Може ли 1 кв.м земя в столичния кв. "Младост" да струва 5680 лв. и собственикът на 129 кв.м. да получи над 730 000 лв. обезщетение от общината, която иска да изкупи имота заради метрото? Оказа се, че може. Стига да се произнесат няколко оценители, адвокатите на общината да спят, прокуратурата да мълчи, а съдът да постанови решение без грам здрав разум. Случаят не е единствен. Кметът Бойко Борисов разказа за три подобни дела. Просто теренът в "Младост" е най-фрапиращият случай.

Отдавна се знае, че вещите лица са едно от слабите места на съдебната система. Но трябваше да се стигне до скандала с надутите обезщетения, присъдени при отчуждаване на имоти в София, за да се раздвижат институциите. Засега всичко се изчерпва с взаимна размяна на обвинения. Кметът Бойко Борисов се нахвърли върху съда, пренебрегвайки факта, че в случая с "Младост" и общината не е защитила интереса си. Оказва се, че при армията си от юрисконсулти, сред които е и водещата на телевизионни шоу програми Радост Драганова, общината е наемала външни адвокати за иначе елементарните дела за обезщетения - в случая това са Цветанка Василева и Гергина Чилева. Те са си прибирали хонорарите,



без да защитят достатъчно добре интересите на клиента си



В случая с терена за метрото автори на тройната съдебно-техническа оценителна експертиза са Йоланда Недева, Росен Пандев и арх. Мария Ангелова, става ясно от документи, с които "Сега" разполага.

Факт е, че в тези производства съдът действа в една и последна инстанция и затова трябва да е изключително прецизен. Съставите са тричленни и би трябвало трима високвалифицирани юристи да са умували по делото. "Сега" научи, че решението по най-скандалното дело - за обезщетението за 129 кв.м в "Младост", е взето от съдиите Николай Димов, Велина Пейчинова и Албена Ботева. Иначе от СГС и от Инспектората на ВСС не обявиха кои са проверяваните съдии.

Прокуратурата, която би трябвало да е бариера за запазване на обществения интерес, също е проспала абсурдността на заключението, че 1 кв.м земя в столичния кв. "Младост" струва 5680 лв. И тъй като е нямало кой да възрази, Софийският градски съд (СГС), без да се замисли, е отсъдил огромното обезщетение. В едно от трите дела има особено мнение на вещото лице, посочено от общината, но и неговата оценка не е особено различна - около 2000 евро на кв.м.

Тези факти излязоха от проверката на Инспектората на Висшия съдебен съвет на трите дела, за които алармира кметът.

В споменатия вече случай с "Младост" 129 кв.м са оценени от общината на 19 336 лв., които скачат на 732 800 лв. в съда. Във второто от проверяваните дела терен от 780 кв.м. е оценен на 158 689 лв. от общината и на 1 953 500 лв. от съда. При третото дело първоначално общината трябвало да се бръкне за 173 кв.м с 35 196 лв., но със съдебното решение оценката скача на 256 814.17 лв. Разликите са фрапиращи.



Как се стига до тези цифри?



Отчуждаването на терена в "Младост" започва на 15 юни 2006 г. Тогава цената на земята е определена на 19 336 лв. Тук вещите лица са ползвали оферти от февруари и март 2006 г. за предлагани сходни имоти в "Младост". Собственикът на терена - "Интера консултинг", обжалва сумата, която му се струва твърде ниска. Докато делото виси в СГС, на 14 ноември 2007 г. главният архитект на столицата Петър Диков издава разрешение за строеж на търговска и офис сграда на три етажа на името на "Интера консултинг". Според Диков разрешението не касае частта от терена, която се отчуждава, а останалата част, която си остава собственост на "Интера". Според съда обаче разрешението е за целия терен. Каквато и да е истината, този документ е използван от експерт-оценителите, за да повишат те оценката на отчуждения имот.

Разбира се, облагодетелстваната "Интера консултинг" не е случайна. Чрез един от собствениците си - Димитър Видинов Георгиев, тя е свързана с "Балканика холдинг груп". Тя на свой ред държи 70% в "Балканика имоти", лицензирано инвестиционно дружество. Собственик на останалите 30% е "Инвест фонд мениджмънт", свързан с банкерката Петя Славова - една от най-богатите жени в България.

