Да си редови обитател на средностатистически блок в България обикновено си е приключение. Перманентно те преследва древнокитайското проклятие "Дано да живееш в интересни времена". Особено когато въпросът опре до битовизми като повредения асансьор, прокапалия покрив и др. подробности. Подобни казуси почти задължително слагат начало на нескончаеми междусъседски спорове и дрязги. От първите етажи най-често протестират, че неработещият асансьор и прокапалият покрив не ги засягат. От последните пък не са склонни да дават пари за ремонти по долните етажи.

Причина за това най-често е съвсем проста - нееднаквото финансово състояние на обитателите в една сграда и невъзможността на някои да инвестират в обновяването на сградата. Особено когато става въпрос за по-мащабни начинания, изискващи подмяна на инсталации, поставяне на топлоизолации и т. н.

Тези проблеми трябваше да бъдат решени с актуализиране на закона за етажната собственост. Своеобразното коване на новата нормативна рамка, както често се случва в българската реалност се проточи твърде дълго. И въпреки очакванията, че проектозаконът ще влезе в дневния ред на Министерския съвет още в края на миналата година, това не се случи. Към днешна дата все още залежава във финансовото министерство, което засега очевидно не е склонно да даде зелена светлина на проектозакона. "От ведомството на финансовия министър Пламен Орешарски все още не са излезли със становище и ми е невъзможно да прогнозирам кога можем да очакваме проектозаконът най-сетне да бъде внесен за разглеждане от Министерския съвет", коментира пред "Сега" зам.-министърът на регионалното развитие Калин Рогачев.

Той самият обяви още в края на миналата година, че предвидените през 2007 г. средства за обновяване на сградния фонд са крайно малко - едва 3 млн. лева. Средствата приоритетно ще се насочат към демонстрационните проекти в няколко общини, по които се работи съвместно с програмата за развитие на ООН.

По-лошото е друго -



парите от еврофондовете за тази цел също са малко



Първоначално се планираше около 3% от средствата, предвидени по програмата за регионално развитие да бъдат насочени за реновиране на сградния фонд. Неотдавна се разбра, че е по-вероятно за целта да бъдат предоставени едва около 2 на сто.

За мнозина страшното се оказа, че на всичкото отгоре Брюксел ще отпуска пари за тази цел само ако насреща му стои юридическо лице. Т.е. ако се договаря с легализиран правен субект. Подобна теза защитават както Калин Рогачев, така и ресорният зам.-министър, отговарящ за оперативна програма "Регионално развитие" във ведомството, Искра Михайлова.

"Това не е наше изискване. Още повече, че проектозаконът дори не задължава собствениците да се сдружават. Това е пожелателна, а не задължителна инициатива. Когато става обаче въпрос за финансиране по линия на европейските фондове, действително се изисква да се преговаря с юридическо лице. Това може да се приеме като своеобразна застраховка от страна на Брюксел", казва Калин Рогачев.

Тези изисквания разбуниха духовете сред представителите на неправителствения сектор. "Гражданското сдружение срещу корупцията и незаконното строителство" дори излезе с нарочно становище, в което се възпротиви на лансираните от държавните чиновници схема и доводи. "Под благовидния предлог за европейско финансиране се прави настойчив опит да се намали частната собственост в България", пише в документа.

Големият дял частна собственост вероятно има немалко минуси, но безспорно и своите плюсове. Навсякъде в Евросъюза например цената на наемите представлява солидно перо в разходите на обикновените домакинства. Според проучване на Европейската фондация за подобряване на условията на живот и труд (EuroFound.EU.int.) въпреки ниското качество на живот,



85% българите имат жилищна собственост без ипотека



За сравнение - при последните десет държави, присъединили се към Европейския съюз, този показател е 66%, а при старите страни членки - 38%. Като цяло условията на живот в България изглеждат доста мрачно, според Йорма Карпинен, директор на фондацията. Като един от положителните моменти обаче се отчита, че над 80% от лицата все пак са пълноправни собственици на жилищата си. Т.е. пред тях освен алтернативата да не плащат наеми се очертават нелоши перспективи да се освободят от собствеността си и да я заменят с нещо по-малко, ако в даден момент се окажат финансово притеснени. Стига действително да съумеят да извършат сделката при оптимални условия и на приемлива цена.

Стъпвайки на тези показатели, от неправителствения сектор недоумяват защо държавата в лицето на регионалното министерство предлага проект на закон за управлението на етажната собственост, в който задълженията на отделните собственици за поддържането на общите части се подменят със задълженията на едно юридическо лице. Според представители на сдружението никъде в проекта на нормативната уредба не се споменава за



скритата опасност от загуба на собствеността



До подобно положение би могло да се стигне, ако дадено юридическо лице не обслужва изтегления банков заем за саниране или за ремонт на общите части в сградата.

"Винаги, когато юридическото лице обезпечи задълженията си със собственост върху общите части от сградата, то създава възможност за загуба на собствеността. Защото следващата стъпка на банката кредитор при неизплащане на задължението от юридическото лице е придобиване на собствеността върху ипотекираните общи части", смятат от сдружението. Те дори допускат хипотеза, при която това е възможно да се случи дори със собствеността върху индивидуално притежаваните обекти на собствениците, членове на юридическото лице.

Зам.-министърът на регионалното развитие Калин Рогачев пък смята, че няма такава опасност. Според него това е въпрос на самия банков заем и клаузите, които ще се заложат при договарянето на един такъв кредит.

Друг относително спорен въпрос остава своеобразното делене на общите и индивидуалните части. Отделянето на общите части от индивидуално притежавания обект и превръщането им в самостоятелен предмет на сделка нарушава правната конструкция "етажна собственост", коментират представителите на неправителствения сектор. В етажната собственост всеки притежава собственост върху самостоятелен обект в една сграда и едновременно с това идеални части от общите части в нея - покрив, стени, двор, асансьор и други. По естеството си или по предназначение те служат за общо ползване. "Поради тази причина всяко отделяне на общите части от самостоятелно притежаваните обекти и извършването на сделки с тях представлява нищожно по същността си юридическо действие", отчитат от неправителствената организация. Калин Рогачев обаче не мисли така и е категоричен, че не може да става въпрос за каквото и да е отделяне на общи части.



Неравнопоставено ли се държи държавата с гражданите?



От една страна гражданите се припознават като отделни субекти, когато дължат местни данъци и такси. От друга обаче държавата не ги третира като такива, когато предоставя субсидии за оздравяване на сградите, в които гражданинът Х или Y е собственик на самостоятелен обект. "Държавата изисква броят на собствениците да се намали, като изтъква предлога, че само по този начин може да се получи финансиране от еврофондове. Всъщност стана ясно, че инициативата произхожда от родната българска администрация и не представлява изискване на Европейския съюз. В по-голяма дълбочина тази инициатива разкрива опитите на определени кръгове в страната да се облагодетелстват за сметка на останалите българи", твърдят от сдружението срещу незаконното строителство и корупцията.

Дали в такъв случай идеята за сдруженията на собствениците не трябва да бъде изоставена, а държавата да се насочи към изготвяне на пакет от финансови стимули, които ще мотивират всеки да обнови и ремонтира сградата си. Но тъй като все пак живеем в България, може би по-резонно е да заключим - "Ех, мечти, мечти ..."