Повечето собственици на апартаменти, къщи и други имоти вече преодоляха първоначалния шок от драстично завишените налози за тази година. Не са малко обаче хората, които все още не могат да си обяснят защо например данъчното бреме за техни приятели и роднини се е повишило с 60-70%, а за тях самите в пъти. Откъде идват тези разлики?
Обяснението е в новите данъчни оценки на имотите. Както вече стана известно, те са преизчислени по различна от досегашната методика, която включва някои неотчитани до момента фактори. Например: каква е инфраструктурата на имота, т.е. има ли водопровод, канализация, електрификация, какви са индивидуалните му характеристики, на кой етаж се намира, извършван ли му е основен ремонт през последните 20 години, има ли луксозни подобрения като климатици, подово отопление, теракота и др.
Всички тези условия са

комплексна причина данъчната стойност на всяко жилище да набъбне

спрямо досегашното си ниво. Автоматично като резултат растат и дължимите местни налози. Защото, въпреки че данък сгради е запазен на 1,5 на хиляда, а такса смет в повечето общини също остава непроменена, тези два налога вече се изчисляват върху новата, по-висока база. С какъв процент скача оценката, а с нея и дължимите налози зависи от конкретните характеристики на жилището и тежестта, с която те присъстват при изчисляването на неговата стойност. За да стане ясно откъде идват драстичните разлики при оценяването, ще разгледаме два конкретни примера, предоставени от данъчната администрация. Те показват как са изчислени оценките на два различни имота в столицата.
Първият апартамент е в кв."Емил Марков", построен през 1970 г. Панелен, намира се на 4 ет. в 6-етажна сграда с разгърната застроена площ (РЗП) от 79.31 кв. м. Имотът има всички елементи на инфраструктурата - водопровод, канализация, електрификация, телефон, топлофикация, улична мрежа. Собствениците не са декларирали подобрения от типа на климатична инсталация, луксозна дограма и др.
Другият апартамент се намира в ж.к "Младост" и е построен през 1980 г. Конструкцията му е ЕПК (едроплощен кофраж), с разгърната застроена площ от 88.3 кв. м., намира се на 16 ет. в 18-етажна сграда. Той също има всички елементи на инфраструктурата и отново не са декларирани никакви подобрения.
Данъчната оценка се изчислява според приложение 2 от Закона за местните данъци и такси.
-----------------
Формулата е:
ДО=БС.Км.Ки.Кх.Кв.Ко.ПЛ.
където
ДО е данъчната оценка в левове
БС - базисната данъчна стойност на 1 кв. м в левове
Км - коефициент за местоположение
Ки - коефициент за инфраструктура
Кх - коефициент за индивидуални характеристики
Кв - коефициент за височина
Ко - коефициент за овехтяване
ПЛ - площта на сградата или част от нея в кв. м.
-----------------
БС зависи от конструкцията и вида на имота. В закона

са посочени пет типа конструкции

паянтова, полумасивна, масивна без стоманобетонни елементи, масивна-едропанелна и масивна с носещи тухлени стени и изцяло монолитни или сглобяеми стоманобетонни подови конструкции. Видът на имота може да бъде жилищен - апартамент или къща, или нежилищен. БС се взима от таблица към приложението. Най-ниската стойност за апартаментите е 4,40 лв. на кв. м - за паянтови конструкции. Най-високата е 17 лв. и се начислява при масивни градежи с носещи тухлени стени. При къщите най-ниската БС е 3,70, а най-високата - 14,50 лв.
При конкретните примери, които разглеждаме, в първия случай базисната стойност е 14 лв., защото апартаментът е панелен, а във втория - 17 лв., защото конструкцията е ЕПК.
Площта на жилището са включва във формулата като се отчита едно специфично условие. В РЗП на имота по принцип се включват и терени като мазета, тавани и др. Само 30 % от тяхната площ се включва при пресмятането. Затова в първия пример квадратурата, която ще бъде включена във формулата, не е 79.31 кв. м, а 76.51 кв. м. Във втория случай тя е 85.69 кв. м вместо общите 88.3 кв. м РЗП.
Третият по-съществен фактор за определяне на данъчната оценка е коефициентът за местоположение. Той зависи от типа на населеното място и зоните в него.

Най-висок е за имотите в центъра на София и Варна - 40 и 38

В конкретните ни примери първият апартамент е в първа зона на столицата и за него коефициентът е 40.0. Другият апартамент е във втора зона и коефициентът е 32.0.
Разгледаните дотук елементи на данъчната оценка - площ, местоположение и конструкция, влияят в най-голяма степен върху нейния размер. Те са основната причина за разликите в оценките.
Коефициентът за инфраструктура се получава като към единица се прибавя число, което отразява наличието или липсата на водопровод, канализация, електрификация, телефон, топлофикация и улична мрежа. За топлофикация се добавя О,О6, за останалите удобства - нищо. Ако обаче ги нямате, от единицата се изважда.

