Живея в имот, в който сме трима съсобственици. Искам да строя или поне да направя надстрояване на вече изградена сграда. Трябва ли да искам съгласието за това на другите собственици? Ако да, то в каква форма е необходимо да е тяхното разрешение? Какви са изобщо процедурите в тази ситуация?

Момчил К., София

Режимът и процедурите по тези въпроси бяха променени през 2000 г. с приемането на Закона за устройство на територията (ЗУТ), който отмени Закона за териториалното и селищно устройство (ЗТСУ). Той дълги години предвиждаше сравнително облекчена процедура за получаване на правото на строеж, особено когато ставаше дума за съсобственици-роднини. Те можеха да си прехвърлят това право със съгласие само с нотариална заверка на подписите, дадено пред съответните органи на общинската администрация.

Сега действащият закон обаче направи процедурата по-сложна. Декларираната цел бе създаването на сигурност за съсобствениците. Така в момента по чл. 183 от ЗУТ, който бе допълнително изменен през лятото на 2003 г., "в съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици". Това означава, че задължително трябва да се сключи договор пред нотариус, в който едните съсобственици да прехвърлят правото на строеж в полза на този или тези, които съответно ще строят. Видът на сделката зависи от договореното. Тя може да бъде безвъзмездна - под формата на дарение. Но може и правото на строеж да бъде учредено срещу заплащане или да бъде уговорено като дял в резултат на доброволна делба. Може да се прехвърли и примерно срещу предоставяне на апартамент или офис от построената сграда и т.н.

Необходимо е да има и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост.

Важно е да се отбележи, че за издаване на разрешение за нов строеж, съответно за надстрояване или за пристрояване в съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване, не се изисква съгласие от останалите съсобственици в случаите, когато самите те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота.

Иначе в общата хипотеза пред нотариуса освен договор е необходимо да се представи и актуалната скица на имота, върху който се учредява правото на строеж. Задължително трябва да се приложи и данъчна оценка на правото на строеж, която се получава от данъчната служба по местонахождението на имота. Преди да се почне цялата процедура, трябва да се провери в общината дали съответният действащ подробен устройствен план изобщо позволява исканото застрояване.

Няма никакъв шанс за разрешение за строеж в съсобствен имот, ако не са спазени всички цитирани условия и ред.

Тук стигаме до варианта на надстрояване или пристрояване. Те се считат за разновидност на правото на строеж. Според ЗУТ, ако се иска надстрояване или пристрояване на сграда - етажна собственост, то също се разрешава въз основа на договор. Той ще е договор за учредяване на право на надстрояване или пристрояване със собственика на урегулирания поземлен имот и също трябва да е в нотариална форма. И тук допълнително се иска и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост.

Ако пък държавата или общината е съсобственик на съответния урегулиран поземлен имот, горните договори трябва да се сключват в писмена форма. Тук правилата се уреждат допълнително от законите за държавната собственост и за общинската собственост и издадените въз основа на тях подзаконови актове по прилагането им.

Правилата за правото на строеж при съсобственост са важни и при временните строежи. Те се допускат и разрешават само еднократно в един поземлен имот въз основа на виза за проектиране с указан начин на застрояване, издадена от главния архитект на общината, и строителни книжа, издадени по общия ред. Такива временни строежи - гаражи, ателиета и др., се разрешават в имоти, в които подробните устройствени планове предвиждат след време да се построят обекти публична държавна или общинска собственост. Ако те са съсобствени, то всеки съсобственик може да си прави временна постройка, но като спазва правилата на чл. 183 от ЗУТ.