Руснаците, пострадали от финансовите пирамиди през 90-те, смятат, че са се научили да разпознават измамите. Но тази самоувереност им излезе скъпо. Около 60 000 руснаци на практика изгубиха парите си, купувайки имоти в България до финансовата криза през 2008-а, които до ден днешен не са построени.



България



"Основните играчи на пазара на имоти в чужбина са големи западни фондове. Перспективните места се продават за 72 часа, за частните инвеститори, в това число и от Русия, на практика остават недвижимостите, които не са бързо ликвидни.

Около 60 000 руснаци може да се каже, че изгубиха вложените си в България пари, купувайки имоти на зелено. Освен това България оглавява класацията на страните с най-високите комисиони за брокери, маркетинг и реклама. В структурата на цените те достигат до 45%, което означава, че ако квадратният метър площ струва 1000 евро, купувачът дава 450 евро от тях за луксозни рекламни книжлета и умението на ритейлъра да ти продаде стоката.

В България много руснаци пострадаха и от случаите на двойна продажба: в тази страна правото на собственост се оформя едва тогава, когато обектът е построен на 80% (за сравнение - във Великобритания инвеститорът се явява собственик още когато се копаят основите на сградата).





Египет



В началото на 2011 г. в Близкия изток премина вълната на Арабската пролет. В Египет в резултат на масовите протести президентът Хосни Мубарак беше принуден да напусне страната, предавайки управлението на Върховния съвет на въоръжените сили.

За две седмици бяха запалени и разграбени десетки здания, в това число и стотици жилища. Хиляди руснаци, закупили недвижима собственост в курортите на Египет, но така и без да я застраховат, изпитаха на гърба си последиците от мародерствата.

Макар че и преди революцията Египет не беше страна, привлекателна за частни инвестиции в недвижима собственост. Руснаците, които вложиха пари в курортните жилища, не отчетоха един фактор: Египет е страна, популярна за отдих по системата ол инклузив, пазарът за жилища под аренда за отпуска там не е развит. Освен това тук неизменно има проблеми със статута на земята в някои региони.

Днес на хартия цените остават посткризисни, но да се продаде жилище може само ако си съгласен на 60 до 80% по-ниска цена от платената при първоначалното придобиване. Но дори и тези пари е трудно да се вземат, т.е. тази собственост е неликвидна.

На президентските избори през 2012 г. победа удържа кандидатът на "Мюсюлмански братя" Мохамед Морси. Налице е сериозен риск руснаците изобщо да изгубят собствеността си в резултат на нетърпимостта, която проявяват радикалните ислямисти към останалите групи - над 90 000 християни копти вече бяха принудени да напуснат страната. По различни оценки до 2011 г. около 40 000 руснаци са имали недвижима собственост в Египет.



Испания



В Испания заради кризата имотите поевтиняха с до 60% в региони, които се ползват с особена популярност сред инвеститорите в Русия: Марбея, Ибиса, Торевиеха. Но проблемите на този пазар започнаха доста преди световната криза - до това доведе и безконтролното застрояване на бреговата ивица.

Обектите бяха преоценени на 17-30% в зависимост от региона. В момента не са продадени около 700 000 единици недвижимост, 60% от които се намират до брега на Средиземно море. Високата безработица в Испания (над 26% по последни данни на Евростат), ипотечната криза и свръхпредлагането на курортни имоти създават предпоставки за по-нататъшно падане на цените.

Заедно с това Испания е заплашена от дефолт по облигациите си - тук се повтаря гръцкият сценарий с дълговете, а това означава, че цените на жилищата ще падат още. На Коста дел Сол всеки пети апартамент е бил купен от руснаци.



Дубай



Интересът към Дубай започна да расте през 2002 г., когато властите в емирата го отвориха за чужди инвестиции. Оттогава започна бурният ръст на пазара на недвижими имоти, достигнал пика си през 2008 г.: цените нараснаха с 300%. Спадът в Дубай стана най-големият за цялата история на пазара на недвижимости в света.

През 2008 г. правителството забрани препродажбата на договорите за строителство, а пазарът на недвижимости там беше изграден на база стратегията Real Estate Option Trading (търговия с опции за недвижимости). Когато пирамидата рухна, загубиха тези, които пазеха ключовете от дубайските си жилища. През 2007 г. до 70% от сделките с дубайски имоти се падаше на руснаците.



Калабрия



През 2009 г. една от най-опасните за руснаците страна стана Италия или по-скоро нейният южен регион Калабрия. Калабрия, както и Дубай, пострада от виртуалния ръст на цените: цените на имотите се увеличаваха само в ценовите листи, а на практика ръстът беше обезпечен от появата на нови купувачи.

Калабрия не е особено популярен за почивка регион, няма постоянен туристически поток за там, затова и липсва вторичен пазар на недвижими имоти. Но в развита европейска страна с лекота може да се разиграе друг сценарий, за да дойдат първите инвеститори.

Цените започват да растат в офертите - идват нови инвеститори, които купуват, защото поскъпват, но поскъпват и защото купуват. Такъв ръст на цените не може да продължава повече от 5 години. Инвеститорите би трябвало да са по-предпазливи предвид факта, че в Калабрия банките не дават ипотечни кредити, което означава, че не вярват в ликвидността на местната недвижимост.



* Коментарът е на Игор Индриксонс, управляващ инвестиционно дружество и създател на консултантския портал Indriksons.ru.