ВИЗИТКА

40-годишният Росен Плевнелиев е Завършил Технически университет в София. 8 години е работил за строителната компания "Линднер" в Германия, а от 7 години оглавява представителството й в България.



- Г-н Плевнелиев, в момента има бум в строителството на бизнессгради. Рентабилно ли е това начинание?

- На бизнессграда в Бизнеспарка - да. За другите места на София - и да, и не. В момента наемателите в нашия бизнеспарк са 114 компании, а тарифите ни са известни в цялата страна. А за сградите в останалата част на София рентабилността е относителна, защото не се знае кои са собствениците на голяма част от тях. Има доста непрозрачни схеми - не се знае откъде са дошли парите, на каква цена са взети терените и т.н. Виждаме офисни сгради в които няма наематели или има малко наематели, но собствениците им като че ли не са много притеснени. Там мотивацията явно е непазарна.

По морето има много хотели, които също нехаят дали ще си запълнят стаите. Ако имате хотел със 100 стаи, при 60-70% запълняемост сигурно ще бъдете един прекрасен и изключително рентабилен хотел. Но ако запълвате само 10-20% и не ви пука, това си е чисто пране на пари.

- Посочете някои от тези сгради в София.



-----------------------

- В центъра, из "Лозенец" например виждаме офисни сгради, които определено се населяват от силови структури. Взривиха сграда на СИК, но пък много добре се знаят къде са и офисите на ВИС. Има поне двама-трима футболисти, които са си построили по една сграда в центъра на София. При тези сгради бързината на изграждане е била определяща и оттук насетне не виждам как ще се напълнят тези здания. Следователно има нещо друго зад цялата тази работа.

--------------------------



Пазарът на недвижими имоти в България обаче е огледало на самата пазарна среда, в която работим.

- Каква е причината голяма част от сградите да стоят незаети?

- Има няколко основни причини. Тези сгради са ориентирани към миналото, а не към бъдещето. Миналото на един град като София, който е център на страната, е било свързано с очакването на чуждестранните инвеститори да могат да оперират от столицата в рамките на България. И тъй като по социалистическо време не е имало предлагане, като изключим 2-3 офисни здания, първите сгради са успешни. Те просто автоматически са се напълвали. До 1996-1997 г. определящо е било предлагането, а не търсенето. Това е напълнило и около 10 000 апартамента в София с фирми, които не са имали друга алтернатива. Нещата обаче се променят и сега има много сгради, които са празни, защото идват от миналото.

Беше съвсем елементарно да се види, че в София ще се случи това, което се случва във всеки европейски град. И в Будапеща положението беше такова през 1993-1995г. Така е било и във Франкфурт през 80-те години. Истината обаче е, че около 90% от индустрията няма какво да търси в града. Центровете на европейските градове са стари, с хилядолетна история и никога не са оразмерявани за толкова много коли и фирми, които да работят там. Ние бяхме първите, които направиха алтернативен център и започнахме смело да строим офисни сгради извън центъра на София. Но в момента виждате какво се случва по бул. "България", по бул. "Цариградско шосе". Това е съвсем нормално - центърът тепърва ще се изпразва от фирми.

- Що за представители на деловите среди обитават в момента бизнес-сградите? И в повечето случаи те наематели ли са, или собственици?

- Ако говорим за сградите в центъра, много от българските фирми купуват офиси, тъй като на тях им трябват малки площи от 100 до 300 квадрата.



-----------------------

Българите са консервативни и обичат да притежават недвижимости. Същевременно не съзнават какви може да са рисковете за една фирма. В момента има доста сериозен пазар - има офисни сгради, които се строят в центъра и се продават. Една сериозна част от тях се продават на български фирми. Мнозина се притесняват, че присъединяването към НАТО и Европа ще вдигне цените. Банките също развързаха кесиите.

-----------------------



Самите ние например построихме една офисна сграда и я продадохме на части. Видяхме, че този пазар е много добър и в момента могат да се правят добри печалби от това.

Има определени видове индустрии, които така или иначе принадлежат на центъра на града. Това са банки, застрахователи, нотариуси, консултанти, адвокати и т. н. Центърът на града винаги е имиджов. Има доста чуждестранни компании, малки фирми, консултанти, или фирми, които работят по правителствени проекти - те обичат да са близо до министерствата. Сериозна част от фирмите, около 30-35% от тези, с които преговаряме, неизбежно настояват да бъдат до правителствени институции, което означава да са в центъра. Въпреки това цените паднаха доста сериозно за около година и сега са на обидно ниски нива за центъра на един европейски град. Само допреди 2 години сделки за под 18 евро за кв. м в центъра на града нямаше. Сгради като Интерпред поддържаха ниво от 23-25 евро. В момента за изключително имиджови сгради тарифите са около 10-12 евро, което е двойно намаление на цената. Всичко това пак ме връща към рентабилността. И аз бих попитал как се планира една сграда и на какви наемни разходи се смята. Едно е да сте започнали строителството през 2001 г. и да сте вкарали в бизнес-плана, ако изобщо имате такъв, наемна тарифа от 15-16 евро, след което пазарът да се срине на 10 евро. Съвсем друго е да заложите 10 евро и да поддържате тези нива в рамките на 10-15 години, както ще се случи при нас.

