В 9.00 часа сутринта пред сградата на Софийския районен съд на бул. "Цар Борис III" цари обичайното оживление. Но шестима от чакащите отпред са дошли не за да участват като страни по дело, а за нещо по-специално - ще започне публичната продан на ипотекираното жилище, което са си избрали. Става дума за двустаен тухлен апартамент в столицата на улица "Козяк" в жк "Гоце Делчев". Представителката на деловодството се появява с три плика в ръка. Това са предложенията на тримата кандидати и наддаването може да започне.

В тръжната зала влизат тримата кандидат-купувачи, които си водят придружители за кураж, представител на банката кредитор и частният съдия-изпълнител. Без да губи излишно време, съдия-изпълнителят преминава към отваряне на тръжните предложения. Началната цена, от която започва наддаването при такива имоти, обикновено е



75% от пазарната им стойност



Ако няма кандидати, се организира втори търг, при който цената от първия се понижава с още 20%. Ако пак няма мераклии, може да се организира и трети търг, при който цената може да се намали още.

Жилището на ул. "Козяк" обаче е все още на втория търг. Въпреки отстъпката от 25% на първия там не са се явили кандидати. "Тогава началната цена беше 102 000 лв., което никак не е малко", коментират кандидат-купувачите. При втората продажба те все пак са решили да се пробват, но са подготвили и сериозни суми. Предложението на първия кандидат е за 86 500 лв. Другите участници обаче са готови да платят и повече. Вторият кандидат е заделил 90 500 лв. Предложението на третия участник - млада дама, пък е за 102 100 лв. и тъй като никой не предлага по-висока цена при устното наддаване, тя става собственик на жилището.

Жената се казва Ева Костова. Твърди, че отдавна си е харесала апартамента на ул. "Козяк". "Исках да участвам още на първия търг, но първоначалната цена беше много висока, а и не видях да се явяват други кандидати", обясни тя. "Виждате, че и тези имоти не са съвсем за без пари", допълва новата собственичка.

Според нея много по-сигурно е да се купи жилище така, вместо през агенция за недвижими имоти. "По този начин мога да видя и хубавите, и лошите страни на имота", аргументира се Ева. Тя е с впечатление, че



агенциите за недвижими имоти не са обективни



и изтъкват пред купувачите само предимствата на жилището. Тя е доволна от това, че се е видяла директно с предишния собственик. Разбира се, той може да обжалва решението на банката да продаде жилището на търг, но Ева не се страхува от това. "Собственикът ме предупреди, че ще обжалва, но реших да рискуваме. Дори да спечели и да ми върнат парите, това няма да е голяма загуба . Значи жилището просто не е било за мен", коментира Ева.

Съдия-изпълнителите обаче уверяват, че чак риск от повторно връщане на имота няма. Досега не се е чуло бивш собственик да е печелил подобно дело, а и рисковете пред него са големи - в случай, че загуби, през цялото време лихвите върху невърнатия заем ще продължат да се трупат. Най-често новият собственик може да влезе във владение до 2-3 месеца след търга.

Ако човек реши да се сдобие с жилище на закъсал длъжник, може да се запознае с обявленията както на място в съответните районни съдилища, така и от сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители (www.sales.bcpea.org). На страницата вече има над 320 оферти за имоти в цяла България. Там е посочена информация за първоначалната цена, адреса и квадратурата на имота. На сайта са означени и началната и крайната дата на едномесечния срок за подаване на офертите. Пак там са публикувани и самите обявления на съдебните изпълнители, откъдето хората могат да получат информация и за изпълнителното дело срещу длъжника.

Желаещите да участват в търг за такъв имот все пак не трябва да пропускат няколко основни стъпки. "Всеки, който реши да купи ипотекирано жилище, е добре да направи проверка на собствеността в Агенцията по вписванията", съветва Георги Дичев, председател на Камарата на частните съдебни изпълнители. По принцип това правят съдебните изпълнители, но когато става въпрос за сериозна сума, такава предпазливост от страна на купувача не е излишна.

Ако човек си е набелязал подобен имот,



може да отиде и на оглед



В обявленията например няма информация за типа строителство, а и състоянието на жилището няма как да се опише - то може само да се види. Обикновено в обявлението са посочени дни и часове, в които длъжникът трябва да осигури достъп до имота.

По принцип в търга може да участва всеки, стига да внесе по сметката на съдия изпълнителя 10% от първоначалната цена на имота. Ако кандидатът не спечели, тази сума ще му бъде възстановена. Квитанцията за платения задатък и тръжното предложение се предават в деловодството на съответния районен съд. Няма някакви специфични изисквания за самото предложение. В него трябва да са посочени трите имена на кандидат-купувача, телефон за връзка и тръжното предложение в цифри и думи.

След като търгът приключи, победителят има срок от 7 дни да внесе цялата сума. Той обаче става пълноправен собственик на жилището едва когато изтекат законовите процедури за обжалване. Дотогава разполага с "постановление за възлагане", което замества нотариалния акт.

Ако победителят се откаже от имота, той губи внесения задатък. В такъв случай съдебният изпълнител отправя покана към следващия с най-добро предложение, стига, разбира се, той да не е изтеглил депозираните 10%.



РАЗПРОДАЖБА

Обявите в сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители вече далеч не се изчерпват с жилища и парцели. Окръжният съд в Бургас например е публикувал обявления за 3 хотела. В курорта "Свети Влас" хотел от 759 кв.м се предлага с начална цена 256 000 лв. Друг с приблизително същата площ в Черноморец е оценен за 562 500 лв. Третият хотел е в Созопол и е с разгърната застроена площ от 972 кв. м. Неговата начална цена е 668 400 лв.

Има доста атрактивни оферти за жилища. Тристаен апартамент в столичния квартал "Хиподрума" е оценен за 60 000 лв. Двустайно жилище на груб строеж в "Лозенец" пък има начална цена от 64 800 лв. В пловдивския квартал "Тракия" тристаен апартамент се продава за 59 925 лв.