|
Това изключително
широко използване на договора за строеж,
или както още е известно за суперфиция има за резултат повдигането на много спорни въпроси, както и определено поставя необходимостта всеки човек да има поне някакви познания за неговата същност.
Законът за собствеността (ЗС) съдържа разпоредби за някои вещни права върху чужда вещ. Дори по този начин е озаглавен цял раздел - Четвърти, от ЗС. Той се състои от две части - едната е посветена на правото на ползване - чл. 56 - 62, а другата за собствеността върху постройка - чл. 63 - 67.
Именно тази втора част се отнася и до правото на строеж. Тя определя, че правото върху постройка се учредява, когато собственикът на недвижим имот (суперфициент) отстъпва на друго лице (суперфициар) правото да построи сграда върху неговата земя - чл. 63 от ЗС. В този случай изградената постройка става собствена на получилия правото на строеж, който същевременно придобива и правото да я държи върху чужд недвижим имот. Допуска се и собственикът на земята, върху която е изградена сградата, да я прехвърли без земята. И в този случай купувачът на постройката става неин собственик с право да я държи върху земята на продавача - чл. 63, ал. 2.
Още тук е необходимо обаче да се отбележат някои особености на ситуацията, при която лицето, собственик на постройката, но непритежаващо правото на собственост върху земята, може да продаде сградата. В този случай той е длъжен да спази
правилата за продажба на съсобственост
- чл. 33 от ЗС. Това означава, че е длъжен да предложи първо на собственика на земята да закупи постройката или съответната част от нея при условията, при които е решил да извърши сделката. Ако собственикът на терена откаже, то тогава собственикът на сградата може да пристъпи към продажбата на трето лице. Когато отиде при нотариуса да извърши сделката обаче, последният трябва да представи писмени доказателства, че е направил въпросното предложение на собственика на терена и да декларира писмено, че той не е приел. Тук е важно да се отбележи, че когато собствениците на земята са повече от един, т. е. при съсобственост, правото на изкупуване принадлежи на всеки отделен съсобственик. Това означава, че собственикът на постройката, който има намерение да я продаде, е длъжен да я предложи на всеки от съсобствениците на терена поотделно.
Има и още един важен и спорен въпрос. Според чл. 64 от ЗС собственикът на постройката, прехвърлена отделно от терена или изградена въз основа на учредено право на строеж, може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използване на постройката, според нейното предназначение.
Единствените изключения
са ако в акта, с който му е отстъпено правото на строеж, изрично е указано друго. Съдебната практика тълкува този текст, като определя, че необходимостта включва възможността да складира в нея материали за строежа, да може да преминава, за да отиде в постройката, да прекарва тръби за водопровод, електричество "и други такива". Има и други решения на Върховния съд, според които собственикът на постройката може да използва например дворното място "за простиране, изтупване, игра на децата, за отдих". Собственикът, за когото е учредено правото на строеж, трябва да има право да изгражда върху земята и скеле, за да може да построи сградата. Тук обаче има много спорове, които обикновено се решават в съд.
По правило договорите, с които се учредява право на строеж, обикновено са безсрочни. Ако обаче в договора е установен срок, то след изтичането му собствеността върху сградата "преминава безвъзмездно върху собственика на земята", пише в закона. Срокът може да бъде календарно фиксиран - до определена дата, до изтичането на определен брой години. Той може да е и до настъпването на определено събитие - например до смъртта на дадено лице.
Във връзка със сроковете има една много важна законова норма, свързана с правото на строеж, която обикновено поражда и най-много спорове. Така според чл. 67 от ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност. Тази последна давност не се прилага служебно и следва правилата на давността по Закона за задълженията и договорите, която е 5-годишна. Тя започва да тече от деня, в който е подписан нотариалният акт (правото на строеж по правило също се прехвърля с нотариален акт и спазва правилата на нотариалния акт на прехвърляне на собственост например чрез покупко-продажба на имот) за отстъпване на правото на строеж.
Ако правото на строеж е учредено чрез договор за доброволна делба, то давностният срок започва да тече от нотариалната заверка на съделителите.
И тук идваме до един от най-спорните въпроси - кога изтича петгодишният срок. Смята се, че упражняването на правото на строеж не съдържа в себе си подготвителните работи за строежа. Тук се имат предвид снабдяването с административните разрешения и документи, складирането на материалите и дори изкопните работи.
Сигурно е, че за да се смята, че има упражняване на право на строеж, не е необходимо всичко в сградата да е готово - тя да е оборудвана, да е измазана, да има всички инсталации, да е остъклена и т.н. Въпросът е обаче дали тя трябва да е завършена в груб строеж, за да се смята, че има упражняване на това право. Според закона
правото на строеж се трансформира в право на собственост
върху изградената вече постройка и в правото тя да се държи върху земята на учредилия правото на строеж собственик на терена. Съдебната практика в огромната си част казва, че последното става, когато сградата е изградена в "груб вид". Според мнозина от известните специалисти по вещно право не трябва задължително да има такова изграждане в груб вид, за да се смята, че правото на строеж е упражнено в заложения в закона петгодишен срок. В този смисъл е и преимуществената съдебна практика, без обаче за съжаление тя да е уеднаквена.
По правило обаче се смята, че за упражняването на правото на строеж може да се съди и от издигането на стени, от изливането на бетонни плочи, колони и трегери, без да е задължително да е поставена последната плоча или покривът.
В крайна сметка и в момента е оставено да се преценява във всеки един конкретен случай дали реално се е осъществявало правото на строеж и дали трябва да се включи в действие нормата за петгодишната давност.