Да си купиш евтин апартамент в София е неслучаен "късмет" и естествено от това обикновено се възползват неслучайни хора. Вярно, отминаха времената, когато момчета с едри вратлета барикадираха достъпа до залите за публична продан за всички, които са пожелали да си купят имущество на длъжник по-изгодно. Сега методите не са така мускулести, а доста по-фини, но резултатът е същият - изгодните имоти и автомобили отиват в ръцете предимно на добре информирани хора. Нещата определено не са наред и



основният проблем е лошо написаният закон



"Трябва да има ясни и точни правила, а в новия Граждански процесуален кодекс, който влезе в сила от 1 март т. г., те не са изчерпателно и добре формулирани. Някои текстове дори станаха, меко казано, по-неясни и по-неточни, което носи риск от корупция", коментира юристът Христо Николаев, който почти половин век работи в областта на изпълнителното производство.

Идеята на закона никога не е била съдебният изпълнител да разпродаде покъщнината на длъжника на безценица. Често пъти дори съвсем добросъвестен човек, който е взел кредит от банка, но е загубил работата си, може да изпадне в неплатежоспособност и да се наложи да се прости с имота си. Затова идеята на закона е по-скоро банката да си вземе парите, а не човекът да бъде лишен на безценица от собствеността, обяснява Николаев.

"Има една подробност в ГПК по отношение на движимите вещи - те могат да се изнесат пред блока на гражданина и да се продадат там. Това било възпитателна мярка, но според мен в съвременните условия е много унизително и би трябвало да се премахне", смята опитният юрист.

Два са основните недостатъка, на които се крепи сегашната абсурдна схема. И двата са заложени като бомби със закъснител в закона - определянето на началната цена и разгласяването на търга. В момента законът е направен така, че началната цена на имота зависи само от въображението на съдебния изпълнител. "Има проблем с началната продажна цена, защото според ГПК тя е 50% от оценката на имота и това е много ниско", коментира пред "Сега" председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители Георги Дичев. Затова колегите му са принудени да завишават оценките, ако искат да определят някаква що-годе реална спрямо пазара първоначална цена.

Според Христо Николаев има много елементарен начин да се реши проблемът - съдебният изпълнител с помощта на вещо лице да определя пазарната цена на имота или автомобила, а началната цена да представлява процент от пазарната - примерно 80% за недвижимите и 90% за движимите вещи. "Дори в производството по несъстоятелност, което е уредено в Търговския закон, първата продажба на имуществото става при 80% от пазарната цена", подчертава Николаев. Юристът недоумява защо този логичен подход не е възприет и в ГПК, а са сложени неясни и нелогични текстове, които ощетяват длъжниците за сметка на облагодетелстване на трети лица. От компания за събиране на вземания обясниха пред "Сега", че вече са се появили дори специализирани фирми, които се явяват по търговете, купуват апартаментите на по-ниска цена с цел да ги препродадат скъпо.



Както казват хората, дяволът се крие в подробностите



Такава важна подробност е разгласяването на търговете. Логично е, че колкото по-малко хора знаят за наддаването, толкова по-голяма е вероятността организирани групи купувачи да действат в комбина и да се сдобият с имот на възможно най-ниската цена. Така дори да има апартамент, чиято пазарна цена е 100 000 лв., а дългът е само 60 000 лв., при продажбата длъжникът може да се прости с разликата от 40 000 лв.

Съдебният изпълнител трябва да разлепи обяви за търга в кантората си, в общината на самия имот и от март т. г. - в сградата на районния съд. Това е хубаво, но не е достатъчно. Защото един час след като съдебният изпълнител залепи листа на табло в районния съд, той може вече да е отлепен. Специално в София например няма стъклена витрина, която да защитава бележките от посегателства. Според Николаев трябва да има задължение обявленията да се публикуват в ежедневник и в интернет, за да може всеки, който се интересува, да знае за предстоящата продажба. Икономическото министерство например при производството по несъстоятелност публикува обявленията и всеки, който иска да си купи имущество на фирма, обявена в несъстоятелност, може да се информира, казва Христо Николаев.

Най-голяма прозрачност би се постигнала, ако обявите се пускат направо в интернет. ГПК обаче не предвижда подобно задължение и затова малцина съдебни изпълнители го правят. Един от тях, който явно често е тормозен с въпроса дали има евтини жилища за продаване, дори е окачил в сайта си следното съобщение: "Обявленията за извършваните от мен продажби ще бъдат публикувани тук, когато законът изрично регламентира публикуването на обявленията в интернет!". На сайтовете на други изпълнители пък стоят стари обяви. Например апартамент в столичния "Западен парк" с площ 47 кв. м през април 2007 г. е обявен за продажба при първоначална цена от 41 420 лв.

"Провеждането на търговете в районните съдилища и поставянето на обявите там от 1 март т. г. беше аргументирано с по-голяма прозрачност. Ние имахме големи резерви към промяната, защото в районните съдилища няма място за кабинети на съдиите, какво остава за зали за търгове", коментира Георги Дичев. Според него най-честно и открито би било, ако се създаде



цялостен национален регистър на тези продажби



Това засега обаче е просто мечта. Дотогава Дичев съветва самите длъжници да са по-активни и сами да разгласяват продажбата на имота си, ако искат да се постигне по-висока цена и да остане нещо и за тях. Още по-добре би било, ако длъжникът направо си намери купувач, който е съгласен да му даде по-изгодна цена, която покрива дълга му, така че изобщо да не стига до рискованата публична продан.

"Нещата не се подобряват. Загубата в крайна сметка е за този нещастен български народ", казва с огорчение Христо Николаев, който понастоящем е консултант в адвокатска кантора по проблемите на изпълнителното производство. Юристът дори е пратил до правната комисия в парламента идеи как да се промени ГПК, за да се изчистят абсурдите. Засега реакция няма. Много интересно кой има интерес да не се пипат текстове в закона, които буквално са способни да разорят длъжниците само и само разни съмнителни трети лица да извлекат облага от това.