Имам дял в земя и в имот, които са съсобствени. По какъв начин мога да се отърва от него, така че да не загубя и да си нямам после проблеми?

П.В., София



Българското законодателство допуска възможността няколко души да бъдат носители на правото на собственост по отношение на една и съща вещ. До съсобственост може да се стигне по много начини, но най-честият от тях определено е наследяването. При него всеки наследник получава дял от наследството. Този дял обаче е в идеални, а не в реални части и се подчинява на строги правила. Така или иначе до съсобственост може да стигне и при покупка - примерно на земя, имоти, извършена от няколко души. Или пък при замяна.

При всички положения обаче в тези случаи отделният съсобственик има идеални части. Според закона за собствеността (ЗС) всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и така, че да не пречи на другите съсобственици. Изрично е записано, че когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. Това е единият вариант за действие.

Другият е свързан с възможността за продажба на частта от съсобствения имот. Продажбата на трети лица е възможна само след като представите пред нотариуса писмени доказателства, че сте предложили на другите съсобственици да купят тази част.

Най-добре е това да стане с нотариална покана. Може да е и обикновена покана, изпратена с обратна разписка. В нея трябва задължително да се посочи, че на съсобствениците се предлага да изкупят частта на цената, по която е договорено с третото лице. Може да бъдат определени дата, час и място, на което съсобствениците да се явят, за да изкупят съответната идеална част. На всеки един от съсобствениците трябва да се направи отделно предложение. Ако са например четирима, трябва да се изпратят четири отделни покани за всеки от тях. Ако те не пожелаят да купят съответната част на определената цена, то това развързва ръцете да се продаде на трето лице.

Пред нотариуса писмено трябва да се декларира, че никой от съсобствениците не е приел съответното предложение. Ако декларацията е неистинска или третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, то се обезсилва по право.

Друг вариант на действие е записан в чл.34 от ЗС. Според въпросната разпоредба всеки съсобственик може въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот. Доктрината и законът познават два вида делби - доброволна и съдебна. Всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура - в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари.

Законът казва, че ако имотът не може да се "подели удобно", тогава може да се изнесе и на публична продан и всеки получава за своя дял пари. Отделно от това всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан. При делбата обаче е задължително да участват всички съсобственици.

В първото заседание при съдебна делба всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял. Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства. Съдебната делба минава през две фази. Първата е по нейното допускане. Ако съдът приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки. Следва втората фаза, при която се извършва реалното разделяне на имота.