Наред с рекордната оценка на имота, "Интера консултинг" изуми общината и с пратената нотариална покана за други обезщетения покрай делото. Тя иска 300 000 лв. натрупана лихва заради забавянето на сумата, както и 100 000 лв. обезщетение за това, че общината владее парченцето земя от 2006 г. до окончателното решаване на делото.

"Прокуратурата трябва да провери дали има основания да се търси наказателна отговорност от тези вещи лица. Но ако прокурорите си изпълняваха функциите, нямаше само да казват: "Да се приеме заключението", а още в съдебната зала щяха да се зачудят защо са толкова големи разликите в оценките. Всички знаем колко струва едно парче земя. Има и житейска логика. Правото е здрав разум", обяснява главният инспектор Ана Караиванова.

Незабравка Стоева, инспекторът, който с екипа си експерти проверява административните дела в СГС, разказа пред "Сега", че



и по трите проблемни дела поведението на общината е идентично



Първо, при подаването на жалбата от лицата, които се обезщетяват, тя изобщо не е комплектовала преписките - не е потърсила дължимата държавна такса и не е пратила всички документи по казуса в съда. "Това забавя хода на жалбата. Съдът няколко пъти дава разпореждания, а това е загуба на време", разказва Стоева. Така делата, заведени през 2006 г., се решават едва сега. По две от делата общината не изпълнява задълженията си по ГПК по време на първото заседание да представи всички доказателства, относими към спора.



Забавеното разглеждане повлиява върху оценката



на имотите. Законът за общинската собственост изисква обезщетението да е реалната пазарна цена, отнесена към датата на постановяване на решението. Затова двугодишното забавяне се отразява върху оценката, като се има предвид колко скочиха цените на имотите в периода 2006-2008 г. И тъй като заседанията се насрочват за през поне 5 месеца, няма как оценките да не остаряват.

В един от случаите първо е приета експертиза, която сочи изключително реална и поносима оценка. Жалбоподателят няма нито въпроси, нито искания за нова експертиза. "Вместо делото да приключи, адвокатът на общината обяснява, че не е представил протокол от заседание на СОС и иска отлагане, за да го направи", обяснява Стоева. Съдът определя нова дата за процеса за след 7 месеца. Тогава обаче адвокатът на жалбоподателите пледира, че оценката вече не е актуална и иска нова. Съвсем адекватно поведение от негова страна в защита на интереса на клиента му. Ако имаше кой да защитава и общинския, това не би се случило. "Всички участници в процеса по малко не са си вършили работата. Смело е да се каже, че бездействието по тези три дела е тенденциозно", твърди Стоева.

От инспектората изпратиха копие от акта си и на кмета. Той вече алармира Висшия адвокатски съвет. Освен това от адвокатите могат да се търсят и вреди.

Караиванова припомня още един интересен факт по делото. Общината е продала общински имот на същия собственик 2 години преди да иска да го отчуждава. "Сякаш не знае, че оттам ще минава метро. В тази продажба също има нарушения и би могла да се обяви за нищожна. Но за това инициативата трябва да дойде от общината", обяснява главният инспектор.



Съдиите не са длъжни да познават методите на експертите



В случая с общината е ползван т.нар. "метод на пазарния аналог", но той обслужва само едната страна - обезщетявания. "Това не е грешка или некомпетентност. За това си има текст в Наказателния кодекс", каза Вельо Велев пред колегите си от Висшия съдебен съвет. Според него е "крайно време да бъде осъдено едно вещо лице, за да се осъществи генералната превенция". НК предвижда до 3 г. затвор и лишаване от права за оценител, който даде невярно заключение и от това настъпят немаловажни щети.

Всъщност в съдебната практика



има случай на осъден оценител -



Иван Иванов от Пловдив има две присъди в съда заради неверни оценки, които е дал и с които е ощетил държавата. И двете присъди са условни - едната от 3 г., а другата от година и три месеца.

Ако някога оценителите бъдат осъдени заради оценката си, би могло да се иска и преразглеждане на делото за обезщетението. Наскоро 5 оценители, които са определяли цени на имотите в пъти под пазарните, бяха пратени на съд по аферата "Софийски имоти". Оценители са на мушката на прокуратурата и при скандалните военни заменки и продажби.

В раздела "Престъпления против правосъдието" също се предвижда от 1 до 5 г. затвор за вещи лица, които съзнателно дадат невярно заключение.

