Ако притежавате терен в "Зона Б 5" в столицата и искате да строите, ще платите доста солено. Районът попада в най-скъпата зона за издаване на разрешителни за строеж - първа, и цените са 21 лв. на кв.м разгърната застроена площ. За сметка на скъпото разрешително данъчната оценка на бъдещия имот и оттук - данък сгради, ще е скромен. По този критерий районът вече попада в недотам престижната трета градска зона, а налогът за нея е с 48% по-нисък спрямо центъра на града.

Това е един от множеството парадокси, произтичащи от упражненията на София да събира различни по размер данъци и такси спрямо различните райони на града. Идеята е в по-скъпите квартали таксите и данъците да са по-високи за сметка на по-слабо развитите. На пръв поглед това е добър инструмент за провеждане на политика, отчитаща разликите между отделните райони на общината. В различните наредби обаче зоните на града драстично се разминават, а някои от тях почиват на застинала картина за развитието на София от края на 20-и век. От това произтичат немаловажни финансови последици за търговци, строители, собственици на сгради, опериращи на територията на отделните райони.



Разнобой



Логично е при някои дейности, като рекламата например, зонирането на града да отчита характерни особености. Рекламните агенции имат най-голям интерес към централните части на града и големите булеварди, обяснява гл. арх. Петър Диков. Така границите на зоните, на базата на които се определят цените на рекламата, следват транспортните рингове на София. Т.е. разминаването с други методики за деленето на града в случая е неизбежно и необходимо.

Това е малко успокоение на фона на изобилието от абсурди при диференцираното облагане с такси и данъци на други дейности. Тук палмата на първенството безспорно печели данък сгради.

Представата на София за престижността на отделните квартали, на базата на която се определят данъчните оценки на имотите, датира от 1998 г. Тогава София е разделена на 5 зони. Разликите между тях съвсем не са маловажни, особено при сключването на сделки за покупко-продажба. Така например данъчната оценка на 100 кв. метра в първа зона - център, при едропанелна постройка би била 87 630 лв., а в трета - 58 940 лв. Повечето сделки се сключват именно на тези минимуми, за да се пестят данъци.

10 години след това първоначално разчертаване на града картината на пазара на имоти в София, както може да се очаква, е коренно различна и ред от предвижданията в решението на общината от 1998 г. звучат абсурдно.

Така например една от най-застроените части на свръхскъпия квартал "Лозенец" - между бул. "Арсеналски", границата на Южния парк, бул. "Джеймс Баучър" и "Св. Наум", се води втора зона. Втора зона са и всички сгради в комплекса "Яворов", дори и онези, разположени на самия бул. "Евлоги Георгиев" и "Цариградско шосе", до Орлов мост, както и квартал "Изток". Модните и скъпи в момента райони около мола на бул. "Стамболийски" са в трета зона.

От същия пазар на имоти би следвало да изхождат и зоните за определяне на таксите за разрешително на строеж. Това не пречи тук границите да са коренно различни. По тази карта имотите под бул. "Дондуков" до "Сливница" се водят първа зона вместо трета. Апропо, и по тези чертежи "Лозенец" и "Изток" са "втора ръка" квартали. Това не би следвало да е така, ако картата наистина е правена по годишен анализ на брокерските агенции за ценовите разлики на пазара на имоти, както твърди главният архитект на София Петър Диков. "Готов съм всяка година да променям границите, ако това се налага от пазара", обяснява той.

По линия на пазара на имоти съществува и трета картина - в наредбата за определяне на базисните цени на общинските жилища, които се продават на нуждаещи се. Тук районите са разделени дори на подзони, като за всеки квартал е определен коефициент, от който зависи цената. Този списък би трябвало да е съобразен в най-голяма степен с реалния пазар, но само можем да гадаем доколко това се е получило и защо не е приложено и при останалите общински наредби. "Лозенец" тук обаче е безспорен победител. Според Диков методиките в тези три наредби следва да се уеднаквят, защото следват обща философия.

Интересен при строителните разрешения е и въпросът как общината защитава сериозните разлики в нивата на таксите за различните зони. Цените тръгват от 21 лв. за първа зона и слизат до 5-а съответно на 18,15, 12 и 9 лв. на кв.м РЗП. В същото време законът за местните данъци и такси изисква изрично таксите да се равняват на материалните и административни разходи за предоставяне на услугата. Така остава под въпрос защо издаването на строително разрешение за сграда с 1000 кв.м РЗП в центъра струва 21 000 лв. срещу 12 000 лв. цена за трета зона на града. Зам.-кметът Минко Герджиков твърди, че разликата в цената се дължи на разликата в наличната инфраструктура, която би била засегната от строежите. При повечето от зоните на града обаче инфраструктурата е еднаква. Отделно от това законът за местните данъци и такси не предвижда зониране при таксите за технически услуги, каквато е издаването на разрешително за строеж.



Търговци и патенти



Странни разминавания има при таксите и данъците за извършване на различни търговски дейности. Така например таксите за ползване на пазари, разполагане на маси по тротоари и др. по закон могат да се зонират. На зониране подлежат и част от патентните данъци. И тези зони се размиват, макар че и при двете дейности таксите и данъците се определят на база евентуални приходи от дейността. Така например при пазарите район "Подуяне" попада във втора зона и месечната такса за 1 кв.м е 30 лв. При патентните дейности "Подуяне" вече не е толкова финансово жизнен район и е в трета зона. При пазарите "Връбница" е в 3-та зона, а при патентите - в четвърта.

При патентните данъци е налице и друг сериозен проблем. Ценовите разлики между зоните за една или друга патентна дейност са лишени от каквато и да е логика. Да вземем например няколко близки патентни дейности - фризьорски услуги, козметични услуги и маникюр и педикюр. За първа зона патентът за трите вида дейности е съответно 840, 900 и 420 лв. За втора зона числата са 560, 630 и 350, а за трета - 350, 540 и 280. Сметките показват, че ако живееш в "Младост" (трета зона) и си фризьор, ще плащат 60% по-малко от конкуренцията във втора зона - например "Красно село". Разликата при козметиците в тези два района е 17%, а при маникюристи и педикюристи - 25%. Тези алогични разминавания са налице и при останалите зони и патентни дейности. Тук от общината се оправдават, че нямат достатъчно опит, защото данъкът досега се събираше от НАП.



Алиби



"Не помня проблемът със зонирането на града да е бил поставян на дневен ред", коментира съветникът от СДС в СОС и ексшеф на бюджетната комисия Иван Нейков. Не е ясно и как се съгласуват отделните зони. За определянето им отговарят онези дирекции в СОС, заети с писането на съответните наредби, и остава под въпрос доколко зад съответните граници стоят ясни аргументи. Не са обсъждани и идеи за окрупняването на града и намаляването на броя на зоните. Това ще улесни сериозно администрацията и ще я освободи от криворазбрания опит и неподкрепен от сериозни анализи опит да изчислява колко биха печелили столичани в един или друг квартал. Освен ако целта не се свежда до това зонирането на града да се използва само и единствено за въвеждане на все по-високи такси и данъци.