Управляващите са на път да отметнат като изпълнена задача промените в Закона за потребителските кредити. Основните текстове са приети, но има доста неясноти. Колко кредитоискатели ще бъдат засегнати от нововъведенията, каква е прогнозата за близките една, две, пет години - задавах този въпрос много пъти, но не получих отговор нито от депутатите, нито от БНБ.

Първо, трябва да сме наясно, че търсенето на дългосрочни кредити срещу ипотека е много свито и няма изгледи това скоро да се промени. Според отчета на БНБ в края на декември жилищните кредити са 8.828 млрд. лв., като спрямо декември 2012 г. намаляват с 0.8%. Спадът е дългосрочна тенденция. Следователно новините ще засегнат малко хора - онези, които тепърва ще теглят кредити.

В същото време трябва да си дадем сметка, че някои от промените със сигурност ще повлияят на заварените кредитополучатели. Хората ще се замислят дали не е по-изгодно да предоговорят условията по своя заем, да сключат анекс с банката или да потърсят рефинансиране. Впрочем и сега кредитоискателите често търсят промяна - статистиката показва, че средно животът на един кредит е не повече от 5 години. След тези 5 години се стига я до рефинансиране, я до предсрочно погасяване, я до анекс по договора с банката. При тези промени обаче има риск да отпаднат някои права на клиентите, защото банките използват момента да изчистят "несъвършенствата" от предходните договори.

Особено важен е въпросът



как промените ще се отразят на лихвите



Депутатите записаха, че "референтният лихвен процент" - който се използва за изчисляване на лихвата по конкретния договор за кредит, ще се определя пазарно. Пазарното е, че той трябва да бъде избран от банката между няколко добре познати пазарни индекса - LIBOR, EURIBOR, SOFIBOR, комбинация от тях и/или индикатори, публикувани от БНБ и Националния статистически институт. Идеята на тази промяна бе лихвите да се формират прозрачно и хората да знаят, че ако вноските им по кредита скачат или падат, това не е хрумване на банката, а е следствие на пазарни процеси. Но дали хората ще могат да се ориентират, ако лихвата по техния заем е стъпила върху комбинация от пазарни индекси? И дали новият начин на формиране ще им даде това, за което всички мечтаят - падащи или поне ниски лихви?

Ето един пример вместо отговор. Към момента лихва от 8% се формира така:

БЛП (базисен лихвен процент, който се определя едностранно от банката) = 5%,

плюс надбавка (фиксирана за целия период на кредита) = 3%.

Ако в бъдеще банката реши да прилага EURIBOR, сметките за 8% лихва ще изглеждат така: едномесечен EURIBOR, който към 01.02.1014 г. е 0.214%, плюс надбавка от 7.786%.

Само че EURIBOR в момента е на исторически ниски нива - клони към нулата. Към 1 февруари 2007 г. индексът е бил 3.87%, година по-късно е стигнал 4.19%, а през януари 2014 г. е едва 0.214%. Това означава, че занапред индексът има само една посока и тя е нагоре. От което следва, че ще дърпа лихвите по заемите в България нагоре.

Ето как, приемайки поправките, депутатите са гарантирали растящи лихви.



Дали пък банкерите не потриват доволно ръце?



Притеснителна е и възможността банките да прилагат "комбинация от пазарни индекси и/или други индекси". Та нали всеки индекс сам по себе си е комбинация от редица фактори. А сега на нашите банкери се дава свобода да правят комбинация на комбинациите - ясно като... в непрогледна мъгла. Макар че съм запознат с материята, нямам идея какви комбинации могат да извъртят банките във връзка с лихвите.

Депутатите приеха, че методиката, по която банките образуват лихвите, трябва да бъде "ясна". Но това и сега го пише в друг закон - за кредитните институции, и въпреки това никой не разбира как се определят базовите (референтните) лихвени проценти. БНБ уж трябваше да контролира яснотата...

Откликвайки на народното недоволство, депутатите гласуваха чрез закона, че при подписването на договора с ипотечния длъжник банката може да приеме, че при неплащане на вноските ще продаде ипотекирания имот и независимо колко ще получи за него, ще смята кредита за напълно погасен. Сега, както знаем, практиката е такава, че ако продажната цена се окаже ниска и не може да покрие цялото вземане на банката, длъжникът си остава длъжник с непогасената част.

