Преди година икономическите рекламисти все още ни увещаваха, че трескавото роене на магазинни вериги, никнещите зад всеки ъгъл мини-, супер-, хипермаркети и "молове", офис-билдингите, бетонният порой, залял Черноморието, както и съпътстващият ги кредитен патос, са не само естествени, но и много положителни явления. Те доказвали растящото доверие на инвеститорите в България. Днешният мит за



сгодната печалба (bonanza)



представя уникалните инвестиции в български имоти като самосбъдващи се мечти. Чудесно вложение - влагаш пари, купуваш недвижимост, даваш под наем. За броени години икономическото перпетуум мобиле "само си избива парите", а междувременно цената му "постоянно нараства". И макар че всяка вечер телевизорът продължава да промива по 5-6 пъти зяпналите го мозъци с натрапчивото "... сега е моментът за апартамента", все повече хора проумяват, че сметката на вечния двигател е доста крива. Най-вече презумпцията, че ако си купил имот за 60 хиляди, все ще се намери някой да го вземе под наем за 1000 на месец, та да си върнеш парите за 5 години обратно. И винаги можеш да го продадеш след година за поне 80 хиляди, а след две - за 100. Помните ли ланшните прогнози, че имотите ще поскъпват 40%, докато влезем в Европа, после "само" с по 20%? Така се надуха



икономическите балони



(bubbles) в няколкото примамливи отрасъла (земи, магазини, хотели, апартаменти). "Вечният двигател" обаче се задъхва. Наемите падат, цените на хотелските нощувки - също. Вече знаем историите за агресивни магазинни вериги като "Боила", ЕНА и "Фамилия". Ясно е, че същото ще сполети десетки хиляди магазини, бизнес сгради и хотели. Въпросът е: кога? Най-трудно се прогнозира кога ще се спука балонът. От детството си всеки помни, че дълго трябва да дуеш бузи, докато порасне балонът, но после се пука за миг. Не е лесно да се предусети точно кога ще се чуе фаталното "прас". Особено при икономическите балони, които не се подчиняват на закони толкова твърди като физическите, а се носят на крилете на надеждата. Докато съществува надежда (дори да е илюзорна), че влизането на България в Евросъюза по магически начин ще качи цените на имотите у нас, няма да преживеем сериозна ревизия на цените. Сезонът на пукащите балони ще настъпи едва след като дългоочакваното присъединяване стане факт, но никакъв наплив на дащни купувачи не се забелязва на пазара за имоти. Можем следователно да очакваме



кризата - следващото лято,



след като на 1 януари прекрачим заветния праг на богатия Запад и отминат няколко месеца в очакване на чудесата, които няма да се случат. Тогава ще се втурнат да продават всички чуждестранни "инвеститори" в апартаменти, които тепърва ще установят, че "инвестицията" им досега им е носила повече разходи, нежели приходи. За разлика от българския собственик на имоти, който е готов години да стиска празния си и рушащ се имот, отгледаният в пазарна среда чужденец предпочита да пресметне и да ограничи бъдещата загуба. Той ще е склонен да продаде и за по-ниска цена, отколкото е купил, да поеме ясно пресметната загуба днес, вместо да губи неясно колко пари години наред. Макар чуждите инвеститори да имат нищожен дял от имотите у нас, те ще са напълно достатъчни, за да задействат



спусъка на паниката,



който отключва спиралата на падащите цени. Голямата част от онова, което е строено и продавано бавно и тягостно години наред, изведнъж скача на пазара да търси купувач. То и сега предлагането на имоти сериозно надвишава (при тези цени) търсенето. Представете си какво ще стане, когато на пазара се изсипе обратно дори 1/3 от напазаруваното през последните 3 години. Но това е първата вълна от пазарното цунами. По-страшна е следващата, която ще предизвикат кредиторите, когато престанат да си затварят очите, спрат да преоформят и разсрочват кредити и изведнъж се втурнат да продават ипотекираните имоти на кредитополучателите, които се окажат неспособни да плащат главници и лихви (а как ли да плаща предприемачът - строител на имоти, след като става все по-трудно да продаде построеното). Имотите не са единственият балон. Покрай тях днес се надуват рояк



обслужващи балончета:



строители, реалтори, доставчици на мебели, извънбанкови кредитори, оператори, които срещу 20-30% от очаквания наем обещават да докарат по 3000-4000 евро на сезон от апартамент на морето. Ще ги последват мижавите фондове за недвижимости, на които липсва финансова устойчивост да преживеят кризата. Но ако еуфорията бъде охладена навреме, е напълно възможно да се избегне и паниката, и последващата я криза в надценените отрасли. Тогава надутите икономически балони може и да не се спукат, а бавно и мъчително спихват. Т.е. загубата да се поеме не отведнъж, по време на краха, а да се влачи години наред, докато инвестицията се амортизира, а инфлацията бавно глозга надутата донякъде и замръзнала на достигнатото високо ниво цена. Според мен този вариант, при който кризата се избягва, е по-мъчителен, а загубата в крайна сметка е по-голяма, защото задържалият се неспукан балон блокира бъдещите нормални инвестиции в стагниращия отрасъл.