Единствен син съм, баща ми е починал преди 10 години. След смъртта му майка ми смени бравата на жилището и оттогава мога да ходя на гости само с покана, тъй като не ми даде ключ от апартамента. От 3 години живее с друг мъж на семейни начала без брак до момента. Въпросът ми е как мога да имам неприкосновен достъп до бащиния си дом. И може ли да се направи някаква възбрана от моя страна върху недвижимото имущество?



М.С., София



Наследяването на имот от съпруг и деца винаги води до съсобственост. В зависимост от това дали имотът е бил лична собственост на починалия баща или съпружеска имуществена общност, синът ще има различни идеални части от имота. В първия случай ще е половината от цялото, а във втория - половината от половината. Останалото е за преживелия съпруг.

При всички положения обаче детето има идеални части от жилището. Според закона за собствеността (ЗС) всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и така, че да не пречи на другите съсобственици. Изрично е записано, че когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. Това е единият вариант за действие в случая.

Другият е свързан с възможността за продажба на частта от съсобствения имот. Продажбата на трети лица е възможна само след като представите пред нотариуса писмени доказателства, че сте предложили на другите съсобственици да купят тази част. Писмено трябва и да се декларира, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията е неистинска или третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, то се обезсилва по право.

Третият ход, който обаче е твърде слаб, е да се сезира прокуратурата с твърдение, че става дума за самоуправство. Или да се потърси от полицията съставяне на предупредителен протокол и да се иска възстановяване правото на ползването на апартамента. Тук обикновено обаче и прокуратура, и полиция казват, че става дума за гражданскоправни, лични отношения и няма как да се намесят.

Четвъртият вариант на действие е записан в чл.34 от ЗС. Според въпросната разпоредба всеки съсобственик може въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот.

В случая делбата може би е най-доброто действие, защото останалото означава изостряне на отношенията и много скандали. Доктрината и законът познават два вида делби - доброволна и съдебна. Доброволната се извършва чрез договор. При него страните прекратяват изцяло съсобствеността върху вещ или право. Той се използва, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове - примерно недвижим имот или земи да се поделят на части, които да могат да се ползват самостоятелно. След като отделните страни по договора се разберат кой какъв дял ще получи, какво ще има в него, може да се пристъпи и към сключването на съответното споразумение. Ако имуществото не може да се раздели на реални дялове, и тук е предвидена възможност за доброволна делба. Тя обаче се извършва чрез правилата за извънсъдебната спогодба. Нейната форма се използва, когато се дели само една вещ - например апартамент, кола, а съделителите са повече. Всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура - в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари.

Законът казва, че ако имотът не може да се "подели удобно", тогава може да се изнесе и на публична продан и всеки получава за своя дял пари. Отделно от това всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан.

Доброволната делба ще бъде нищожна, в случай че при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците или пък при участието на всички съсобственици вземе участие и несъсобственик на вещта.

И при съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици. Според Гражданско-процесуалния кодекс исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба на съсобствен недвижим имот, за граници и за защита на нарушено владение върху недвижим имот се предявяват по мястото, където се намира имотът. Писмената искова молба се подава в районния съд по местонахождението на имота.

В първото съдебно заседание всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял. Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства. Съдебната делба минава през две фази. Първата е по нейното допускане. Ако съдът приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки. Следва втората фаза, при която се извършва реалното разделяне на имота.