Има много сгради, които са сбъркани. Идеален пример е "Платино Плаза" на ул. "Бачо Киро". Това е една гигантска сграда от 16 000 кв. м на малка уличка. И аз не знам как тя ще се напълни. Освен това не бива да се забравя, че големите фирми са зависими от дистрибуторите. А на тях изобщо не им е безразлично дали ще губят часове наред в центъра, за да стигнат, да паркират и т.н. Затова компаниите отиват на места, които са по-добри за правене на бизнес. Времето е все по-важно. А центърът е едно огледало на това как ние българите не си ценим времето. Ние се асоциираме като южна нация - с колата, жената и офиса в центъра. Същевременно немската практичност е много далеч от това разбиране. Тя казва - времето е най-важното нещо и в дългосрочен аспект ще спечелят тези, които успеят с единица хора и за единица време да свършат много повече работа.

- Заслужава ли си една компания да инвестира в купуване на офис?

- В Бизнеспарка имаме само една сграда, в която продадохме офиси - имущество придобиха 10 компании. Продавали сме на нива между 630 и 650 евро за кв.м и това е абсолютно разумна цена за качеството и местоположението, което ние предлагаме.

Продажните цени в "Лозенец" или в други зони, където се строят офисни сгради, се движат между 550 и 900 евро. В момента има доста сериозно раздвижване на този пазар. В дългосрочен аспект не очаквам цените да паднат надолу. Но аз съм убеден, че при 90% от сградите няма достатъчно места за паркиране. Голяма въпросителна обаче си остава - дали е добре да се купува.

В глобален аспект сега се наблюдава точно обратната тенденция. BMW например продадоха няколко производствени сгради за 600 млн. евро. Сега трябва да се инвестира, а стоките и услугите са доста бързооборотни. От тази гледна точка, капиталът е много важен и той не трябва да се вкарва в недвижимости. Неслучайно в глобален аспект хората продават, за да могат да си освободят капитал, с който да правят пари от основната си дейност. Купувачи са основно тези, на които основната им дейност е да правят пари от недвижимия бизнес - инвестиционни фондове и др.



-------------------

В България обаче тенденцията е точно обратната. Родните фирми още не виждат какво ги чака след 2-3 години. Един обикновен производител на сирене едва ли в момента си дава сметка, че само след 2 години ще трябва да инвестира в супермодерен склад, защото иначе няма да може да изнася. Германия например има жестоки условия как да се складират хранителни стоки, докато ние все още ги съхраняваме в мазетата. Европа - да, но тя означава изключително сериозни инвестиции за бизнесмените и те трябва да са готови за тях. Затова според мен тези, които сега инвестират в сгради, допускат грешка.

---------------------



Аз имам зад гърба си и миналото на нашата собствена фирма, когато ние купихме сгради във Варна, Благоевград и София, и само година след това се чудехме как да се отървем от тях, защото сметките не излизаха. Така, че моят съвет към всяка българска компания, която е тръгнала да купува сграда, да мисли 10 пъти преди да отреже.

- А доколко си заслужава в момента да се инвестира в изграждането на бизнессгради? И на практика останаха ли все още незаети парцели в по-големите градове на страната, за да могат да се вдигат подобни здания?

- Незаети парцели има колкото искате. Държавата не знае какво да прави с терените си. Има огромен фонд, който е плесенясал и буренясал. Те нямат идеи, за разлика от много други европейски държави, които отдавна са облагородили тези площи. Държавата ни не се е научила, че при положение, че има милиони декари, е по-добре да продаде 300 000 кв. м на някой за 1 долар и да получи приходи от инвестиции, от ДДС, работни места и т.н. Защото така или иначе цялото това нещо буренясва.

Друг е въпросът дали един такъв мултифункционален и високотехнологичен парк като нашия може да се направи в друг град на България. Самите ние, след като много внимателно проучихме Варна и Пловдив, нямаме абсолютно никакво намерение да инвестираме във втори подобен проект извън София. По-скоро бихме направили още един бизнеспарк в столицата, тъй като разликата между провинцията и София е на светлинни години.

Това, което има бъдеще в провинцията, са индустриалните зони. Най-късно след 5 години такива ще има на пристанищата в Бургас и Варна, на летищата им. Ще има още един бизнеспарк около летището на София и някъде между Пловдив и Пазарджик.

Иначе София започва вече да става един нормален европейски град. За да бъде успешна сграда, която тепърва ще се строи, задължително трябва да има достатъчно паркоместа и да бъде достатъчно качествена. Сега правилата се определят от търсенето, а не от предлагането. Клиентът е цар и избира между 10 сгради. Всеки трябва да знае, че битката за клиенти е жестока, че цените категорично няма да растат в следващите 2-3 години и че това е изключително тежък сегмент от недвижимия пазар. Сега около 30-35% от площите са празни, а се строят поне още около 200 000 кв. м сгради. А търсенето е за не повече от 30 000-35 000 кв. м. Което означава, че още през тази година тези 30% незаетост на сградите ще набъбнат на 40%, което си е жива катастрофа.