|
51% от жилищата в страната са на възраст от 30 до 80 години
5 % от зданията вече са прехвърлили 8 десетилетки, а 25% от жилищата са зидани в последните 30 години. В периода от 1980 г. до 1990 г. са построени 670 000 жилища, 200 000 от които в столицата. Средната цена на квадратен метър ново строителство по това време е 150 долара. До миналата година са вдигнати още 100 000 жилища. Половината от новото строителство е концентрирано в София. Цената обаче варира между $ 250 и 400 на кв.м.
Незавършени са около 60 000 апартамента, а 123 000 домакинства обитават само една стая. Тези данни неотдавна бяха оповестени от Съюза на столичните архитекти. Картината придобива още по-мизерни краски, ако се погледнат резултатите от проучването на Българската асоциация на социологическите агенции.
Едва 0,4% от българите казват, че живеят добре. 70 % се определят като бедни. Месечният доход на 900 000 е до 250 лв., други 430 000 живеят със 100 лв. по-малко, а 230 000 българи получават само до 100 лева на месец. Изводите са прости и доста плачевни. Българинът е неплатежоспособен, едвам свързва двата края и все по-трудно мисли за ремонти. В резултат се оказва собственик на рушащи се помещения, които не може да ремонтира и не иска да продава, защото все се надява конюнктурата в страната да се подобри. Повей
надежда за излизане от омагьосания кръг даде кабинетът
"Сакскобургготски". Още в началото на август вицепремиерът и министър на регионалното развитие и благоустройството Костадин Паскалев се зарече да улесни жилищното кредитиране, като внесе специален закон за жилищната политика в Министерския съвет до октомври. Системата ще заработи, при положение че банките облекчат жилищното кредитиране. Това от своя страна може да стане, ако държавата по някакъв начин реши да ги гарантира. Най-безболезненият механизъм вероятно е държавата и най-вече общините да отпускат земи за строителство. Във всеки случай, от идеята бяха запленени и столичните архитекти. Те например посочиха няколко основни компонента, които трябва да станат неизменна част от жилищната политика - строителни терени, начин на финансиране, компетентни структури, които да провеждат инвестиционната дейност.
Обикновено самият терен оскъпява средно с 15 до 30 на сто строителната себестойност на квадратен метър жилищна площ. Ако обаче новото строителство се реализира върху общински и държавни терени, цената може да падне, изчисляват експертите. Арх. Константин Косев например твърди, че най-ниските цени на новите жилища, с прилежащото благоустройство (външни ВиК и елмрежи, телефонизация и озеленяване) варират около 250-280 долара за квадратен метър.
Тарифите на квадрат могат да се понижат до 150-170 долара на квадрат, при условие че държавата и общините се наемат да провеждат социална политика за хора с ниски доходи и обективни жилищни нужди. Това е напълно реално, ако се поемат разходите за изграждане на обслужващата инфраструктура и цената на строителните терени, аргументира се Косев. В противен случай
новото жилище ще си остане мечта за 90-95% от българите
За покупката на апартамент от 80-90 квадрата и то в столични райони като "Люлин", "Младост", "Хаджи Димитър", "Надежда", "Дружба" или "Овча купел" трябва да се похарчат около 48 000-50 000 лв. Това прави 200 средно месечни заплати, които са непосилна цена за млади семейства, служители и работници в бюджетната сфера, или граждани с дългогодишни жилищно-спестовни влогове. Затова особено важен елемент е кредитирането. Жилищни заеми и сега се дават, но трудно и при доста тежки условия. Сега у нас около 1 до 5 на сто от новите жилища се купуват с кредити. Със заеми стават около 5 до 10 на сто от общия обем на жилищните сделки в страната. В Европа делът варира между 70 и 90%. И докато в България обемът на строителното кредитиране е едва 2-3% от БВП, в Централна и Западна ЕВропа е между 10 и 50 %. У нас жилище на заем са склонни да купят между 30 и 40 % от хората. Строителството и покупката на имот се кредитира от 5 банки, но годишната лихва от 12-18%, плюс ипотека не е най-подходящият вариант за хората с ниски доходи.
Още повече, че дом с такъв заем струва двойно, изплатен след 10 години. Затова експертите предлагат да се актуализират лихвените нива, да се търсят нисколихвени кредити от международни финансови и да се емитират еврооблигационни заеми. Финансов ресурс може да се набира също от пенсионно-осигурителни фондове, които имат желание да инвестират част от парите си в строителни програми и от жилищно-спестовни каси при годишна лихва от 4,5 до 6 процента. Преди това обаче
държавата ще трябва да върне доверието на хората в ЖСК
които се оказаха кухи и неработещи структури. Надеждите са за това да спомогне законът за жилищното кредитиране и жилищно-спестовните каси, поясни експертът в дирекция "Жилищна политика" в МРРБ Василка Иванова. До 2005 г. за обновяване на 5% от сградния фонд са нужни около 200 млн. лв. От спешен ремонт обаче се нуждаят около 10% от панелките в държавата. Затова има резон в идеята да се облекчи и субсидира под някаква форма обновлението на сградите. Идеята е собствениците занапред да имат стимул сами да мислят за рехабилитация на зданията. Преференции и облекчени механизми се планират също за младите семейства.
