Какви са правилата при учредяване на ипотека?

В.Е., София



Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) отделя специално място на залога и ипотеката като обезпечения върху едно вземане. Залогът се учредява върху движима вещ, а пък ипотеката върху недвижим имот. И за двете има общи правила. Така например изрично е отбелязано, че залог и ипотека могат да бъдат учредени както за свое, така и за чуждо задължение. Както и че те следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасяват, ако то се погаси. Ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всичките вещи дори когато те са поделени между наследниците, е друга норма в ЗЗД, представляваща обща норма за двете обезпечения.

Друго общо правило е, че ако върху една вещ има няколко залога или ипотеки, то кредиторите се удовлетворяват предпочтително по реда, по който са учредени залозите и ипотеките, макар и обезпеченото вземане да не е било възникнало при учредяването им. Ако пък заложените или ипотекирани вещи погинат или се повредят или бъдат отчуждени за държавни или общински нужди, то кредиторите имат право на удовлетворение от застрахователната сума или от дължимото обезщетение.

Иначе ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона. Тя може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума. От ЗЗД става ясно, че ипотеките са два вида - законна или договорна. Първата, както става дума от името й, се учредява по силата на закон. Така например по закона за кредитните институции "банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит". Законна ипотека се учредява например и при делби. Те са в полза на съделител, на който примерно се дължи допълване на дела му. Тя се учредява и в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора. При законната ипотека към нотариалния акт за покупко-продажба се изготвя писмена молба до Агенцията по вписвания. С нея се иска вписване на законната ипотека и задължително се посочват имотът, за който се вписва ипотеката, дължимата сума, срокът за плащане.

Договорната ипотека пък се учредява чрез договор за ипотека, който се сключва с нотариален акт. По ЗЗД в него се посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тия лица е юридическо лице - точното му наименование; имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично. Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.

Важно е да се знае, че ипотеката има ред от вписването. Освен това трябва да се внимава, защото учредяването на ипотека е недействително, ако "било в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя, съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката". Всички те задължително трябва да са ясни.

Има и още нещо: Прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, за да имат действие, трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър.

Иначе действието на вписването на ипотеката трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване. Вписването задължително се подновява по молба, която трябва да бъде придружена от препис от договора или от молбата за учредяване на ипотеката.

Основно правило е, че кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори с предимство от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той. Правото на предпочтително удовлетворение се простира и върху доходите от имота от деня, в който при принудителното изпълнение собственикът дължи сметка за тях. Ако вземането е за точно определена парична сума или ако за него е уговорена парична неустойка, то кредиторът може въз основа на акта за вписването на ипотеката да поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение по реда на Гражданския процесуален кодекс.

Законът разпорежда и че с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекираните кредитори имат предимство за удовлетворение от цената по реда на ипотеките си. Ипотеката може и да се запази при публичната продан на имота. Това обаче става само ако купувачът, по съгласие с ипотекарния кредитор, поеме обезпеченото задължение. В такъв случай протоколът, с който държавният или частният съдебен изпълнител констатира това съгласие, се отбелязва към вписването в имотния регистър.