Инж. Веселина Генева е собственик на консултантска къща "Амрита" ООД. Експертите на фирмата извършват оценки на недвижими имоти, активи, машини и съоръжения, произведения на изкуството, на скъпоценни камъни и на права на интелектуалната и индустриалната собственост. На пазара фирмата е от 1994 г.

Инж. Генева има специалност промишлено и гражданско строителство и дългогодишен стаж като проектант и организатор проектиране и инвеститор. Член е на Управителния съвет на Асоциацията на българските оценители. Преподавател в курсовете за оценители на недвижими имоти, организирани от АБО.

Фирмата е работила с Агенция за приватизация, повечето министерства, общините София, Пазарджик и Нова Загора, както и с множество банки.

---





- Инж. Генева, защо в един момент оценителите се превърнаха в най-големите престъпници? Наистина ли има толкова много лоши ваши колеги?

- Не мисля, че са толкова много. Действително голяма част от тях работят под някакъв натиск и заради угрозата да не си загубят работата те са принудени да се съобразяват с условията, които им поставят поръчителите. Колегите се страхуват, че ако не изпълнят поръчката на някое ведомство, те повече няма да имат поръчка от това място и правят каквото някой им е продиктувал. От институциите пък непрекъснато се обяснява как всичко е уредено и зад тази сделка стои еди коя си високопоставена личност - министър или зам.-министър. След това обаче се оказва, че министърът или кметът си измиват с ръцете с факта, че има оценители, които са дали тази оценка на обекта. Колегите не трябва да забравят, че един ден може да има последствия за тях.

- По сега действащата нормативна база каква отговорност може да се търси на недобросъвестните оценители?

- Отговорност би могло да се търси най-вече от наказателния кодекс. В момента единствено Агенцията за приватизация издава лицензите, а оценителите ползват една-единствена наредба. Тя обаче не дава отговор на въпроса какво следва, ако се установи, че един оценител действа поръчково и дали той може да загуби лиценза си.

- Колко оценители действат в момента на пазара в България?

- Общо издадените лицензи в страната са около 11 000. Тук обаче влизат всякакъв вид лицензи. Примерно една фирма може да има пет лиценза - за оценки на различни неща. Значи може да се каже, че те са около 5000. Реално действащи на пазара обаче са не повече от 1500. Това е така, тъй като редица ведомства и фирми са получили лицензи за оценителска дейност, но те не работят.

- Тези лицензи не трябва ли през времето да се защитават и презаверяват по някакъв начин?

- Имаше за съвсем кратко време изискване да се доказва за даден период дали дадена фирма или частно лице са упражнявали дейността. Реално обаче тези лицензи са безсрочни и никой не си прави труда да го прави. Надяваме се, че това ще залегне в новия закон за независимия оценител. Там е записано за колко време и при какви условия даден човек може да притежава лиценз.

- В този закон ще има ли санкции за лошите оценители?

- Да. Ще има комисия, която ще разглежда всички сигнали относно оценките. Най-вече ще се анализира какво отклонение има от пазарната стойност дадената оценка. Разбира се, че има допустимо отклонение, което е нормално да е 15-18 процента от пазарната оценка. Ако комисията реши, че е работено некоректно, ще се отнемат лицензи. При предишния кабинет този закон беше разглеждан, но след това се откриха несъответствия и не успя да мине. Сега е изработен наново и се очаква да влезе в сила. Оценителите също го очакват, тъй като те също осъзнаха, че създаването на такава камара на независимия оценител е много по-добре, отколкото Агенцията по приватизация да следи за тях. Тази дейност не е характерна за един такъв държавен орган.

- От тези 1500 оценители на пазара колко работят по поръчка? Има ли фирми, които работят само с определени ведомства, общини или институции.

- Не мога да отговоря на този въпрос. Нямам представа. Всяка една фирма търси начин да намери своето място. Повечето са се пресяли. Големите фирми вече са показали качеството на работата си и са сключили договори с почти всички банки. Именно банките за тяхна сигурност държат да има не индивидуални договори, а една фирма да контролира оценките им за цялата страна. Това е гарант за тях, че след като има договор с една фирма, то оценката може да бъде контролирана и да не бъде поръчкова.

- Значи добрият оценител може да се познае с това, че работи с банките?

- Да. Може да се каже. Щом банката прекрати договор с един оценител, това означава единствено, че той е извършил някакви грешки. Това е естествен регулатор на пазара.

- Може ли да кажете какви са критериите за избор на оценител, когато държавна или общинска структура обявят конкурс за такива фирми?

- Първо оценителите правят едно представяне. След това за всеки един обект поръчителите искат да им се даде оферта с конкретна цена и срок. В този конкурс може да участват колкото искат фирми. Те подават оферти. Цената се формира на базата на сложността и големината на оценката. Да кажем, че обектът е някаква голяма казарма с много сгради и се намира в централната част на даден град - примерно Благоевград. Фирмата си прави сметка колко време и колко хора ще й бъдат необходими в изготвянето на оценката. Разбира се, цената за оценката ще е по-голяма в този случай, тъй като обектът е по-голям и едно отклонение от 10% от пазарната цена си представете какви средства ще отклони.

- Това означава, че оценителят няма стимул да дава по-висока оценка, тъй като парите за него не се формират като процент от цената на имота?

- Да. Цената на услугата предварително се изготвя и договаря. Понякога може да се окаже, че работата е повече от това, което е договорено, но проблемът си остава за оценителя. Поръчителят избира най-общо най-ниската цена и най-краткия срок, за който ще му бъде извършена оценката. Третият критерий е опитът на фирмата, което дава повече точки.

- Има ли подадени някакви сигнали досега от некоректна работа на оценители в браншовата асоциация?

- Идват хора и се оплакват, че даден колега направил оферта, например от 100 лв. - да направи оценка на даден имот. При най-елементарните изчисления на разходите му обаче се вижда, че той трябва да похарчи най-малко 300 лв. Това са например транспортните разходи плюс командировъчните на служителите и парите за нощувка. Средства, под които няма начин да паднеш. Т.е. това означава да работиш под себестойността. Тук се повдига въпросът кой доплаща разликата? Разбира се, че заинтересован в случая е потенциалният купувач, който иска да получи точно определена цена. Той се договаря предварително с оценителя как да направи дъмпинг, за да спечели конкурса и да даде исканата от него цена. Договарят си, разбира се, и парите, които ще спечели оценителят. Такива сигнали са идвали от различни части на страната. Много е прозрачно, когато видиш дадената оферта. Веднага си личи коя фирма играе под себестойността и иска да спечели.

В тези случай обаче Асоциацията на оценителите не може да направи нищо, тъй като не е орган, който има такива правомощия. Преди години, когато приватизацията беше в пълен ход, имахме много такива сигнали.

- Добре ли печелят оценителите? Колко биха взели за примера с казармата?

- Такова нещо се оценява в порядъка между 500 и 2000 лв. Когато сме участвали в такива конкурси, се вижда, че повечето фирми са дали оферта между 600 и 750 лв. Има обаче една фирма, която е дала 300 лв. Тя, разбира се, че печели. Това ако не е нагласен конкурс...

- Досега има ли оценители, които са дадени на съд за лошо свършена работа?

- Има. Мисля, че в момента текат проверките на няколко оценители, които са работили със "Софийски имоти". Това доста обезпокои колегите от бранша, които за първи път видяха, че не е толкова безнаказана и тяхната работа. Не трябва колегите да се подвеждат от това, че зад еди коя си сделка седи еди кой си министър.