В една от малко популярните си и останали встрани от общественото внимание части от проектодоклада на Европейската комисия за България сред поменика от икономически проблеми се откроява констатацията, че в преките чуждестранни инвестиции към страната

доминират непроизводствените вложения

Става дума за огромните суми, вложени през последните пет години в мегаломански проекти с недвижимости - десетките търговски центрове (т.нар. "молове"), стотиците сгради за офиси и десетките хиляди блокове с апартаменти, стиснали в бетонни пръстени курортите. Към тази категория трябва да отнесем и всички "модни" инвестиции в хотели, "спа" (колко от сто българи знаят какво значи това [1]) и голф клубове, които са обречени да останат празни поне през следващия век и половина. Всички тези инвестиции, глътнали досега към десетина милиарда евро, сега са повод за упрек към "България", като че ли някой насила е карал прехвалените със своята умност и пазарни умения чуждестранни инвеститори да влагат парите си в "молове", апартаменти и пр. недвижими имоти, вместо да строят фабрики и производствени инсталации. Внимателно следете тази тема, защото днешният премерен упрек през следващите години



ще избухне в яростен вой



и господа европейците по навик ще стоварят вината върху нашата страна. Това ще се случи веднага щом цените на имотите спаднат под нивото, на което чуждестранните "инвеститори" са ги купували. Тогава голяма част от чуждестранните притежатели на апартаменти в българските курорти ще се окажат разорени поради вложенията си у нас. На британските медии никак няма да им хареса, че хиляди англичани преживяват крах поради загубите си в България. Този момент не е толкова далеч. Въпреки че този факт старателно се премълчава, поне 70% от всички, които са купили апартаменти, вече искат да ги продадат и "да си вземат парите". Търсене обаче практически няма в зимните курорти и е съвсем вяло в морските. Засега брокерите съветват клиентите си "да изчакат", като ги залъгват с прогнози за ново увеличение на цените с по 10-15% на година. Тази стратегия обаче е дълбоко погрешна, защото повечето блокове с апартаменти за продажба на чужденци са строени с твърде ниско качество и вече се разкапват. Колкото повече време минава, толкова повече ще падат цените им, защото ще растат разходите за поддръжка. Покупката на апартаменти в курортите е типична



инвестиция от лакомия



и без стопански разум, спекулация, на път да се окаже неуспешна. Повечето купувачи са хора със скромни доходи и спестявания, финансирали покупките си в България с потребителски заеми в годините, когато лихвите бяха смешно ниски. Съблазнителна е идеята да купиш недвижимост на цени между 1/4 до 1/3 от цената на подобен имот в родината си, като вземеш кредит при 6-7% лихва, да отдадеш купения апартамент под наем, да изплащаш заема от наема и да чакаш цените на имота да се удвоят и утроят, за да продадеш с печалба, която се мери в пъти вместо в проценти. Засега не става. Търсенето на апартаменти под наем е вяло, а доколкото го има, наемите са толкова ниски, че не покриват поддръжката и изхабяването на имота. Купувачът трябва да къса от текущия си доход, за да плаща взетия заем, а лихвите растат. Крахът ще настъпи, когато нервите на собствениците не издържат, когато започнат продажбите "на всяка цена" и цените се сринат. Засега този песимистичен сценарий изглежда неизбежен. Като знае това, най-добрата стратегия на правителството е



държавата да стои настрана



от пасивните инвестиции в недвижимости. Никой, разбира се, не може да забрани, нито да ограничи влагането на десетки милиони в "молове" и голф клубове, но поне не бива да се ангажира държавата в проекти, които най-вероятно ще завършат с драматични загуби за чуждестранните инвеститори. Както ще стане с плана за държавната голф компания. Участието на държавата в губещи проекти ще е повод по-късно от чужбина да натискат правителството да покрие с парите на данъкоплатеца загубите от лакомията и безразсъдството на чуждестранните инвеститори. Откъде съм сигурен, че голф клубовете ще са на загуба? Очевидно е. В Банско се строят 7 голф клуба. В Кортина д'Ампецо, в сърцето на Алпите, има само един, при това със сигурност знам, че работи на загуба, която хотелиерите покриват, за да имат и голф клуб в курорта. Няма начин от голф в Банско да се печели повече, отколкото в Доломитите. Абсолютен блъф са приказките, които се разказват, че от голф клуб може да се печелят 10 до 30 000 евро на ден. Това са 3.6 млн. до 11 млн. евро годишно. Абсурдно е и го знаят много добре и строителите на голф игрища, и онези, които инвестират в тях. Истинската идея зад голф проектите е чиста поземлена спекулация. Купуваш земя на по 10-20 евро квадратния метър, облагородяваш я като поляна за голф, влагаш още 20 до 50 евро на квадрат за дренаж, вертикална планировка и пътища, като разчиташ след година-две да продадеш като строителен терен за цяло курортно селище, вече при 800-1000 евро квадратния метър. Тази спекулация може някъде да успее, но повечето проекти ще са провали. И няма нужда държавата да се ангажира с отговорност за пасивни и непродуктивни инвестиции.

-------

[1] Това е от латински, sanita per aqua, "здраве чрез вода", т.е. на български "водолечение".