продава от собственика "до ключ". Ден след като клиентът вече е склонен да капарира 10% от цената и да парафира предварителния договор, собственикът иска 66 000 евро, и то "на шпакловка и замазка". Естествено, сделката се разпада, защото в представите на купувача апартаментът вече не си струва парите.

Изводът, който може да си направи всеки, е,



че продавачите навярно са полудели



Подобни констатации в момента вероятно правят мнозина от купувачите на жилища или терени в по-големите градове на страната. Брокерите с опит казват, че към днешна дата пазарът е непредсказуем, и правят аналогия с годините, когато сделките с имоти започнаха да се сключват в евро вместо в долари. Тогава голяма част от продавачите обявяваха цените на собствеността в долари, а в крайната фаза на преговорите автоматично трансформираха исканите от тях суми в евро. Това бе първото по-сериозно оскъпяване на имотите в България.

"Различното сега е, че везните на търсенето и предлагането се накланят по-скоро в полза на купувачите. Ако преди около четири години имаше дефицит на нови и качествени апартаменти, то сега предлагането в основните горещи точки на страната вече изпреварва търсенето", коментира Младен Митов, мениджър в агенцията за недвижими имоти "Явлена". Още по-показателни са цифрите. "Ако през миналата година в страната в процес на изграждане и проектиране бяха около 7 млн. кв. м жилища, то през тази година площите ще бъдат близо 6.7 млн. кв. м", отчита Митов.

Предишното сътресение продължи два-три месеца, след което пазарът преглътна маржа. Тогава обаче нямаше толкова сериозно предлагане на ново строителство, а имаше завишено търсене в основните градове на страната. Освен това имаше масова миграция към големите градове и търсенето не беше адекватно на предлагането. "В последните няколко години темпът на новото строителство е толкова мощен във всички точки на страната, особено на жилищното строителство, така че няма как да се обере този луфт", коментира председателят на Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) и шеф на "Орвитекс" Орлин Владиков.

"Ситуацията на пазара действително е много сходна с тази отпреди няколко години, когато сделките минаха в евро. Тогава се стигаше до цени, които бяха с около 30% по-високи, което беше сериозен ръст. И причината е, че това се случи малко преди големия бум, който доведе до завишение на цените като цяло", казва Светослава Георгиева, регионален директор в "Адрес недвижими имоти"-София. Самата тя обаче не е склонна да възприеме пазара като хаотичен. По-скоро го определя като катализиран, но по различен начин за купувачите и за продавачите.

"Клиентите, които вече са решили да си купят жилище, бързат да приключат сделката до края на годината. Подобна тенденция на практика има всяка година. През тази допълнителен тласък дава влизането ни в ЕС", казва Георгиева. Както тя, така и другите посредници в търговията с имоти отчитат, че новото строителство се е наложило като доминиращо при сключването на сделките и формирането на цените. Това до голяма степен се дължи на големите инвеститори, които се появиха на пазара и поизчистиха лошия имидж на предприемаческите фирми със съмнително реноме, които строяха в края на 90-те години.



Дори да има покачване на цените



през следващата година, то далеч няма да е с размерите, на които се надяват голяма част от собствениците на имоти. Анализът на НСНИ за последните две години показва плавно повишение на цените във всички сегменти. И за разлика от предишни години през тази и следващата година за завишение на цените на старото строителство и на панелните жилища трудно ще може да се говори.

Ако един панелен апартамент през 2004 г. в района на столичния квартал "Стрелбище" струваше 17 000 - 18 000, в момента е 40 000 евро. Тоест цената се е увеличила със 130%. Към днешна дата обаче много от имотите са стигнали своя апогей. Освен това новото строителство продължава да върви с бурни темпове, създава ново и по-високо качество на продукта и това рано или късно ще доведе до повече предлагане от търсенето. Това първо ще стопира ръста на цените на старото строителство, а на панелните апартаменти нивата дори ще се понижат. Същата ще бъде тенденцията при старите жилища, които се нуждаят от реконструкция. Според наблюденията на "Адрес недвижими имоти" купувачите по-скоро очакват повишаване на цените, а не спад. Което ги мотивира да бързат с приключването на сделките. Още повече, че през следващата година се очаква да има отново завишаване на данъчните оценки и да се стигне до оскъпяване на нотариалните такси, които след Нова година ще бъдат с ДДС.



"Българинът обаче малко действа на стадния принцип



и пазарната логика действително избягва от действията му", коментира Георгиева. Както тя, така и другите търговци на имоти очакват догодина да има известен спад в броя сделки. Купувачите по-скоро ще се оттеглят. Още повече, че към днешна дата голяма част от продавачите "скриха" офертите си. За старото строителство почти няма предлагане. Очаква се оферти да се появят в края на януари, тъй като целият месец вероятно ще мине под знака на "ослушването" и "опипването" на почвата с нови, по-високи цени.

Немалко от продавачите (основно физическите лица, но напоследък и част от строителните предприемачи) могат да се окажат неприятно изненадани след така бленувания 1 януари 2007 г. Подобен неприятен сюрприз вероятно чака и собствениците на някои терени, които не са с добри градоустройствени показатели, но в миналото се купуваха масово и на всякаква цена. "Нормално е продавачите да имат по-високи очаквания, но те не винаги са подплатени с икономическа логика", коментира Митов. Той, а и повечето от колегите му в бранша очакват пазарът да навлезе в нормалните си релси след първото тримесечие на следващата година или най-късно след първото полугодие. Дано дотогава част от свръхопиянените собственици да са изтрезнели.