Имам проблем със съседите си, защото според мен са ми влезли навътре в имота, включително и с оградата. Според моите документи границите не са правилно определени. Има ли някакъв начин те да се определят наново? Къде мога да си търся правата?

Х.Я., София



Попълването и изясняването на имотния регистър и на кадастъра през последните години извадиха на показ едни прастари проблеми, включително и свързаните с границите между отделните имоти. Не са малко хората, които от много години смятат, че тези граници не са определени правилно, че съседите им са завзели тяхна територия. Понякога става дума за метри, а понякога дори само за сантиметри.

Дълго време се смяташе, че този проблем би следвало да е изчезнал покрай устройствените планове, решенията на поземлените комисии, модернизирането на имотните регистри. Покрай попълването на кадастъра обаче се оказа, че те продължават да съществуват. И обикновено претендиране често изобщо не върши работа.

Вероятно и заради това законодателят държи няколко специални норми в действащия закон за собствеността. Дори през сравнително близката 1996 г. там бе записан и нарочен, специален нов текст по темата. Става дума за чл. 109 "а" и нарочна възможност за всеки собственик на имот да може да "иска определяне на границите между своя и съседните имоти". Искът по чл.109 "а" е изрично заложен в главата от ЗС, озаглавена "Защита на правото на собственост".

За да бъде предявен той обаче, е необходимо задължително ищецът да има правен интерес. Веднага след това законодателят е отбелязал изрично кога няма налице такъв интерес и кога всъщност този иск не може да бъде. Това не може да стане например, ако е възможно да се използва административният ред по Закона за устройство на територията (ЗУТ). Тогава може просто да се иска изменение на подробните устройствени планове, ако има достатъчно данни, че границите между имотите са определени в резултат на непълноти и грешки при изготвянето на кадастралния план.

Не може да има иск пред съд и ако става дума за урегулирани имоти, чието легално определение е дадено в Закона за устройство на територията. Тогава просто се смята, че границите са известни и строго определени. Не може да се търси съдействие и ако спорът е за голяма ивица гранична земя, която постепенно е преминала в собствеността на друг. Тук обаче може да липсва правният интерес на иска по чл. 109 "а", но пък може да се използва искът по чл.108. При последния "собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за това".

Трябва да се внимава да не са налице тези обстоятелства, защото в противен случай всеки, който тръгне да води този иск, рискува съдът да му върне исковата молба. Така например ако става дума за граница между два имота в регулация, то тогава е далеч по-добре да се иска промяна на подробния устройствен план по административен ред.

В останалите случаи искът за определяне на граници може да бъде предявен пред съда. Това означава, че за да бъде той приет за разглеждане от съда, трябва да е налице спор за граници, този спор да не е за урегулирани имоти, границите да са неясни, липсващи или неизвестни, както и да става дума за незначителна ивица земя.

При чл.109 "а" е важно да се знае, че този, който подаде иска за определяне на границата, има тежестта да докаже, че е собственик на имота. Това може да стане чрез нотариален акт, чрез съдебно решение, чрез удостоверение за наследници и всякакви други документи, доказващи собственост. Той трябва да докаже и че липсва граница със съответния имот или тя е неизвестна и неясна. Пак той трябва и да посочва и доказва каква е действителната граница. Последното може да се доказва със свидетели, документи, експертизи. Интересното тук е, че ответникът трябва да направи абсолютно същото, т.е. и той трябва да докаже, че е собственик, както и къде според него минава границата между имотите.

Към делото може да се присъедини и собственик на трети имот, който също има претенции към границата между неговия и имота на ищеца или ответника.

С този иск не се иска промяна на правното положение на собствениците на имотите - не се претендира например, че единият е собственик, а другият не. Това, което се цели и постига с него, е единствено със съдебно решение и със силата на пресъдено нещо да бъдат точно определени границите между два или повече имота.

Искът за промяна на границата обаче е иск за защита на абсолютни права и затова той не се погасява по давност. Той трябва да бъде предявен пред районния съд по местонахождението на имота.