|
| Красимир Добрев |
Калин Ч., Варна
Договорът за издръжка и гледане е сред най-разпространените способи за придобиване на имот у нас. Единствено покупко-продажбата се прилага по-често.
Обичайно чрез този договор родители прехвърлят имоти към деца, или пък дядо и баба - към внуци. Нерядко това правят и самотни възрастни хора, които искат някой да се грижи за тях до смъртта им.
Този договор не е дарение, макар и често да се сключва с тази идея. Той се подчинява на основните правила за продажба по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), макар и с някои различия. Най-малкото тук не се осъществява истинска покупко-продажба. Договорът обаче е възмезден, което веднага го отличава от дарението. И макар и да не се дават пари, имотът се прехвърля срещу насрещно задължение - "издръжка и гледане". И тук стигаме до отговора на първия въпрос.
Наследник по закон не може да претендира, че е накърнена запазената му част според Закона за наследството (ЗН). Ако има две деца и имотът се прехвърли на едното, другото не може да претендира след смъртта на родителите, че има запазена част. То може да твърди, че има някакъв порок в договора - например, че другото дете не се е грижело и не е давало издръжка.
За да се стигне обаче до евентуалното прекратяване на такъв договор, е добре да се знаят негови основни характеристики.
Първата е, че който дава имота, го прехвърля още със сключването на договора. Т.е. получателят става веднага собственик и притежава нотариален акт. Той може да го ипотекира, продава, заменя. Задължението за грижи и издръжка обаче не отпада.
На второ място този, който ще получи имота, трябва да е най-малкото пълнолетен и дееспособен, наистина да има доходи или пък възможности да се грижи за човека, който му дава имота. Много често в тези договори се записва, че имотът се прехвърля "срещу задължението да ме гледа и издържа, като ми осигури спокоен и нормален начин на живот, какъвто съм водил досега". Тази обща фраза не е добра нито за този, който прехвърля, нито за този, който ще гледа. Много по-добре е да се запише сравнително конкретно какви точно грижи ще се полагат и каква издръжка ще се дава. Това е доста трудно, но поне може да се опита. Като се запише например: "да ми дава храна всеки ден", "да ме води на лекар при необходимост"....
Трета характеристика е, че задължението за гледане и издръжка е единно и неделимо. Частичното неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение, заради което може договорът да се развали. Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато - а не един месец да се дават, а друг - не. За грижите може да се наеме и трето лице.
Ако в договора не е отразено къде точно следва да живее и пребивава този, който дава имота, и къде ще се осъществяват грижите и издръжката за него, се приема, че те следва да се осъществяват в обекта, който се прехвърля. И е добре това също да се запише. Възможно е да се отбележи, че прехвърлителят запазва правото да ползва имота до смъртта си.
Необходимо е и лицето, което дава имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона, което може да доведе до обявяването на нищожност на договора.
При всички случаи обаче при пълно или частично неизпълнение на задълженията за доставка на издръжка и грижи може да се иска пълно или частично разваляне на договора от страна на този, който трябва да ги получава. Това става по съдебен ред. Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му. В съда оспорващата договора страна е длъжна да докаже как не се изпълняват поетите ангажименти. Другата страна пък може да контрира и да доказва, включително и със свидетели, че е изрядна. Развалянето на такъв договор е с обратно действие - имотът се връща на този, който го е прехвърлил, без да се налага той да плаща издръжката и гледането. Трябва да плати обаче подобренията, ако такива са направени.