Добре, но някъде между двете четения на законопроекта се изгуби текстът, че банката е ДЛЪЖНА да предложи на клиента си опция в договора да се предвиди, че при неплащане на заема ипотекираният имот се продава и с това отношенията приключват. В закона остана само



"ако в договора за кредит е предвидена такава клауза"



Отделен въпрос е дали клиентът би имал желание и полза да се възползва от тази клауза. Защото, ако изберете вариант, при който ви взимат жилището и не търсят нищо повече от вас, банката просто ще приложи по-висока лихва и освен това ще ви отпусне заем примерно не за 70% от стойността на жилището, а за 50%. На практика едва ли ще има кандидати за кредит при тези условия. С други думи, депутатите вдигнаха много шум за нищо.

Шумът за



отпадане на "наказанията" при предсрочно изплащане на жилищен заем



не бе съвсем за нищо. Парламентът прие, че банките няма да могат да събират обезщетения или неустойки за бързо погасяване, ако клиентът вече е платил поне 12 вноски. А ако не е минала първата година, банката ще има право да удържи от клиента, който й смущава плановете, до 1% от "сумата на предсрочно погасения кредит".

Идеята е да се създадат по-добри условия за конкуренция между банките - клиентът да не се притеснява от финансова санкция, ако реши да смени кредитора си. В по-старите договори може да открием наказателни такси в размер до 5% от остатъка по главницата. Да, но нещата бързо се менят. Всъщност банките и без друго вече се отказват да санкционират клиентите, които решават да съкратят погасителния план и да платят задължението си със собствени средства. Търсещите кредит от доста време предпочитат точно финансовите институции, които не събират такса за предсрочно погасяване, а все повече банки рекламират кредитните си продукти като свободни от такива санкции. Така че мярката е доста закъсняла.

По-същественото в случая обаче е друго. Още преди няколко години влезе в сила евродиректива, която наложи премахването на таксата (или наказателната лихва) за предсрочно погасяване на кредити за потребление. И какво се случи? За да си избият загубените приходи, банките вдигнаха таксите за първоначално отпускане на заеми. Получи се покачване от около 1.5% до 2.5% за почти всички банки.

Опасявам се, че и при жилищните заеми ще се случи същото. Особено след като депутатите забраниха едни такси, но оставиха вратички за други. Вече няма да има такса за усвояване или управление на кредита. Но



таксата за разглеждане и одобрение остава



Банките могат да обявят, че тя ще е процент от кредита и ще се заплаща след одобрението. И така на практика ще заместят познатата такса "усвояване".

Към момента в един кредит има 2 бариери - на входа и на изхода. На входа са първоначалните такси и разходи, а на изхода - таксата за напускане на банката - наказателната "лихва". Сега депутатите махат бариерата и отпушват изхода. Но бариерите на входа си остават - където и да отиде кредитоискателят, в новата банка го чакат нови първоначални такси, както и някакъв нов начин на формиране на лихвата (пазарен индекс + надбавка, както е според приетите промени).

Впрочем при всички обсъждания никой не можа да обясни какво точно вършат банковите служители срещу така наречената първоначална такса, как се калкулират таксите за "управление на кредита" и т.н. Ясно е обаче, че за банките таксите са много важен приход и че ако им отнемат една, те ще измислят или ще вдигнат друга.

В обобщение няма причини да очакваме повишаване на лихвите по кредитите в краткосрочен план вследствие на гласуваните промени. Поне докато не се повишат пазарните индекси (което неминуемо ще стане). Подчертавам обаче, говоря за лихвите, не за ГПР (годишния процент на разходите), който включва такси, комисиони, застраховки. Ето и причините:

Търсенето на кредити и без друго едва тлее, а повишаването на лихвите ще обезсърчи и най-смелите кредитоискатели. Впрочем според изследване на БАН 65% от българите не биха теглили кредит при никакви условия.

