Имам имот, за който ми казаха, че трябва да бъде принудително отчужден от държавата, защото бил необходим за някакви нужди. Възможно ли е това, трябва ли да получа обезщетение и как се определя то, какви са процедурите, имам ли право да обжалвам?

Иванка П., София



Принудителното отчуждаване е един от способите, при които държавата придобива собствеността на частни имоти. Той е позволен дори от конституцията, която обаче определя, че това може да стане единствено въз основа на изрични текстове в закон, и то при точно определени условия. В такива случаи има фактически принуда - взема се частният имот, но това може да стане единствено срещу равностойно обезщетение във вид на имот или пари. Трябва да се отбележи, че този способ се използва често - отчуждава се и за магистрали, за пътища, за друга инфраструктура и т.н. Още тук трябва да се посочи, че през последните години това се превърна и "в добър бизнес" за лица, които са разполагали с информация къде точно ще се отчуждава. Така са се купували имоти и земи за малко пари, а при отчуждаването се получават или по-апетитни места, или далеч по-добри от вложените пари.

Процедурите по принудителното отчуждаване са уредени в закона за държавната собственост (ЗДС) в глава "Принудително отчуждаване на имоти частна собственост".

В нея се определя, че могат да се отчуждават както имоти, така и части от имоти - собственост на физически или юридически лица. Това може да стане обаче само при точно определени условия:

- при наличие на влязъл в сила подробен устройствен план за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин

- и задължително след предварително и равностойно парично обезщетение.

Тук е важно да се отбележи, че това "равностойно парично обезщетение" се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Това е важно да се знае, защото в един момент държавата се опита да обезщетява евтино. След няколко решения на Върховния административен съд, в които бяха оспорени размерите на тези обезщетения обаче, вече наистина се работи по пазарни цени.

Всеки отчужден имот задължително става публична държавна собственост, т.е. тя не може да бъде продавана, заменяна.

Отчуждаването на имотите частна собственост може да се извърши изцяло - преди започването на строежите, или на етапи - преди започването на строежите от съответния етап. Това означава, че не е задължително още преди началото на строеж на имот за държавни нужди да се отчужди изцяло частната собственост.

Процедурата за отчуждаването включва в своето начало заинтересованото ведомство да направи мотивирано искане до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие и благоустройството. Първият се произнася относно финансовата обезпеченост на отчуждаването, а вторият - по всички останали условия.

В искането трябва да има:

- копие на влязъл в сила подробен устройствен план;

- характеристика, вид, местонахождение, размер на имотите, данни за собствениците и документи за собственост;

- оценка на имотите, извършена от оценител на имоти, направена не по-рано от три месеца от датата на подаване на искането за отчуждаване;

- финансова обосновка на предложението за отчуждаване.

За нуждите на искането по закон собствениците на частните имоти са длъжни да предоставят документи за собственост и да осигуряват свободен достъп за извършване на измервания и други технически дейности. Ако не го направят, достъпът се осигурява със съдействието на органите на полицията.

След одобряване на искането от двамата министри преписката се изпраща на областния управител за извършване на самото отчуждаване, т.е. за придобиване собствеността от физическите или юридическите лица. После областният прави предложение до собственика на имота, в което се посочват нуждата, основанията, начинът на обезщетение и цената на имота. След това собственикът е длъжен да даде или писмено съгласие, или да направи възражение до областния управител. Ако в този срок собственикът не уведоми областната администрация, се счита, че е съгласен с предложението. При съгласие областният управител сключва договор за покупко-продажба или замяна в нотариална форма. Нотариалната форма е задължителна за действителността на сделката.

Възможно е собственикът да не се съгласи - изцяло или отчасти. В този вариант законът е натоварил областния управител да проведе преговори, като условията и цената трябва да са съгласувани отново с двамата министри. Ако и тогава няма споразумение, то тогава областната управа прави искане до окръжния съд по местонахождение на имота за допускане на отчуждаването. Решението на съда е окончателно. То има и силата на отчуждителен акт.

Имотът се смята за отчужден от датата, определена в заповед или в съдебно решение. Когато отчужденият имот е единствено жилище на собственика, той се завзема в срок до три месеца след изплащане на обезщетението.

Ако в 6-месечен срок от влизане в сила на заповедта или на съдебното решение собственикът не бъде обезщетен по негово искане, административният съд по местонахождение на имота, съответно Върховният административен съд, отменя акта за отчуждаването.