"Не трябва за всеки, който злоупотреби, да се търси законодателно решение. Който е свикнал да злоупотребява, ще намери нова форма. Трябва да се търси отговорност на злоупотребилите", категорична е Караиванова. Вещите лица трябва да се дисциплинират и да се отсеят. Сега на практика се вписва всеки, който поиска. А после се оказва, че няма ресурс, методите им са стари и неподходящи.

Списъците на вещите лица, които се ползват от съда и органите на досъдебното производство, се утвърждават от комисия, в която влизат шефове от съда, прокуратурата и следствието. После списъците се изпращат на министъра на правосъдието за публикуване в "Държавен вестник" и в интернет. Предложения за включване на специалисти в списъците правят министерства, ведомства, учреждения, общини, съсловни и други организации и научни институти. Кандидатите могат и да се самопредлагат. Това са част от правилата, разписани от ВСС в Наредба №1 от 16 януари 2008 г. за вписването, квалификацията и възнагражденията на вещите лица.

Съдии споделят, че предпочитат да работят с едни и същи вещи лица, на които са сигурни, че може да се разчита да изготвят експертизата навреме и че няма да ги подведат, а ще им помогнат. Това било масовата практика и магистратите не виждат нищо нередно в нея.





--------------------------------------------

1500 оценители има на пазара

------------------------------------------

В момента реално на пазара има не повече от 1500 оценители - фирми и частни лица. Как стават далаверите? Да кажем, че трябва да се оцени имот, който ще се продава. Той се намира в централната част на средно голям град, разпростира се на десетки декари и върху него има няколко сгради. Фирмата оценител дава оферта колко време и колко хора ще бъдат необходими за изготвянето на оценката. Цените за подобна дейност се движат между 500 и 2000 лв. В такива конкурси обаче обикновено печелят фирми, които дават оферта от 300 лв. Впоследствие ниската цена се "откупува", като се прави оценка, която е изгодна на една от страните - продавача или купувача.

"Всичко е много прозрачно - още по офертите си личи коя фирма прави дъмпинг", казват играчите в бранша. Точно по тази схема действаше и бившата ИА "Държавна собственост на МО", която продаваше и заменяше неизгодно военни имоти. Там определени оценители получаваха указания на каква цена да играят, за да бъдат избрани. След това лесно се договаря стойността на предлагания за заменяне на имот.

Оценители се оплакват, че голяма част от тях работят под натиск и за да не загубят клиенти, се съобразяват с условията на поръчителите. "От институциите непрекъснато ни обясняват как всичко е уредено и зад тази сделка стои еди-коя си високопоставена личност - министър или зам.-министър. След това обаче, като избухне скандал, министърът или кметът си измиват ръцете с оценителите. Колегите не трябва да забравят, че един ден може да има последствия за тях", обясняват от големите консултантски фирми.

Добрите фирми в бранша се познават по това, че работят и имат дългосрочни договори с банките. Заради сигурността си финансовите институции държат да имат не индивидуални договори, а една фирма да контролира оценките им за цялата страна. Това е гаранция, че фирмата няма да играе в услуга на другата страна и да ощети банката.

В момента юрисдикцията на оценителите е доста оплетена. Допреди месец се работеше по Наредба за анализите на правното състояние и приватизационните оценки и за условията и реда за лицензиране на оценители. Лицензите се издаваха от Агенцията по приватизация. Тази наредба даваше абсолютна свобода, тъй като в нея нямаше никаква конкретика при какви условия се отнема лиценз на оценител. Единствената реална заплаха бе текст, според който това се случва при три отхвърляния от възложителя на оценка, извършена от даден оценител. Проблемът тук е, че тези отхвърляния задължително трябва да се пращат в АП, но повечето недоволни не го правят.

От 30 октомври 2008 г. има Закон за независимия оценител, който ще въведе нови правила в бранша. За да влезе той в сила обаче, до 31 януари 2009 г. инициативен комитет от 25 оценители трябва да гласува управителен съвет на Камара на независимите оценители (КНО). УС пък трябва да избере етична комисия, както и да преразгледа всички молби за членство в камарата. КНО ще има право да отнема лиценза на некоректните фирми и лица. Освен порицание те могат да отнесат глоба от 100 до 3 000 лв., предупреждение за лишаване от правоспособност, лишаване за срок от шест месеца до една година или заличаване на регистрацията и обезсилване на сертификата.





