Искам да осигуря до края на живота им родителите си с право на ползване на имот, който те искат да ми прехвърлят. Каква е процедурата и кой е собственик след такава сделка? Какво се случва с плащането на данък сгради и такса смет? Необходимо ли е да се подават някакви документи?

П.Г., София



Учредяването на доживотно право на ползване при имотни сделки между родители и деца определено е много често срещана правна фигура. Обичайно възрастните прехвърлят имотите си приживе на младите с различни сделки - покупко-продажба, дарение, чрез договор за издръжка и гледане, замяна. От своя страна, младите пък остават правото на ползване на възрастните до края на живота им. От една страна, по този начин се разрешават още приживе евентуални роднински спорове, а от друга - възрастните са осигурени до живот с възможността да ползват собствения си имот, който те прехвърлят на едно или няколко свои деца или внуци. На практика при този способ едновременно детето или внукът се прави собственик, а пък родителят или дядото и бабата остават да живеят в него до смъртта си

По доктрина правото на ползване определя, че който го притежава, то той има възможността да използва вещта - в случая имота, съгласно нейното предназначение. Изрично е определено, че ползвателят не може да отчуждава своето право, което значи, че то винаги е лично и не може да се прехвърля. Той е длъжен да плаща разноските, свързани с ползването. Негово задължение е и да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване - ако например има срок на ползване. Правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя, ако то не е учредено за по-кратък срок. Това означава, че може да се учредява право на ползване и срочно - за 10 години например, и с по-общата норма - до смъртта му. Възмездното отстъпване на право на ползване в много свои правила напомня наемния договор. То обаче се счита за далеч по-сигурно. Сред предимствата са му еднократното плащане, невъзможността за принудително изпълнение, ограничените възможности за едностранно прекратяване.

И тук стигаме до практическите неща, свързани с обслужването на имот, прехвърлен с такава сделка. Според Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) "за новопостроените или придобитите по друг начин имоти собственикът, съответно носителят на ограниченото вещно право, уведомява за това писмено в 2-месечен срок общината по местонахождението на имота, като подава данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти". Това означава, че всеки е длъжен в двумесечен срок от изповядването и вписването на съответната сделка да уведоми общината по местонахождение на имота и да подаде декларация. И в случаите при сделки със запазване на правото на ползване задължително се подава декларация. Защото фактически и тук има придобиване на имот. Тук обаче има изключение, че задължението е на новия собственик на имота. В тези случаи задължен да декларира е ползвателят, а пък декларацията ползва и новия собственик по нотариален акт.

Както по горе стана дума, то ползвателят е длъжен да плаща разноските, свързани с имота и неговото ползване. Това правило намира творческо претворяване в Закона за местните данъци и такси. По правило собственикът на имот е длъжен да внася данъците и таксите за него. При правото на ползване обаче има изключение. В този случай данъчно задължено е лицето, ползващо имота. То има задължението да плати и данък сграда, и такса смет. И детето и внукът може да го направят, може и те постоянно да дават парите за тези разходи, но по закон задължено лице е ползвателят. То ще бъде глобено, ако например не се изпълни задължението за плащане на данъци. Ако данък сграда и такса смет са платени в началото на годината, а пък сделката е в средата, то не се дължат нови данъци и такси. Такива ще са дължими съответно през следващата година.

Необходимо е да се отбележи, че има основания за прекратяване на правото на ползване. Така например то се прекратява, ако вещта погине - ако например пожар унищожи съответния недвижим имот. Възможно е прекратяване и ако правото на ползване не се упражнява в продължение 5 години. Освен това собственик може да иска от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят, въпреки отправеното му предупреждение, продължава да си служи с вещта по начин, който я застрашава с разрушаване или със значително повреждане, ако нарушава своите съществени задължения или ако съществено променя вещта. Тези общи норми може да се отнесат и към съответните конкретни учредявания на право на ползване на имоти по вече гореописаните начини.

Може да се отбележи и че учредяване на право на ползване може да се избере и при покупко-продажба между напълно непознати хора. Какъвто и да е случая - дали при роднини, или пък непознати, то при всички положения в нотариалния акт е добре и дори задължително изрично да се посочва, че се прехвърля собствеността, но съответният продавач си запазва правото на ползване за определен срок или пък до смъртта си.