|
предшества и да отлага във времето окончателния
И за това отлагане има много обяснения. Те са свързани и с обстоятелството, че голяма част от покупко-продажбите стават при тегленето на жилищни кредити, и с нуждата от време за получаване на парите, и с желанието за набавяне на определената сума, и с презастраховане от евентуални измами или пък от появата на други купувачи или продавачи.
Каквито и да са причините, важното в случая е, че предварителният договор е масова практика. Нещо, което носи сериозни рискове и поставя капани. И те често се подценяват.
Уредбата на този договор се съдържа в трите алинеи на чл. 19 на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тя е доста оскъдна и дава възможности за твърде много варианти, за богата съдебна практика, за нееднозначни решения.
Затова добре е винаги когато имате възможност, да се консултирате с юрист, преди да сключвате предварителен договор. Дори и, както често се случва, да ви се предлага за подпис "типов предварителен договор", който "всички други сключвали".
Според ЗЗД предварителният договор
трябва винаги да е писмен,
когато законът предвижда за окончателния договор задължителна нотариална или нотариално заверена форма. Всички договори за покупко-продажба на недвижими имоти изискват такава форма. Това автоматично означава, че предварителните договори за тях са валидни, ако са в писмена форма. Не е задължително да са в нотариална форма, но трябва да са писмени. Това е и първото условие. На следващото място предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Първо задължително трябва да бъде посочено между кого и кого се сключва той - да бъдат посочени пълните имена със съответните данни за адрес, ЕГН и т. н. След това трябва да се напише предметът на договора, т.е. имотът. Добре е той да бъде описан подробно, като за целта може да се ползва описанието в нотариалния акт или съответният друг акт за собственост на продавача (например договор за покупка или за замяна и т. н.). После трябва да се отбележи цената - точно и конкретно. Най-добре е след това да се посочи срокът на договора. Това означава
да се отбележи крайна дата за сключване на окончателния договор
Това е полезно и за двете страни. Разбира се, те могат да се споразумеят, че при определени обстоятелства този срок може да бъде продължен - например банката не отпусне навреме кредит, при болест и т. н. Ако правят такава уговорка обаче, е добре и тя да фигурира в предварителния договор.
После трябва да се запишат правата и задълженията съответно и на купувача, и на продавача. Най-важните от тях са задълженията на продавача да представи всички документи, с които се установява правото му на собственост и се изискват от закона за нотариалното оформяне на сделката, както и да предаде владението на купувача след заплащането на съответната сума и след преминаването през нотариуса. Добре е да се впише и задължение за продавача след подписването на предварителния договор "да не води преговори за продажба с други физически или юридически лица, да не сключва други предварителни договори, да не прехвърля и да не отдава под наем имота, както и да не извършва каквито и да било действия, които биха довели до обременяването на същия имот с вещни или облигационни тежести".
За купувача основното задължение е плащането на сумата в уговорения размер и срок.
Във всички предварителни договори се записва изрично размерът на капарото, което купувачът дава. В него трябва задължително да се запише какво става с тази сума при съответно неизпълнение на която и да е от страните.
Важно за предварителния договор е и да се запише как се разпределят разноските за нотариални, държавни и местни такси - колко плаща купувачът и колко - продавачът.
Задължителна при предварителния договор е прецизността. Важно е всяка от двете страни да чете внимателно и по няколко пъти всяка дума в него. Това е така по няколко причини. Първата е, че често той се подценява и не се осъзнава колко опасен би могъл да е този договор и какви капани може да се заложат в него. Втората е, че макар и в писмена форма, той се сключва свободно, т.е.
няма някаква правно защитена форма
Третата е обстоятелството, че в даден момент този договор може да стане окончателен въпреки волята на някоя от страните - било купувача, било продавача. Например някой от тях се отказва. Чак в този момент обаче той ще разбере, че в огромната част от случаите няма връщане назад. Защото според чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор "може да предяви иск за сключване на окончателния договор". Пак там е записано, че "в такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила". Или казано иначе, ако примерно купувачът не изпълни задължението си да плати цената за имота и се опита да се откаже, то продавачът може да поиска от съда да го задължи да си изпълни задълженията. И ако има редовен предварителен договор, то е почти сигурно, че съдът ще го направи. Същото се отнася и до продавача. Ако той се опита да се откаже, купувачът може да поиска да бъде сключен окончателен акт, който да го направи собственик.
Съдебното решение замества окончателния договор. В него се възпроизвеждат фактически клаузите от предварителния договор. Още нещо, което трябва да направи всеки човек, сключващ такова споразумение - да бъде много внимателен какво вписва и подписва.
Освен това с промени в ГПК делата по искове за сключване на окончателен договор вече вървят по т. нар. бърза процедура.
Евентуално съдебно решение има силата на изпълнително основание, което означава, че се стига и до принудително изпълнение на заложеното в предварителния договор.