Имам сключен договор за наем, който е за срок от 2 години. Наемодателката е упълномощена от дъщеря си да дава къщата под наем. Договорът не е нотариално заверен, нито вписан. 6 месеца живях в къщата, но наемодателката реши да строи, сключи дори предварителен договор със строителна фирма и въпреки че си плащам редовно наема и имаме договор, тя ми каза да излизам от къщата. А аз съм с малко дете, даже го записах и там на градина. Искам да попитам: ако заведа съдебен иск за вреди и неизпълнение на договор, имам ли някакви шансове, като се има предвид, че в договора е упоменат 2 г. наемен срок и наемна цена, но той не е нотариално заверен и не е вписан в службата по вписвания.

е-майл pepinkyyy@ abv.bg

Петя И., София



Наемните договори, особено тези за недвижими имоти и подписвани за по-дълъг срок, поставят все по-сериозни проблеми. Продължава практиката да се сключват договори на хвърчащи листове, чиято основна цел е да се избегне плащането на данъци. Това е един голям сив сектор. А и изключително малко от страните по такива договори пристъпват към вписването им в службите по вписвания, независимо че това създава сигурност за всяка от тях.

По правило и по закон за валидност на наемния договор не е необходимо да бъде спазена някаква форма - той може да се сключва както в писмена, така и в устна форма.

Когато става дума за договор за наем на недвижим имот обаче, винаги е за предпочитане той не само да е в писмена форма, да е с нотариално заверени подписи, но и да бъде вписан в службата по вписвания. Няма по-добър начин за доказване на неговото съществуване от писмената му форма. Писменият, заверен и вписан договор е добро решение и за наемателя, и за наемодателя. Не само за сигурност, но и при проблеми всеки един от тях може да докаже и наличието на договора, и какво точно е записано в него.

Нещо повече. В Правилника за вписвания изрично е предвидено, че освен искови молби, договори за продажби, замени, дарения и всякакви други прехвърлителни сделки се вписват и договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година.

В конкретния случай такова вписване няма и както вече бе отбелязано, това не прави договора невалиден или нередовен. Ако има дата и подписи, това дори го гарантира донякъде. Но когато няма вписване и нотариална заверка, и наемодателят, и наемателят рискуват много и си гарантират проблеми, каквито са възникнали в случая. Това вписване със сигурност дава защита основно на наемателите и е най-добре те да искат вписването на договорите.

Ето само един пример. Според чл. 237, ал.1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) при прехвърляне на недвижим имот договорът остава в сила спрямо придобилия го, ако е бил вписан в имотния регистър. Това означава, че ако наемодателят продаде, дари, замени имота, предмет на наемния договор, то купувачът и надареният не могат да изгонят наемателите, докато не изтече срокът. Това обаче е само при хипотезата, че договорът е вписан в службата по вписвания.

Иначе конкретният казус е интересен и трудно може да се намери безспорна законова регламентация за него. Защото при предоставяне на имота за строителство фактически няма прехвърляне. Или поне не в пълен обем. Защото сигурно става дума единствено за предоставяне на правото на строеж. Нещо, което прави всъщност наемният имот неизползваем, а не собственост на друг. И може да се говори за липса на предмет на наемния договор.

Затова е много спорно дали може да се използва хипотезата на чл. 237 от ЗЗД и съответният притежател на правото на строеж да се съобразява с наемния договор. Ако все пак това се приеме, в ал. 2 на този текст е предвидено, че ако договорът за наем има достоверна дата, е задължителен за този, който придобива имота или отделни права върху него, до предвидения срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Или иначе казано, в случая остава още една година от договора, а не година и половина, какъвто е предвиденият срок в него. Но достоверна дата обичайно означава нотариална заверка на датата. А в конкретния казус и такава няма. Тогава се стига до третата хипотеза.

Ако няма достоверна дата и наемателят е във владениe на имота, договорът е задължителен за придобилия го като договор за наем без определен срок, гласи ал. 3 на 237 от ЗЗД. Тогава вече наемателят може да бъде помолен да напусне с едномесечно предизвестие. В общи линии при представеното във въпроса става дума за тази възможност. Защото договорът не е заверен нотариално, не е и вписан.

Иначе според ЗЗД наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота. Но както вече бе посочено тук, е спорно дали има прехвърляне на имота. А законът мълчи за това какво се прави, ако той се предостави с право на строеж за изграждането на нова сграда примерно.

Що се отнася до воденето на "съдебен иск за вреди и неизпълнение на договор", то при наличната информация има някакви, но много минимални шансове. А дори да се стигне до обезщетение, със сигурност то ще е много по-малко от изхарченото по делата.

Този случай обаче е пример как наемателите трябва да си търсят правата и да искат договорите за наем, особено тези по-дългосрочни - за година, две, три, да се вписват в службите по вписвания.