Според скорошно проучване домът е най-важната ценност и материална придобивка за 80% от българите. Това обаче съвсем не означава, че купуването му е безпроблемно, особено ако клиентите са поели риск и са решили да се сдобият с жилище, което е още в строеж. В последните години хиляди сгради, в които и предприемачи, и купувачи са вложили пари, остават да стърчат недовършени. За много от тях бъдещето е неясно, и то при положение че клиентите са изплатили 90% от имотите си. Какво според специалистите е разумно да се направи в такава ситуация?

Една от многото такива ситуации се разиграва преди няколко години в столичния квартал "Сухата река". Строежът на жилищна сграда, разпродадена "на зелено", в продължение на няколко месеца постепенно затихва, а накрая изцяло спира. Става ясно, че



инвеститорът има финансови затруднения



Случаят обаче има сравнително щастлива развръзка - собствениците успяват да се свържат с инвеститора (който в случая е и строител) и се договарят да довършат сградата с общи усилия. Той трябва да продължи строителството, материалите обаче се осигуряват от тях. За целта откриват обща банкова сметка, в която всеки собственик трябва да внесе последните оставащи вноски за имота му - в случая между 10 и 30% от цената.

Такива благоприятни стечения на обстоятелствата обаче са редки, най-малкото понеже провинилите се строители обикновено са трудно откриваеми за каквито и да било договорки. Тъй като са в лошо финансово състояние, шансът за връщане на платените суми чрез съдебни дела е малък, признават юристи. Спечелени дела има, но победата идва след години и след финала им строителните фирми обикновено вече са изпаднали в несъстоятелност и не могат да покрият задълженията си.

Най-честият съвет към собствениците е да опитат първо



със собствени средства да завършат сградата



и след това да поискат от инвеститора възстановяване на средствата за направените разходи. Подобен вариант обаче може да предизвика разногласия между купувачите, тъй като е възможно някои от тях вече да са изплатили имота си на 100% и да не искат да дават допълнителни суми, след като вече коректно са покрили задълженията си. "Добре е хората да впрегнат собствени сили в изграждането, а неустойки по съдебен път да се търсят по-късно", казва и Красимир Анадолиев, зам.-председател на Нотариалната камара. Според него, за да се избегнат бъдещи проблеми, е най-разумно купувачите да поискат правото на собственост да им бъде прехвърлено още на етап "груб строеж" на сградата. Ако забавянето е 7-8 месеца, трябва да се прояви и малко търпение и вноските за имота да продължават да се внасят, в случай че е ясно, че те ще раздвижат градежа. Ако в сградата все още има непродадени обекти, един от вариантите, който предлагат специалистите, е предприемачът да се съгласи да ги прехвърли на останалите собственици. По този начин имотите служат като обезщетение за това, че хората ще завършат строителството за своя сметка.

Основната причина хората да купуват жилища "на зелено" е по-ниската цена. Начинанието обаче крие доста рискове, затова още отначало трябва



клиентите да са предпазливи



Според адвокатите по вещно право е добре вноските за имота да се разбият на много малки части, обвързани с конкретни етапи от строителството. Най-разумно е да бъдат договорени 6-7 плащания, като последното е свързано с получаването на разрешение за ползване на сградата. Така ако строителството спре, купувачът ще е платил сума, съизмерима със стойността на вече изграденото.

Възможно е още в предварителния договор строителят да се опита да прокара неравнопоставени клаузи - например фиксирани срокове за плащане, които обаче не са обвързани със сроковете за построяване на сградата. Това е знак, че могат да се очакват забавяния.

Важно е в документите да фигурира точно описание на строително-монтажните работи (СМР), които строителят се задължава да извърши, за да не се окажат купувачите накрая на шпакловка и замазка. Задължително е да има и точно определен краен срок за предаването на сградата с разрешение за ползване (Акт 16), независимо от това към кой момент ще бъде изплатена цялата цена за имота.

"При подписването на предварителен договор трябва да се внимава за



установяване на довършителните работи -



за каква дограма става въпрос, дали ще има портиер, асансьор. Тези неща най-вече вълнуват хората. Основното обаче е да се провери законността на постройката - има ли разрешително за строеж и т.н. Много често се сключват подобни договори без консултация с адвокат, което е грешка. Трябва да се установят точни условия за разваляне на договора при неизпълнение, както и размерът на неустойките", обяснява нотариус Анадолиев. Не е препоръчително също така при сключването на предварителен договор да се дава твърде голяма част от цената, например 50%.

Дори ако сградата вече е готова, а всички суми - платени, това не винаги означава, че одисеята е приключила. Понякога строителите умишлено забавят даването на нотариалния акт на новите собственици. Причината е, че в момента, в който документът стане факт, продавачът е длъжен да плати 20% ДДС върху цената. Ако паричните му средства са привършили обаче, нищо чудно данъчните служители или някоя банка бързо-бързо да приберат собствеността. Затова в договора трябва се определи точна дата за нотариалното прехвърляне на имота, както и сериозни неустойки за всеки ден забавяне. Ако въпреки всичко строителят не прехвърли имота в определеното време, единственото решение е намесата на съда. Дори и най-скъпият адвокат ще излезе по-изгодно в сравнение с парите, които могат да бъдат загубени.

Всъщност измамите с ново строителство са доста доходоносен бизнес. По време на строителния бум имаше няколко фирми, които се занимаваха единствено с това да започват нови строежи. Това обикновено са предприятия, които взимат парите на клиентите, правят изкопа, след което се отказват, намират нови клиенти, правят пореден изкоп и т.н. За да избегнете подобна ситуация, преди сключване на сделката е добре да проверите данните на строителя. За целта в сайта на Камарата на строителите в България има специален електронен регистър. Той дава информация както за вписани понастоящем фирми, така и за вече заличени.



В СОФИЯ

"Овча купел", "Разсадника" и "Малинова долина" са кварталите, в които се предлагат най-много жилища в строеж, сочат данни на сайта imoti.bg от началото на годината. Цените вървят около 460-550 евро на квадрат в зависимост от мястото на сградата, етажа, на който се намира апартаментът, близостта до добра инфраструктура. В други райони на столицата средните стойности варират от 700 до 900 евро на квадрат.



ПО СВЕТА

Макар покупката на жилище в процес на изграждане да е хазартно начинание, в някои западни страни строителите са намерили как да си гарантират доверието на купувачите. При сключване на предварителния договор парите на клиента се заделят в специална банкова сметка. Предприемачът няма достъп до тях, докато не завърши жилището (както е по договор) и не получи Акт 16. За целта се подписва тристранен договор клиент - продавач - гарантираща институция, най-често банка. Банката превежда парите на предприемача след представяне на нотариален акт за покупко-продажба и удостоверение за тежести за имота, от които да е видно, че купувачът е придобил правото на собственост.