В средата на декември само в София е имало 1 060 000 квадратни метра нови офиси. Към тази внушителна цифра трябва да се добавят и площите в огромен брой стари сгради, които се отдават под наем на фирми, за да се види с колко много пространство за избор на офис разполагат фирмите.

Още през втората половина на миналата година се оказа, че строителството на сгради за бизнеса вече е излишно, защото търсенето почти спря. Заради кризата чуждестранни компании отлагат плановете си, българските фирми намаляват персонала си и много често решават да спестят от разходите за офиси и да потърсят по-изгодни варианти. Така много помещения остават празни.

Дори брокерите са изненадани колко масова е станала тенденцията "местене в нов офис". "Нямаме точна статистика, но по наши наблюдения поне



15-20% от фирмите са сменили офисите си",



разказва Добромир Ганев от GVA Sollers Solutions. Последният му пример е с варненска фирма, която наскоро е сменила офиса си за да снижи разходите за наем. Постигнала цена от 12 лв. на квадрат на месец вместо предишните 24 лв., т.е. е съкратила тези разходи с 50%. И не само че цената е по-ниска, но новата сграда се оказва по-близо до центъра на града и е по-нова като строителство.

Според Ганев тази тенденция е валидна и за София. Наскоро при него имало случай на фирма за бизнес обучения, която държала близо 500 кв.м в столицата. Компанията обаче прекратила договора си и търси по-евтини предложения. Ганев посочва, че не са малко случаите, в които фирми от провинцията точно сега решават да отворят офис и в столицата, възползвайки се от падащите цени.

Брокерите са убедени, че фирмите няма да сбъркат, ако опитат да договорят по-нисък наем или да сменят наемодателя. Дори да платят неустойка при прекратяване на договора, съвсем реалистично е да намерят с до 40% по-ниски цени на друго място и така пак им става изгодно. А и няма изгледи тенденцията да приключи скоро, защото огромното предлагане е предпоставка цените да продължат да падат.

Показателни са данните на Colliers, според които



в столицата има много пустеещи офиси



В централните части на града те са около 17.9% от всички площи, а в периферията на София достигат 25%. Във Варна ситуацията е същата - в крайните части на града близо 32% от офисите не са заети.

При такъв голям избор масовото преселение на компании изглеждат съвсем логични. В условията на криза за много фирми намаля значително обемът на работа и персоналът, затова и предприемачите търсят възможности за оптимизация на разходите си. Другата причина е, че много от новите сгради са по-качествени, а цените остават ниски.

Масовото местене се улеснява и от друго обстоятелство. По време на имотния бум много строителни предприемачи нарочно не желаеха да сключват дългосрочни договори за наем с твърда цена, защото цените непрекъснато растяха. Обикновено срокът на договорите за наем е от една до три години, максимум пет. Освен това в подобни договори рядко са заложени някакви големи неустойки и сега фирмите наематели се чувстват улеснени да сменят офиса си. За отбелязване е все пак, че това важи по-скоро за малки и средни фирми. За по-големите е по-трудно, тъй като обикновено те наемат по-големи площи за по-дълго време. Такива договори по правило са по-обвързващи и предвиждат солени неустойки при прекратяване.

Възможността наемателите да намерят това, което търсят, обаче е много голяма и най-важното - евтина. Според Антон Славчев от Colliers на годишна база



офисите са поевтинели средно с 20-30%



В момента нивата на наемите за офиси от най-високия клас в София варират между 10 и 13 евро на квадрат. А могат да се намерят и по-ниски. Например, в района на бул. "България" има предложения за по 5-6 евро на квадрат. Според Славчев причината е, че там през последните години са се появили много нови сгради, които са били разпродадени като малки офиси на много частни инвеститори. Разочаровани от състоянието на пазара у нас, те са готови да свалят цените, за да реализират поне минимална печалба. Според брокери тези офиси не са много привлекателни за големите чужди компании, защото няма достатъчно места за паркиране, а и поддръжката и управлението на сградите е на по-ниско ниво. Това допълнително води до поевтиняване в този район.

Според данни на GVA Sollers Solutions около 5 евро на кв.м са и най-ниските нива на офисите от клас Б в София. На такива цени се предлагат помещения в кварталите "Гео Милев", "Хиподрума" и "Изгрев". Става въпрос за новопостроени сгради, при наемането на които обаче трябва да се внимава. Защото ако предприемачът не е използвал изцяло собствен капитал, рано или късно изплащането на заема що го притисне да вдигне цените. И при подписването на договора за наем заложените клаузи стават много важни - кога и как се променя цената, какви са условията за прекъсване на договора и т.н.

Покрай забелязващото се масово преселение на фирмите се налагат и нови форми на договорите. Много строителни предприемачи напоследък предлагат стъпаловиден наем, при който фирмите плащат по-малко за определен първоначален период, а наемът постепенно се увеличава до определено ниво. Мнозина са склонни и на гратисен период, а някои предприемачи предлагат при дългосрочен договор да извършат всички довършителни работи по сградата си.

Не липсват и обратните примери. "Имаме случаи, в които наемодатели не могат да намерят клиент повече от шест-осем месеца и пак не искат да свалят цените", разказва Добромир Ганев. Колкото и да е чудно, има много собственици, които все още не могат да разберат, че пазарът се е променил и условията и цените вече са други.





ИЗОБИЛИЕ



По данни на Colliers предлагането ще продължи да се увеличава и тази година. Очаква се до средата на 2010 г. на пазара да излязат още 166 хил. кв.м нови офиси. Сред тях са Европейският търговски център с 64 хил. кв.м, бизнес център Perform с 16 хил. кв.м и др. Повечето от строящите се сгради са на бул. "Цариградско шосе", където в момента и без тях има 98 хил. кв.м офис площи. Тук се намира и почти завършеният "Хермес парк", в който под наем ще се отдават близо 50 хил. квадратни метра офис площи.

Освен в периферията на града бизнес сгради се изграждат и в централната градска част. Пред завършване са например "Раковски бизнес център" на едноименната улица.

Оказва се, че дори в трудната за строителния бранш 2009 г. са започнати нови проекти. Ако бъдат изпълнени успешно, те ще добавят към пазара в края на другата година още 90 хил. кв.м.