През миналата година пенсионните фондове са инвестирали в имоти малко над 6.5 млн. лв., което представлява едва 0.6% от общо инвестираните им активи през последните 12 месеца, отчете пред "Сега" д. ик. Никола Абаджиев, председател на Българската асоциация на дружествата за допълнително пенсионно осигуряване. През тази година обаче инвестициите могат най-малкото да се удвоят, тъй като направените неотдавна поправки в Кодекса за социално осигуряване разкриват възможности за по-гъвкаво участие на пенсионните дружества, при това не само на българския имотен пазар, но и на европейския.

Пенсионните дружества обаче ще продължат да поддържат линията на умерения ентусиазъм, тъй като по презумпция те са консервативни и нискорискови инвеститори. Най-малкото защото оперират със средства, предназначени за пенсии, или както казва Никола Абаджиев - с "бели пари за черни дни".



Ще излязат ли пенсионните фондове от сянката на АДСИЦ?



И досега пенсионните фондове бяха активни инвеститори на пазара на имоти по думите на посредниците в търговията с недвижима собственост. Първоначално те реализираха директни инвестиции. През 2004 г. с възникването на Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) широка популярност придобиха индиректните инвестиции на пенсионните фондове, които станаха акционери в тях. "Дори да не бяха направени промените в Кодекса за социално осигуряване, вложенията на пенсионните фондове в недвижима собственост щяха да продължат да се увеличават. Причината е, че активите им нарастват с доста бързи темпове", коментира Мартин Паев, изпълнителен директор на AIM Asset Managment (част от "Адрес груп").

Притесненията за бъдещото управление на портфейлите на пенсионните фондове възникнаха в хода на дебатите по промените на осигурителния кодекс. Перспективата да им бъде наложено вето да инвестират пряко в имоти смути немалко от участниците на пазара.

С последните поправки в кодекса пенсионните фондове обаче получиха повече възможности и опцията да прилагат по-гъвкави инвестиционни схеми. Най-малкото защото вече няма да бъдат длъжни да влагат поне 30% от активите си в ценни книжа, издадени и гарантирани от държавата. Освен това фондовете и занапред ще могат да правят директни инвестиции в имоти (до 10% от активите си). Съществената разлика е, че до момента вложенията можеха да се осъществяват само на територията на страната, а в бъдеще инвестиционният обхват ще бъде разширен. Възприемайки европейските модели, българските пенсионни фондове ще могат да инвестират и в другите държави-членки на Европейския съюз, а не само в България. Световната практика е показала, че инвестиция в имоти в размер на 10-20% от портфейла на пенсионния фонд може да се възприема като оптимален вариант. По този начин се повишава очакваната доходност на фонда, като в някои случаи рискът дори може да се намали.

Въпреки по-голямата свобода, която се дава на пенсионните фондове, анализаторите не се опасяват от възникване на нови пирамиди. "Няма опасност фондовете да поемат непремерени рискове, защото законодателят постави допълнителни изисквания за регулирането им. Сред тях например е условието активите на фондовете да бъдат добре диверсифицирани, както и по-стриктната регулация на сделките със свързани лица, например между пенсионен фонд и пенсионното дружество, което го управлява", казва Мартин Паев.



Струва ли си да имаш портфейл зад граница ?



И да, и не, отчитат посредниците в търговията с недвижима собственост. Положителното е, че пенсионните фондове вече ще разполагат с повече опции за инвестиции. Ако част от тях пренасочат вложенията си към чужбина, минусите по-скоро ще бъдат за българския имотен пазар. Добрата новина според търговците на недвижима собственост е, че на този етап е по-вероятно средствата да останат в страната. Причината е в сравнително високата доходност, която все още може да се реализира при имотни операции в България. В сравнение с развитите пазарни икономики динамиката на имотния пазар в страната и възможностите за реализиране на по-високи печалби засега бележат точка в полза на България.

Арх. Валери Левиев, управител на компанията за недвижими имоти "Елта консулт-CBRE", обаче допуска, че българските пенсионни фондове ще започнат да се презентират на световния пазар. "Ако се направи паралел с Централна Европа, с която би следвало да се сравняваме, в момента там има много голямо търсене за инвестиции. Във всички централноевропейски държави, в Русия и Украйна има много инвестиционни фондове, които търсят да закупят имоти. И за радост на икономиката ни България не прави изключение. Което обяснява интереса към покупката на доходоносни имоти, въпреки че засега заявките на международните дружества са повече от тези на българските фондове", коментира Левиев.

Както той, така и Мартин Паев очакват раздвижването на пенсионния пазар да допринесе за доразвиването на търговията с имоти. "Още повече че за момента българският пазар за недвижими имоти осигурява сравнително добри възможности за реализиране на печалби", казва Мартин Паев.



Бизнесимоти осигуряват доходи на пенсионерите



Традицията повелява пенсионните фондове да управляват дългосрочно парите, с които оперират. Неслучайно, когато инвестират в имоти, те насочват средствата си към площи, които носят дългосрочни приходи от наеми. Смята се, че оптимална доходност биха осигурили евентуалните вложения в бизнесимоти - основно търговски обекти и офиссгради. В същото време вложение от този тип се приема като сравнително консервативно и нискорисково.

"Това обяснява защо пенсионните фондове обичайно инвестират в търговски центрове с наематели, с утвърдени брандове. Защо се стремят към дълготрайни наемни отношения и се насочват към договори с клиенти, които регулярно си погасяват наемните вноски", обяснява Валери Левиев. По аналогичен начин стои въпросът с офисзданията. Търсенето е насочено предимно към големи проекти, с немного на брой наематели, но гарантиращи сигурност на инвестицията.

Към днешна дата обаче инвестицията в България се оказва леко проблематична за чуждестранните пенсионни фондове, които искат да стъпят на нашия пазар. Причината е, че наемните договори са ограничени до срок от 10 години, а интересите на пенсионните фондове изискват осигуряване на максимално дълга и гарантирана във времето доходност. Това обяснява защо в международната практика договарянето се прави поне за период от 20 години, а във Великобритания контрактите могат да се сключват и за неограничен във времето срок.