Имам имот, който владея от години, но по документи не е моя собственост. Имаше период, в който обаче живеех на друго място и в имота бяха други хора, които плащаха комуналните разходи. Мога ли да го придобия на основание давност? И наистина ли трябва имотът да е владян непрекъснато 10 години, за да стане мой?

Стамен Т., София



Според чл. 77 от закона за собствеността (ЗС) правото на собственост се придобива по няколко начина. Първият от тях е чрез правна сделка - например продажба, замяна. Възможни са и други начини, определени в закона - например придобиването по наследство.

Третият начин е по давност. При него съществуват два способа за придобиване. Първият е при добросъвестно владение. Такова имаме, ако някой е купил имот от лице под запрещение, без да знае това и да потърси разрешение на съда. Тогава правото на собственост се придобива с непрекъснато владение на този имот в продължение на 5 години. Законодателят смята, че този срок е бил достатъчен за всички, които са имали интерес, да предявят претенциите си.

Вторият способ е придобиването на имот след т.нар. недобросъвестно владение. Това не означава, че той е завзет чрез престъпление, измама, заплахи. В тези последни случаи не може да има изобщо придобиване, включително и по давност. Недобросъвестно владение може да има, ако например някой купи апартамент от лице, което не е негов собственик. С нанасянето си човекът придобива владението, но действителен собственик си остава този, който не е участвал в продажбата. Недобросъвестно владение има и ако някой се нанесе в запустял имот или пък завземе необработвана земя. Във всички тези случаи той може да придобие имота, ако го е владял непрекъснато 10 години. Не може да има придобиване по давност, ако се докаже, че няма такава непрекъснатост. И законът, и съдебната практика сочат, че за да се придобие по този способ, владеенето на имота не само трябва да е продължило 10 години, но да е било постоянно, непрекъснато, несъмнено, явно, спокойно и безспорно.

Придобиването по давност става чрез изготвянето на констативен нотариален акт. Според чл.587, ал.2 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) "ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност". Това става чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота. Въз основа на тези доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако то признава правото на собственост, се издава нотариален акт.

Всеки претендиращ за собствеността върху съответния имот обаче може да оспори и нотариалният акт, и твърдението на дадено лице, че е придобило имота по давност, защото го е владяло 10 години. И тогава вече единствено съдът решава дали са налице всички атрибути - непрекъснатост, явност, несъмненост, безспорност и т.н. Несъмнеността е владението да е осъществявано по начин, който да разкрива ясно желанието на владелеца да държи имота като свой. Като например плаща данъците. Явност пък е, ако владението се осъществява по начин, по който всеки заинтересован да може да научи за него. Например партидите за ток, вода, телефон, парно трябва да са на името на претендиращия за придобиване по давност. Съдебната практика изключва скритостта на придобивната давност, защото в тази ситуация засегнатият (собственикът) няма възможност поради неведение да се брани. Собствеността не се губи само защото някой не полза собствената си вещ.