Искам да правя голям ремонт и преустройство в апартамента през лятото. В какви случаи трябва да търся съгласие от съседите или пък от общината и кога не?

Кирил Р., София



Едва ли има жилищен блок или кооперация, в които някой да не е направил някакво преустройство в жилището си - да не е превърнал терасата си в кухня или да не е бутал или слагал стени, за да прекрои някоя от стаите, и т.н.

Малцина знаят, че за голяма част от извършваните преустройства трябва да имат съгласието или на общината, или в повечето случаи на останалите собственици в съответната етажна собственост, както се водят блоковете и кооперациите.

В приетия още в далечната 1951 г. с правителствено постановление Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС) има изрична норма в тази посока. Там е записано, че "всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завзема помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата". Пак там е отбелязано и че измененията и преустройствата на сградите или на части от тях се извършват в съответствие с разпоредбите на Закона за устройство на територията (ЗУТ). От 1 май т.г. в сила ще влезе новият Закон за етажната собственост. Той обаче не променя правилото, че точно в ЗУТ се урежда конкретния казус.

В него са отбелязани изрично всички хипотези на преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, при които не се изисква съгласие на останалите собственици. Те са твърде разтегливи и дават възможност за широко тълкуване, но пък са изчерпателно изброени. Така съгласие не се иска при следните ситуации:

1. когато не се променя предназначението на съответния собствен обект, помещение или части от него;

2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;

3. не се изменят съществено общите части на сградата;

4. когато се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;

5. когато се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;

6. когато се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради;

Преустройството в тези хипотези се допуска само ако не може да се намери друго техническо решение и отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи. Освен това трябва да се извърши по начин, най-благоприятен за засегнатия имот. Важно е и още нещо - собственикът на преустроените помещения е длъжен да отстрани всички повреди, причинени при строителните работи.

Извън тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред (заложен в закона за собствеността и правилника за етажната собственост), и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта. А когато се завземат общи части, е необходимо съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.

Има и още няколко хипотези, при които не се иска съгласие от съседи. Такъв е случаят, при който се преустройват помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда. Единственото условие е да не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Тук, разбира се, трябва да има проект, да са спазени всички строителни правила, да не се бутат носещи колони и т.н. Нещо повече. В този случай задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата, а когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към проекта.

Не се изисква съгласието на собствениците и при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда. Става дума за случай, в който даден обект е бил жилище, после е преустроен за офис, магазин или нещо подобно и после отново му се възстановява жилищното предназначение.