За липсата на телефон - 0,02,

за липсата на водопровод или канализация - 0,05. В конкретните примери коефициентът за инфраструктура и на двата апартамента е 1,06, защото те разполагат с всички удобства.
При коефициента за индивидуални характеристики към единица се прибавят стойностите на три елемента - разположението във височина на имота, извършван ли му е ремонт и има ли луксозни подобрения. Първият етаж се смята за най-неблагоприятното разположение - ако апартаментът ви е там от единицата се изважда 0,05. От 2 до 5 етаж обаче се прибавя 0,03. От 6 етаж нагоре се изважда 0,03, но само ако сградата няма асансьор. Ако има - оставате си на единица, дори и да сте на най-лошия последен етаж.

Ако на жилището не е правен основен ремонт над 20 години

от коефициента се изважда О,05. Ако има щети от бедствия, аварии и др. се изважда -0,10 и -0,60. В останалите случаи физическото състояние се приема за фактор, който не оказва никакво влияние, тоест коефициентът не се променя.
Крайният размер на коефициента за индивидуални характеристики се влияе най-вече от наличието на луксозни подобрения. Ако жилището има локално или подово отопление се добавя 0,04. За климатична инсталация - 0,06, за луксозна дограма - 0,04, за шумо- или топлоизолация и специални покривни покрития - 0,03, за декоративни елементи и облицовки - 0,02. Тоест

ако апартаментът разполага с всички луксове,

коефициентът за индивидуални характеристики ще бъде 1,22.
В разглежданите примери този коефициент е 1,03 за първия апартамент (защото е на 4 ет.) и 1 за втория. И двата нямат декларирани подобрения и не са ремонтирани, затова тези два елемента не влияят.
Останалите два коефициента от формулата на данъчната оценка са за височината и за овехтяването. Първият е равен на единица за всички жилищни имоти. Различни стойности има за търговски, производствени и селскостопански обекти, когато височината на етажа е по-голяма от четири метра. Коефициентът за овехтяване (Ко) до петата година от построяването на имота вкл. е единица. След това започва да намалява в зависимост от конструкцията на жилището. Изчислява се по следната формула: Ко=(100-(БГ-5).ПР)/100, като БГ е броят на годините от завършването на сградата до момента на оценяването й, а ПР е годишният процент на овехтяване по вид конструкция, определен в таблица към приложението.
В нашите примери първият апартамент е построен преди 32 години, а ПР според конструкцията му е 0,7. Затова коефициентът му е: (100-(32-5).0,7)/100=0,838. Коефициентът за овехтяване на втория имот е 0,915.
Сега, след като са изчислени всички съставни коефициенти по формулата, може да се определи и крайната данъчна оценка на имотите. За апартамента в кв. "Емил Марков" тя има следния вид: ДО=14.40.1,06.1,03.1.0,838.76,51=39 200.60 лв. Жилището в ж.к "Младост" се оценява на 45 212.20 лв. при формула от следния вид: ДО=17.32.1,06.1.1.0,915.85,69=45 212.20 лв. За първия имот дължимият данък сгради е 58.80 лв., а такса смет - 156.80 лв. Или общото данъчно задължение възлиза на 215.60 лв. За втория апартамент данъкът е 67.81 лв., таксата - 180.84 лв. или общо 248.65 лв.
Не са малко експертите, които скептично отбелязват, че имотите се оценяват толкова скъпо, само когато става дума за данъци. На реалния пазар на недвижимости те едва ли ще бъдат купени на тези стойности, които данъчните са изчислили. Но пък независимо за колко ще ги продадете, или пък ако ги наследите, ще трябва да им платите таксите според високата данъчна оценка. Тоест държавата ще ни бръкне в джоба още веднъж.

КАРЕ Примери за данъчни оценки на няколко имота в София

Зона	РЗП	Конструкция	Етаж	Година на построяване	Етажност на сградата	Елементи на инфраструктурата	Подобрения	Данъчна оценка
1	79.31	панел	4 ет.	1970	6	всички	не	39200.60 лв.
2	88.03	ЕПК	16 ет.	1980	18	всички	не	45212.20 лв.
3	87.08	панел	1 ет.	1987	8	всички	декоративна облицовка	30977.20 лв.
4	124.33	панел	4 ет.	1994	8	без телефон	не	32114.90

Забележка: Данните са предоставени от Главна данъчна дирекция.

КАРЕ Условия, които собствениците трябва да знаят:
- Данък сгради и такса смет могат да се платят с 5% отстъпка до 31 март; По избор с намаление може да се внесе само един от двата налога, а по другия да се плати първата вноска.
- До 31 март трябва да се плати поне първата вноска по данък сгради и такса смет в размер на 1/4 от дължимите суми.
- Останалите три вноски по двата налога трябва да се направят в срокове съответно до 30 юни, 30 септември и 30 ноември.
- Ако не сте получили съобщение от данъчните за дължимите суми, можете да ги разберете на място в данъчната служба или по телефона.
- За основно жилище данък сгради се дължи с 50% намаление; за лицата с първа и втора група инвалидност намалението е 75%.
- Новозакупени и новопостроени през годината жилища и имоти трябва да се декларират пред данъчните в двумесечен срок.