-----------------------

Оценяването като абракадабра

-----------------------

Всички пробойни в работата на оценителите лъсват ясно при подробно анализиране на сделката с отчуждаването на онези 129 кв.м в "Младост". Отчуждаването на златното парче земя е разпоредено на 15 юни 2006 г. Тогава цената на земята е определена от общината на 19 336 лв. Тук вещите лица са ползвали оферти от февруари и март 2006 г. за предлагани сходни имоти в "Младост".

Собствениците "Интера консултинг" обжалват сумата и съдът определя вещо лице за нова експертиза - Йоланда Недева. В хода на делото тя извършва две самостоятелни оценки, по които и цените, и методите на оценяване се сменят. Резултатът е лавинообразно нарастване на сумата за обезщетение.

В първата си оценка Недева изчислява средната пазарна цена на имоти в района на 298 лв. за квадрат - или 150 евро. Тук са използвани 6 оферти за сходни терени, като цената допълнително е коригирана съобразно местоположението на имота, търсенето и предлагането. Така средната пазарна оценка към датата на отчуждаване е сметната на 34 737 лв. Окончателната сума в крайна сметка е намалена на 19 730 лв., защото Недева я изчислява като средноаритметично с данъчната оценка на имота - 4722 лв. "Смесването на тези два метода е тюрлюгювеч", обясняват експерти.

Във втората експертиза, разпоредена от съда заради оспорване на собствениците, Недева дава коренно различни средни цени на имотите в "Младост" към същата дата. Без да сочи никакви оферти, тя отбелязва, че към юни 2006 г. цената на 1 кв.м в "Младост" се колебае между 200 и 900 евро. Така средната цена вече става 550 евро на кв.м, а стойността на имота - 97 135 лв.

Назначената от съда тройна експертиза дава трета версия за цената на имотите в "Младост" към юни 2006 г. В това становище 1 кв.м в "Младост" се е търгувал за 330 евро.

Голямото позлатяване на имота в "Младост" идва от други две решения на тройната експертиза - да смята оценката към дата 2008 г. и да смени за пореден път метода на изчисление. Повод за смяната в методиката е споменатото вече разрешение за строеж, издадено от главния архитект на София Петър Диков. Оценителите решават да пресметнат и колко би струвал 1 кв.м на база позволеното на хартия строителство върху оставащите 948 кв.м от терена. Тъй като разрешението на Диков е за търговска и офис сграда, експертите пресмятат евентуални печалби от продажба на готовите търговски площи и алтернативно обезщетение при построяването на сградата от строител.

Това натоварва драматично сметките на оценителите. Инвестиционната стойност на един квадратен метър при евентуална продажба на всички търговски площи в предвидената сграда например е сметната на 8284 лв. Цената на един квадратен метър по метода на обезщетение от друг инвеститор е оценена на 6371 лв. на кв.м.

Висока е и оценката на отчуждаваното парченце като гола земя. Така актуалната цена на 1 кв.м земя през април 2008 г. в "Младост" е 1759 евро. Оценката е правена на база 5 оферти, като едната от тях е за 4118 евро на квадрат срещу 2651 евро, 2241 евро, 2167 и 650 евро по останалите.

И при трите експертизи съдът поставя задача да се изчисли цената на терена към 15.06.2006 г. Оценителите обаче са преценили сами да приложат и цени към 2008 г. с аргумента, че оценките към 2006 г. биха ощетили собственика. Съдът е приел това, въпреки че оценката е оспорена писмено от неявилия се адвокат на общината, обясниха от "Московска".

Според експерти случаят е показателен за огромния субективизъм при изготвянето на оценките. Средните цени се разминават, защото липсва какъвто и да е било задължителен регламент как да се смятат те. Няма изискване колко броя оферти да бъдат приложени от оценителите, няма и задължително изискване най-скъпата и най-евтината оферта да се изключват от сметките, за да не водят до изкривяване. Не се спазват и други препоръчителни изисквания като отчитане на нереалния, офертен характер на цените. "Не можем да ползваме цени по реални сделки, защото те масово се сключват на данъчни оценки", обясняват специалисти. Оценителите масово си затварят очите и за това дали имотът е регулиран или не. Така например 129-те квадратни метра са част от поземлен, неурегулиран имот, а в привежданите в експертизите сравнителни цени са давани и оферти за урегулирани имоти. Обикновено това дава разлика от 40% в цената. При сметките за инвестиционната стойност на имота пък масово не се отчита, че част от застроената площ на сградата не може да се смята по цени на търговска площ, защото представлява общи помещения като стълби, коридори и др.