|
Животът и съдебните зали през годините са предлагали хиляди различни казуси, варианти, възможности и решения. Тяхното разнообразие идва и от факта, че етажната собственост е изключително разпространена в България, както и от различните архитектурни решения в отделните сгради.
Разноречивата съдебна практика по хилядите дела е накарала преди време специално с проблема да се занимава Общото събрание на гражданските колегии на Върховния съд (ВС), който със свое решение се е опитал да я уеднакви. На този проблем са посветени и немалко текстове от закони, наредби, инструкции.
Така в чл. 37 от Закона за собствеността (ЗС) е указано, че етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника могат да принадлежат на отделни собственици. Важно за темата е и определението в ЗС, че в сгради с етажна собственост
общи на всички собственици
са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общите тавански и избени помещения. Законът изрично посочва, че общите части не могат да се делят.
Във вече посоченото решение на ВС пък е записано, че подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни помещения към такива, е обща част от сградата.
Пак там е определено, че това пространство е само "обща част по предназначение", когато и ако има нужната височина, пространство, обем, до който има нормален достъп от стълба и от което могат при спазване съответните законни изисквания да се изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи.
Това е хипотезата, при която има незастроен обем между последната етажна плоча или плочата на изградената част и покривната конструкция. Стойността на този обем е разпределена между отделните обекти съобразно идеалните им части. Това подпокривно пространство е обща част. Ако то има нужната височина, пространство и обем за изграждане на складови помещения, стаи за творческа дейност или самостоятелни обекти - ателиета и др., и ако могат да се обособят общи части за преминаване и има достъп от редовна стълба, се приема, че е "обща част само по предназначение" и че сградата може да съществува без тази обща част.
В този случай нейното предназначение може да се промени при условия, допустими от закона, и при
одобрен архитектурен проект и съгласие на собствениците
По този начин могат да се изградят складови помещения или стаи за творческа дейност, които да се придадат към самостоятелни отделни обекти в долните етажи, както и ателиета, тавански жилища или други отделни обекти, ако етажните собственици имат право да строят такива. Промяната може да се извърши със съгласието на всички етажни собственици.
Според закона при преустройството на тавани, зимници, жилища, ателиета и др. не могат да се вземат части от помещения, предназначени за общо ползване - общи тавански или зимнични помещения, коридори, перални, сушилни и др., освен ако за това е дадено съгласие от всички собственици. Съгласието може да се даде изрично или мълчаливо, с фактически или правни действия, с договор за доброволна делба (не и съдебна) и във всички случаи с преразпределяне на идеалните части от общите части на сградата. Само при етажни собствености, състоящи се от два обекта, ако непостигането на съгласие е вредно за общата вещ, въпросът се решава по реда на чл. 32 ЗС, т.е. чрез съд.
В обема на тавана на сгради със скатен покрив въз основа на одобрен архитектурен проект могат да се изграждат жилища, стаи за творческа или научна дейност за ползване от обитателите в по-долните етажи, ателиета за художествена, научна и друга творческа дейност, сушилни и тавански складови помещения.
Така или иначе и в случаите, в които даден собственик е решил да преустрои вече построено таванско помещение в жилище или пък ателие, е добре да вземе съгласието на всички останали етажни собственици. Ако пък се прави голямо преустройство, е добре да има и одобрен архитектурен проект.
Ако обаче таванът или част от него няма нужната височина, площ и обем, нито пък има достъп до него от нормална стълба и е неизползваемо освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, тогава той представлява обща част по естеството си. Предназначението му не може да се променя при никакви условия. Тук важи правилото, че общите части не могат да се делят, както и че те нямат самостоятелно юридическо съществуване, поради което и не могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки, съдебна делба и придобивна давност. Отделните етажни собственици не могат да извършват разпоредителни действия със своята идеална част от него.