Покупката на имот, която не почива на някаква икономическа логика, а се прави само защото "цените растат и трябва да купя", в края на краищата води до загуба.

Статистически доказано е, че когато психозата да се купуват определени активи (независимо дали става дума за имоти, акции или злато) стане масова, обикновено това се случва в най-високата точка на пазара, след която цените започват да падат. Цялата световна история е пълна с подобни примери.

Логиката на инвестициите в имоти е годишната доходност от наеми да бъде по-голяма от годишната реална лихва, която банките предлагат. В момента имотите поскъпват непрекъснато и на този пазар остават все по-малко участници, които разполагат с ресурс и могат да си позволят покупки на увеличаващите се цени.

Решението за инвестиция не бива да се основава на масовата психоза за "непрекъснато увеличаващи се цени". То трябва да почива на икономическа логика, свързана с възвращаемостта на капитала.



Каква е печелившата формула?



Има някои финансови критерии, които е добре да се имат предвид при взимането на инвестиционно решение. Първият от тях е доходността на инвестицията.

Ако купите имот за 100 000 евро и го отдадете под наем за 300 евро на месец, това ви дава годишна доходност от 3.6% - доста по-добре от депозит в банката. Все пак трябва да се отчете и инфлацията. Ако тя е 2% - каквато се очаква да бъде за 2017 г., вашият имот ще ви носи реално 1.6% възвращаемост на капитала. И е за предпочитане пред отрицателната реална доходност, която дават банките.

Цената на същият имот след време може да се повиши - примерно с 50%, но това не значи, че и наемът ще скочи с 50%, защото покупателната способност в страната няма да го позволи. Реалистично е да допуснем, че наемът ще се увеличи с 33%, което означава, че годишната доходност в примера ще стане 3.2%. Ясно е, че с поскъпването на имотите доходът от наем олеква, намалява. А ако инфлацията се покачи над 3%, което е напълно възможно, тя буквално ще изяде доходността.

Така или иначе, значителна част от инвестициите в имоти се правят не с калкулатор в ръка и сметки за бъдещата печалба, а поради "вярата" на българския инвеститор, че е добре да се купи сега, защото цените ще растат. Хората мислят, че каквато и сума да платят днес, след време ще могат да продадат имота за повече. За съжаление, това изобщо не е сигурно. Трудно е да се прецени кога цените ще стигнат своя пик и кога ще тръгнат надолу.

Пазарен принцип е, че



колкото повече растат цените, толкова повече купувачите оредяват



А това означава, че ако в средносрочен хоризонт няма сериозно повишаване на доходите (и то да не е свързано с административни мерки, които могат да доведат до едновременно увеличение на инфлацията), вероятността някой да купи имота на по-късен етап на по-висока цена значително намалява.

Освен това трябва да се има предвид, че с покупката на имота разходите за купувача не свършват, а продължават да се трупат - с брокерски комисиони, данъци, такси, със задължителните поддръжка и ремонти и т.н.

Естествен ограничител се явява и покупателната способност на населението, което няма как да приеме драстичното поскъпване на наемите. За съжаление, нарастването на доходите в страната вече няма този демараж, характерен за периода преди 2008 г., което при всички случаи ще задържи покачването на наемите, а оттам и доходността от отдаването на имоти.

Трябва да се има предвид, че когато пазарът в една страна е във възход, той привлича чужди капитали, които се опитват в краткосрочен план да се възползват от сериозния ценови ръст. Но когато цените спрат да растат, расте и вероятността чуждите инвеститори да осребрят инвестицията си и да потърсят по-доходоносен пристан за капиталите си. А това ще е удар - българският имотен пазар е плитък и напускането на голям инвеститор би имало сериозни негативни последици върху цените. Изтеглянето на голям инвеститор може да стане и поради причини, които изобщо не са свързани със страната.

Ограничителна роля играе и



много по-строгото банково законодателство,



което в последните години влезе в сила и което допълнително ограничава разполагаемите финанси за инвестиции на имотния пазар. Това допълнително "връзва ръцете" на играчите на този пазар, които в бъдеще биха могли да купят имоти на още по-високи цени, за да оправдаят очакванията за капиталови печалби на настоящите инвеститори.

Не трябва да се забравя и фактът, че в момента банковите лихви са на рекордно ниски нива, но това в скоро време ще се промени и лихвите ще започнат да растат. Това, освен че ще отблъсне потенциални купуващи, може да затрудни и изплащането на кредитите от инвеститори, купили имот със средства назаем. В този момент освен увеличените разходи по обслужване на кредитите, инвеститорите ще се сблъскат и с намаляващата доходност от наеми, както и с повишената инфлация. А това може да изиграе сериозна негативна роля върху цените на имотите.

Така че, ако покупката на имот не се базира на сериозна финансова и икономическа логика, вероятността от загуба на средства нараства сериозно. Потърпевши обикновено са дребните инвеститори, които действат на принципа "всички правят така", подведени от всеобщата психоза на пазара. Печелят само тези, които познават добре пазара и управляват парите си на базата на сериозни финансови и икономически критерии.