След смъртта на майка ми остана нейно наследство в земя и имот. Знам, че сме наследници с баща ми. Възможно ли е той да си продаде неговите дялове на някой друг, без аз да знам?

Г.В., София



В случая са важни както правилата за наследяване, така също и тези за съсобственост. Това е така, защото според действащите у нас закони при наследяване често се стига до съсобственост. Достатъчно е да има повече от един наследник. Очевидно в случая са поне двама - дете и съпруг, които наследяват не само заедно, но и поравно. Дори е възможно съпругът да има повече от детето, например ако имотите са придобити по време на брака и са съпружеска имуществена общност. Тогава съпругът ще има половината от оставеното само по правилата на съпружеската имуществена общност. След това за останалата половина съпругът и детето ще имат половината. При всички случаи обаче те има дялове, и то в идеални части. Така те стигат до съсобственост, за която има специфични правила.

Няма спор, че нерядко има случаи, в които се правят опити за продажба на отделни идеални части от недвижими имоти. Много често някои от съсобствениците не се съгласяват да продадат целия имот и тогава останалите тръгват да правят сделки със своите части. В тези случаи обаче има особени норми и процедури, чието незнание може да доведе до много проблеми на всички участници в сделката - от съсобственика, който продава, през купувача, та чак до несъгласните съсобственици.

В Закона за собствеността има текст - чл. 33, който е изричен в тази посока. Според него "съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение". В тази разпоредба има няколко важни елемента. Първият е, че съсобственикът е длъжен да предложи на останалите да купят неговата част. И то така, че да се сдобие с писмени доказателства, че го е сторил. Най-добре е това да стане с нотариална покана. Може да е и обикновена покана, изпратена с обратна разписка. В нея трябва задължително да се посочи, че на съсобствениците се предлага да изкупят частта на цената, по която е договорено с третото лице. Може да бъдат определени дата, час и място, на което съсобствениците да се явят, за да изкупят съответната идеална част.

На всеки един от съсобствениците трябва да се направи отделно предложение. Ако са например трима, трябва да се изпратят три отделни покани за всеки от тях. Ако никой не се появи на посоченото място в посочения час и не желае да плати записаната в поканата цена, има фактически отказ и съсобственикът продавач вече може свободно да прехвърли своята част на третото лице купувач.

Необходимо е да се знаят и още две неща. Първо, че в документа трябва да е записана действителната цена, която по-късно ще фигурира в нотариалния акт. На нотариуса се носят вече посочените писмени доказателства, че са отправени оферти. Пред него се подписва и декларация, че никой от съсобствениците не е приел предложението на съответната цена.

Това е важно, защото според Закона за собствеността, ако декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, всеки от ощетените може по съдебен ред да развали сделката. Например - ако стане ясно, че на един от съсобствениците е предложено да купи частта за 15 000 лв., а пък третото лице купувач я е взело за 3000 лв., то тогава ощетеният ще има право да заведе иск и има огромен шанс дори да успее да купи частта за въпросните три хиляди лева. Този иск обаче трябва задължително да се предяви в двумесечен срок от продажбата. След това съдът постановява решение, с което дава възможност на съсобственика да изкупи частта. Ако обаче последният не плати дължимата сума в едномесечен срок от влизането на решението в сила, тогава то се смята за обезсилено по право. Другата посока да се реши този казус е да се сезира прокуратурата. Ако има доказателства за изработването на фалшиви документи - например да е изфабрикувано писмено съгласие на останалите съсобственици или пък ако продажбата е била извършена при условията на измама. В тези случаи обаче усилията може да се окажат напразни, защото обикновено от прокуратурата отговарят, че това са частноправни проблеми. Но не пречи да се опита. Силният ход обаче е да се иска обезсилване на продажбата заради липса на съгласие или по-скоро липса на отказ от страна на останалите съсобственици да купят частта на продажната цена.