Общото събрание на входа постоянно се събира и решава да се правят някакви разходи и да се събират пари - за входната врата, за покрива, за боядисване на стените, за смяна на прозорците, за радиатори по стълбите... Тъй като вече не виждам смисъл, а често и нямам възможност, спрях да ходя на събрание и не давам пари за нищо друго, освен за обичайните общи разходи. Плашат ме, че ще ме съдят, че ще извадят изпълнителен лист срещу мен. Възможно ли е това? Изобщо какво може и не може едно общо събрание? Как мога да оспорвам решенията му?

П.Ч., София





Милиони са българите, които през последните години се сблъскаха (и се сблъскват и в момента) с много проблеми и скандали, свързани с управлението на етажната собственост. Всички опити за регулиране на тези определено сложни взаимоотношения през последните години се оказаха недостатъчни. Не стигнаха и сравнително наскоро направените промени в един от основните документи по темата - Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС). Все още някъде из властовите коридори се движи и изготвеният вече проект за Закон за етажната собственост. Не е ясно кога той ще бъде разгледан, а още повече какъв ще е ефектът от него.

По отношение на конкретния въпрос може да се работи и с разпоредби в Закона за собствеността (ЗС).

И двата нормативни акта определят общото събрание на собствениците като основен орган на управлението на общите части и за надзор по изпълнение на задълженията на обитателите.

Според чл. 41 от ЗС пък всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание. Правилникът пък определя, че всички поправки, подобрения и изменения в местата за общо ползване и по общите инсталации се извършват само по решение на общото събрание на етажната собственост. Последното може да приеме решение за опрощаване или за временно подпомагане от бюджета на финансово затруднени собственици за цялата или за част от сумата, която им е определена за покриване на одобрени разходи.

Това се прави обаче изключително рядко. Общото правило е, че разходите, необходими за поддържането или възстановяването на общите части на сградата, за които е взето решение на общото събрание, се разпределят между собствениците съразмерно с дела им в общите части на сградата. Така собственикът на гарсониера плаща по-малко, отколкото този на тристаен апартамент.

Тук е важно да се отбележи, че ако разходите са полезни - примерно да се боядиса входът, но не са необходими - примерно течащ таван, трябва да се одобрят от най-малко три четвърти от присъстващите на събранието.

Решенията на общото събрание са задължителни и се изпълняват в определените от тях срокове, а ако такива срокове не са определени - в седемдневен срок от писмената покана. Ако някое от задължените лица не внесе в сроковете по предходната алинея сумата, която му се пада по приетите от общото събрание решение или бюджет, управителят или председателят на управителния съвет може да се снабди с изпълнителен лист за нея. Този лист се издава от районния съдия въз основа на писмено искане, придружено от заверен от управителя препис от решението на събранието. Решенията подлежат на предварително изпълнение.

Те могат да бъдат оспорвани пред районния съд. Това може да направи всеки, който е участвал в заседанието и неговото несъгласие не е отбелязано в протокола. Оспорването може да се направи и от всеки, който не е участвал, но има право на участие. Това може да стори и всеки, който основава искането си на неправилности по свикване на общото събрание или по дневния ред. Молбата се предявява пред районния съд в седемдневен срок от деня на решението, а за лицата, които не са получили покана за събранието - от деня на получаване на призовката за доброволното изпълнение или от узнаването. Съдът може да отмени решенията на общото събрание, когато те са незаконосъобразни.

Тук е важно да се отбележи, че има специална процедура по свикването и по провеждането на събранието и ако тези правила не бъдат спазени, то неговите решения не само могат да бъдат оспорени, но и да паднат в съда. Така събранието може да се събира само или по инициатива на домоуправителя, или по искане на една пета от собствениците. То се свиква чрез лични покани, които трябва да се връчат най-малко три дни преди събранието, а в бързи случаи - най-малко 24 часа преди това. На отсъстващите поканата се счита връчена, когато се залепи на външната врата на жилището, ателието, гаража и др. Ако някои от собствениците живеят на друго място, то те се призовават чрез посоченото от тях лице, което живее в сградата. Ако не е посочил такъв съсед, то тогава те се считат за призовани от залепената във входа покана. В последната трябва да се посочи задължително дневният ред. В него пък се вписва всеки въпрос, чието разглеждане някой собственик или друг обитател е поискал писмено от управителя или управителния съвет преди издаването на поканата. Общото събрание взема решение, ако в заседанието участват, лично или чрез представители, най-малко три четвърти от собствениците. Ако при първото свикване не се явят нужното число лица, събранието се отлага за 1 час по-късно при същия дневен ред и се счита законно, колкото и лица да се явят. Общото събрание взема решенията си с мнозинство повече от половината от присъствуващите собственици. В общото събрание собственикът на един или повече самостоятелни обекти (жилище, ателие, гараж и др.) има един глас. Пак един глас имат съпрузите, когато имотът е съпружеска имуществена общност.