Банките ще си избият отпадането на таксата за предсрочно погасяване с други такси - основно по отпускане на кредити. Те се събират еднократно, в началото, и осигуряват добра доходност веднага, дори клиентът после да реши да смени банката. Това се получи и с потребителските кредити, когато таксата за предсрочно погасяване за тях отпадна.

Ако направим внимателен прочит на промените, ще забележим в тях надежда, че днешните кредитоискатели ще поискат да предоговорят кредитите си при новите законови изисквания, а именно с лихва, образувана на пазарен принцип, и надбавка. Пазарните индекси обаче са на исторически ниски нива и оттук нататък само ще растат, което означава, че лихвите ще растат, а с тях и вноските по всеки нов или предоговорен кредит.

.................................................

Бързи, лесни, "черни"

Големи дебати предизвика предложението за включването на кредитите под 400 лева в регулацията на Закона и слагане на максимален таван на лихвите по тях в размер на 50.1%. Регулирането на тези кредити несъмнено е полезно. Но лихвеният таван ще има спорен ефект. Сигурно е обаче, че фирмите за бързи кредити ще трябва да въведат по-строги изисквания към клиентите си и да сменят профила им. Това ще се припокрие с дейността и начина на работа на банките.

Проблемът с високите лихви по бързите кредити е стар и добре познат. Медии и експерти дават обилна информация за рисковете. Въпреки това този бизнес се разраства, което значи, че високите лихви не спират хората. Щом има търсене на "лесни" заеми при високи лихви, неминуемо ще се появи и предлагане. В случая обаче това ще е черен пазар - ако разходите по заема са над допустимите от закона 50.1%. Събирането на тези отпуснати кредити ще създаде работа на прокуратурата, понеже ще са криминални. Такъв сенчест пазар съществува навсякъде по света и най-вече в държави със силни банкови системи като Англия и САЩ.

Едно е сигурно - слагането на таван на лихвите ще ограничи предлагането и съответно конкуренцията в сегмента на малките кредити, но няма да ограничи търсенето на бързи, необезпечени кредити, било то и ужасно скъпи.



.......................................................

Кога започва "предсрочната изискуемост"



Остава нерешен въпросът с датата на предсрочната изискуемост. Каква е практиката в момента? Имате примерно кредит за 50 000 евро и апартамент, който към днешна дата струва 100 000 евро. Оказва се, че не може да си плащате вноските. Банката започва да ви начислява "наказателна лихва" заради закъснението, която е по-висока от договорената по кредита. Ако това продължи 3 месеца, според Наредба №9 на БНБ след 91-вия ден вашият заем минава в графата "необслужван". В този момент банката следва да потърси правата си, като се снабди от съда с изпълнителен лист и потърси услугите на частен съдебен изпълнител, който да продаде ипотекирания имот и с парите да се покрие вземането на банката. Ами ако банката реши да не бърза с изпълнителния лист, за да продължи да си начислява по-високата наказателна лихва?

Тук е моментът да кажем, че според чл. 417 от ГПК банката може по съкратена процедура да си изкара изпълнителен лист и наказателната лихва да не се дължи от този момент нататък.

Ако апартаментът ви бъде продаден веднага след 91-вия ден за 70 000 евро, банката ще си прибере нейните 50 000 евро, а за вас ще останат 20 000 евро. В този случай банката наистина няма изгода да бърза да продава имота, защото наказателните лихви са по-високи, а ипотекираният имот очевидно е достатъчно скъп, за да покрие и тях. Но ако банката има да събира от вас 50 000 евро, а пазарът оценява ипотекирания апартамент за 40 000, логично е да не бави нещата и да не утежнява положението ви с наказателни лихви.

Ако се следва практиката до момента и банката спазва стриктно всички законови срокове, за около месец след класифицирането на кредита като "нередовен", кредитоискателят бива осъден и предаден на ЧСИ. В случая двете страни са имали 120 дни да преговарят и да намерят изгодно за тях решение (91 по наредбата на БНБ и 30 дни, в които бивате осъден по съкратена процедура).

С промените обаче не се посочва ясно коя точно е датата на предсрочната изискуемост. Това решение се дава отново на банките, които го определят едностранно с писмено известие до клиента.



* Авторът е финансов консултант, председател на "Асоциация на потребителите на банкови и финансови услуги"