Проблемът с жилищната политика беше неглижиран в последните години. А в света няма държава, колкото и да е богата, която да не провежда политика в тази сфера. Това признание съвсем скоро направи зам.-министър Белин Моллов. А високият процент на жилищна задоволеност у нас съвсем не е признак на висок стандарт на обитаване и на живот.
Въпросът е по-скоро как се разпределят тези жилища и дали пазарът може да дръпне. А това безспорно може да стане, стига схемите да са достатъчно добре обмислени, да се окажат работещи и да не са поредната авангардна идея на поредните управляващи.
ИНТЕРВЮ
Правиш ремонт на блока - не плащаш данък сгради
Обновяването на общите части на изплащане също е вариант да се стимулират обитателите в етажната собственост, казва зам.-министърът на регионалното развитие Белин Моллов
- Г-н Моллов, кога Министерство на регионалното развитие и благоустройството ще представи конкретна нормативна рамка за жилищното развитие в страната? Какво се очаква да залегне като планове и мерки?
- Министерството вече работи по пакет от проекти на нормативни документи по жилищната политика. В проекта на законодателната програма на министерството до края на 2001г. и през 2002г. са включени проекти на нови закони, проекти на закони за изменение и допълнение на действащи закони и предложения за промени в някои правилници, приети от Министерския съвет. Новите закони, които ще се предложат са за жилищноспестовните каси, за набиране и разходване на средствата по фонд "Жилищно строителство", за насърчаване на строителството и рехабилитацията на жилищния фонд, за жилищните асоциации. Чрез тях ще се реализира значителна част от постановките, заложени в Националната жилищна стратегия за периода 2000-2005г. Предлаганите промени в действащи закони се налагат във връзка със съществуващи остарели разпоредби в тях, противоречия с норми в други закони, или да се избегне препращането към отменени нормативни актове.
- Столични архитекти наскоро лансираха идеята със закон да създаде Фонд за изграждане на социални жилища, а държавата и общините да облекчат бъдещите собственици чрез предоставяне на терени. Доколко ще се окаже реалистичен и работещ подобен механизъм?
- Фонд за изграждане на социални жилища съществува. Той е създаден към общините по Наредба N5 за набиране и разходване на средствата по фонд "Жилищно строителство". Той е създаден с наредба и съществува. Тъй като фонд се създава със закон, един от проектите на закони предвижда точно това - за набиране и разходване на средствата. Т.е. съществуващ фонд за социални жилища има. Те имат предвид друг фонд - национален жилищен фонд, но това не е тяхна идея. Това е фондът свързан със създаването на жилищно-спестовните каси. Той би могъл да подпомага фондовете "Жилищно строителство" на общините при определена потребност от тяхна страна. Фондът ще бъде свързан със спестовните каси и ще бъде насочен повече към тази група от населението, която би могла с известна помощ да отиде на пазара.
- Какви са плановете във ведомството ви по отношение на жилищното кредитиране? Обмислят ли се различни варианти и какви, които да опростят схемата по взимането на жилищни заеми? Ще има ли определени обществени групи (например - социално слаби, или млади семейства), които да ползват определени преференции при покупка на жилище?
- В момента се опитваме да дефинираме точно тези преференции. Ще се направи изследване и това ще се регламентира на ниво закон, тъй като досега тези неща са се регламентирали с разни общински наредби и нямат достатъчна сила. Ние искаме да направим национално законодателство в тази област.
На този етап обаче не може да кажем какви точно ще бъдат мерките и преференциите.
- Ще предприемете ли конкретни стъпки по саниране на остарелия сграден фонд?
- Това е един от приоритетите. Ще започнем със София на базата на проекта по Програмата на ООН за развитие. Той ще бъде пилотен и ще се опитаме от развитието на този проект, да формулираме нормативна основа как да става това и той да се мултиплицира в цялата страна.
Има например идея при конструктивна възможност за надстрояване, на предприемач да се даде "въздухът" и да си направи още един етаж. Той получава тези жилища и борави с тях. Срещу това се ангажира да обнови фасадата, да вземе мерки по енергийната ефективност на сградата, например да направи остъкляване на балконите, да сложи съответните мазилки, да поднови инсталациите. Друг подход е около жилищното пространство предприемачът да реализира някакъв обект. Това вече е свързано с помощта по предоставяне на терен, в зависимост от договорирането. Това обаче трябва да се регламентира, за да няма импровизации и да не се получават спорове, да се отива в съда и т. н..
- Възнамерявате ли и евентуално как да стимулирате самите обитатели да полагат грижи за общите части в етажната собственост?
- Много сложен е въпросът да се отрият стимулите. Едно е задължаваш и това може да стане. Но нещата се реализират по-лесно когато не са по пътя на задължението, а на стимулирането. Жилищният фонд например няма да се използва само за ново строителство. Оттам ще могат да се теглят кредити и за дейности, свързани с усъвършенстването на жилищната среда. Те ще получат заем който ще бъде с облекчен лихвен режим и удължени срокове. А срещу това те ще могат да получат реализиране на услугата - добра изолация, ремонтирано жилище. Един вид на принципа на който си купуваш пералня на изплащане. Получаваш, ползваш я и я изплащаш във времето. Има и друга възможност върху която ще помислим. Става въпрос за някакви данъчни отстъпки. Например - прави се ремонтът и определено време след това не плаща данък сгради.