|
| Красимир Добрев |
Ч.Г., Пловдив
Покрай бума на сделките с имоти, с отпускането на жилищни кредити, с редицата проблеми около бързината на вписване, намирането на пари, страховете, подозренията и измамите се подписаха и десетки и дори стотици хиляди предварителни договори. Във всеки един от тях винаги се предвиждат клаузи за задатък (капаро) и купувачите плащат хиляди евро предварително на продавачите. Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата.
В същото време обаче при задатъка има много капани, които обикновено лъсват, когато по различни причини предварителният договор се разваля. Тогава възникват спорове за това кой е виновен и дали да се върне капарото. А както бе посочено вече, става дума обичайно за значителни като размер суми. Затова е важно да се познават някои от правилата, които съществуват в законите и практиката относно задатъка, или както по-често се употребява в разговорния език - капарото.
Според чл. 93 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) "задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение". Веднага след това е определено, че ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи дадената сума.
Ако пък задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка (при договорите за недвижими имоти това обичайно е продавачът), то другата страна (купувачът) при отказ от договора може да иска капарото в двоен размер.
В общи линии с това се изчерпват и законово заложените правила по темата. И тук следва практиката, включително и съдебната. Защото винаги е много спорно какъв размер трябва да е задатъкът, кой точно е виновен за неизпълнение на задълженията по договора или пък за неговото окончателно разваляне, дали и двете страни не носят някаква отговорност за този изход, какво става, ако капарото не се върне доброволно, в кой момент може да се иска връщането, при какви точно обстоятелства се задържа и т.н, и т.н.
Никъде няма нормативно определен минимум или пък максимум на сумата, която купувачът трябва да остави като капаро на продавача. Практиката е наложила като обичаен размер 10 на сто от цялата сума по сделката - ако например имотът струва 100 000 евро, то задатъкът да е 10 000 евро. Но е възможно страните да се уговорят капарото да е по-малко или пък много по-голяма като размер.
За да възникне проблем със задатъка, трябва да е изтекъл срокът, в който предварителният договор да е последван от сключване на окончателен и да бъде извършена сделката. Но това не се е случило по вина на някоя от двете страни или пък на двете едновременно.
С предварителния договор купувачът се задължава на някаква посочена дата или в определен срок да плати цялата сума на продавача. Ако не стори това, той определено не изпълнява договора. В конкретния случай има налице точно това неизпълнение. Законът и практиката не се интересуват защо купувачът не е платил, че банката не му е отпуснала кредит или пък че не е могъл да намери парите от друго място. С предварителния договор той се е задължил да плати и неговото задължение е скрепено и с даването на капаро. Възможно е, разбира се, в предварителния договор да е записан изричен текст, че ако банката не отпусне кредит, то договорът се разваля и капарото се връща. Но това не е обичайно. Обикновено купувачът трябва да е наясно дали ще получи или не кредит. Нещо повече. По-добре е да е сигурен, преди да подпише предварителния договор и да плати капарото. Освен това е задължително договорът да се даде преди това на юрист, който да го прегледа. Да се знае какво точно ще се случи при неизпълнение и с капарото.
При неизпълнение от страна на купувача продавачът е в пълното право да задържи капарото. Законът е дал за него, а и за купувача, правото да иска предварителният договор да бъде обявен за окончателен - чл. 19,ал. 3 от ЗЗД. Това става чрез съд, ако някоя от страните има полза от това действие и вижда, че другата страна нарочно бяга от договора и сделката. Това по правило е дълга процедура, освен това в случая купувачът няма парите и затова е естествено продавачът да задържи капарото, щом законът и договорът му дават тази възможност.
Законът е дал възможност и на купувача да си търси даденото капаро, включително по съдебен път, ако смята, че договорът не е изпълнен по независещи причини или пък по вина на продавача. Той може да иска доброволното връщане чрез нотариална покана или по исков път - с подаване искова молба до районния съд по местонахождение на имота. По същия начин може да постъпи, ако смята, че причината за неизпълнението на договора е единствено в продавача. Тогава по ЗЗД той може да иска връщането на капарото си, и то в двоен размер. Това обичайно обаче пак става по съдебен път, защото никой не признава вина. Съдебното решение е изпълнително основание и срещу него купувачът ще се сдобие с изпълнителен лист и ще може да насочи изпълнението на задължението към имоти или сметки на продавача.
Има и още едно правило. Че задатък, даден във връзка с нищожен предварителен договор, подлежи на връщане. Такава нищожност има, примерно ако не е спазена предписаната от закона форма. Според чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва задължително да се сключи писмено. Ако някой си мисли, че е сключил предварителен договор устно, взел е задатък и ще може да го задържи, то просто се е излъгал. Когато договорът е устен, поради своята недействителност той не е породил желаните от страните правни последици. А полученото въз основа на нищожния договор капаро подлежи на връщане като получено при начална липса на основание - чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Такава като изводи е и практиката на Върховния касационен съд, когато такива казуси са стигали до него.
При всички обстоятелства обаче клаузите за даването на капаро са едни от тези, които трябва да се четат много внимателно. Често те са много общи и после страните се чудят какво да правят. Затова е необходимо те да са детайлизирани много внимателно, защото особено при сделките с имоти се оставят много пари като задатък.