(Продължение от миналия брой)

До неотдавна едно от правилата за инвестиции бе: "Никога не купувайте собственост, която е далеч от мястото, където живеете". Сега обаче се наблюдава бум на трансграничните сделки. Световният пазар става все по-глобален и взаимосвързан. Англичаните изкупуват България, Кипър и Португалия, казахстанците - Дубай, руснаците - Лондон и Черна гора. Един руснак дори си купи от норвежки строител два апартамента в бразилския курорт Форталеса - и това ако не е тържество на глобализацията!

Трансгранични сделки винаги е имало, но исторически погледнато досега те са били прерогатив на състоятелните хора. Сега ситуацията е коренно променена. "Средната класа започна масово да купува недвижимост зад граница през 70-те години. Тогава Испания отвори врати за чужденци и се превърна във вилна зона за цяла Европа. Но през последните 3-5 години частните инвеститори станаха дръзки. Сега само в средиземноморските страни се развиват стотици крупни проекти, предназначени за чужденци. Най-точната дума за случващото се е "ажиотаж", казва Джереми Оутс, управляващ директор в компанията Knight Frank.

Причините за бързата интернационализация на пазара на имоти са няколко. Едната е общият процес на глобализация на икономиката. Границите между страните са все по-преодолими и покупката на жилище зад граница става обикновено операция за средната класа. Това може лесно да се види по разширението на ЕС. Ако преди 10 години за немеца бе екзотика да си купи имот на българското Черноморие, сега страната вече е в еврозоната и рисковете са много по-малко.

За развитието на пазара на задгранични имоти способстват и нискобюджетните авиокомпании. От Германия до Испания вече може да се лети директно за по-малко от 100 евро, което прави тази недвижимост достъпна и географски, и финансово. Банките също бързо се ориентираха и започнаха да предлагат кредити за такива имоти. Започна и битка за чуждите инвестиции в тези региони - държавите и общините ударно подобряват инфраструктурата, опростяват процедурите за покупка на имоти от чужденци, предлагат и все по-изгодни условия (така например в Дубай чужденците не плащат имотен данък нито при покупката, нито по-нататък).



Основните купувачи зад граница са англичаните



- вече 5 млн. души са се сдобили с жилище извън пределите на Острова. Основната причина за такива сделки е голямата разлика в цените на собствеността в скъпата Великобритания и останалите страни. Младите англичани не могат да си позволят жилище в родината, но са напълно платежоспособни за имоти зад граница. Хората в средна и зряла възраст често продават имотите си и се преселват в други страни, за да се отърват от ипотечните си дългове. Напоследък е честа практика по-възрастните англичани да продават голямата си къща, където са отгледали децата си, а с парите да купуват по-малък дом в родината си и втори имот зад граница. Британският интернет портал за задгранични инвестиции Homesgofast.com анализирал заявките на над 170 хиляди свои посетители и изяснил, че най-популярни сред купувачите са Дубай, Бразилия, Египет, САЩ (западната част на щата Ню Йорк и Флорида) и Турция. Английските пенсионери си харесват Испания, Австралия и Нова Зеландия (която стана популярна благодарение на филма "Властелинът на пръстените"). Инвеститорите веднага откликнали и започнали да строят за пенсионерите специални комплекси "60+". Сценарият е прост. Отначало изкупуват евтино земята и жилищата в някое забравено от бога място, после започва масирана кампания чрез медиите за прелестите на живота там, недооценената собственост и обещания за ръст на цените в близките години. Обикновено това се разиграва около някое важно за страната историческо събитие - примерно влизането в ЕС. После се организират специални "екскурзии за имоти", макар че много от англичаните купуват и без да са виждали собствеността си. В резултат цените действително скачат, а инвеститорите регистрират космически печалби и могат спокойно да се насочат към друга държава. Например сега едва започва кампанията за Виетнам.

Така създадената ситуация е съвсем нова. От една страна, жилището придобива особено свойство - някои инвеститори го наричат "гардеробност", т.е. човек има имоти според времето, също както има в гардероба си дрехи за всеки сезон. Най-близо до реализацията на този принцип са английските пенсионери, които могат част от времето си да прекарват в Лондон, част - в къщичка в Южна Африка, а част - в Бразилия. От друга страна, все още не е ясно дали ще успее да просъществува моделът на формиране на населени места, които се използват пълноценно само в част от годината.

Освен това конкуренцията за парите на частните инвеститори постоянно се изостря - все нови и нови страни отварят пазарите си за чужденци. Успехът на Дубай вдъхнови страните от Персийския залив. От края на 2005 г. чужденците получиха право да купуват собственост в свещените мюсюлмански градове Мека и Медина в Саудитска Арабия. Днес усилено се строят около 15 жилищни комплекси, като цените започват от 80 хил. долара за кв. м, което прави имотите едни от най-скъпите в света.

Още една тенденция има на световния пазар на имоти -



променя се географията на строителството



Нови точки на строителен бум са Азия и страните от Персийския залив. Именно в урбанизираните зони на крайбрежието на Китай и Южна Азия според прогнозите след 20 години ще се концентрира половината от населението на планетата.

Европа, където населението не се увеличава, а обезпечеността с жилища е висока, не може да се похвали с глобални проекти. Освен това обемите на строителство в някои страни падат. Така например в Западна Германия обемът на строителството се е съкратило 2 пъти за 10 години, а в Източна Германия - над 3 пъти. При това себестойността е твърде висока и не предразполага към мегапроекти. Според последното изследване на списанието за архитектура Wonderland стойността на строителството на един кв. м индивидуално жилище в Западна Европа е 1430 евро, в Източна Европа - 780 евро.

Основната строителна площадка в света сега е Китай - въпреки огромното население, там успяват да построят по 1 кв. м на човек годишно. В Шанхай жилищният фонд за 10 години се е утроил. Интересното е, че Китай не само че влага огромни средства в жилищното строителство (2.1 трилиона долара през 2006 г.), но и умело регулира пазара. Така например, когато през 2005 г. пазарът в Шанхай прегря, властите предприеха серия оперативни мерки (забрана да се отпуска втори ипотечен кредит, повишаване на лихвите и въвеждане на допълнителен 5% данък върху продажбата на жилище една година след покупката) и успяха да отрежат спекулантите от пазара.



Един от най-големите като мащаб проекти е застрояването на Дубай



Там залагат на масовото строителство на гигантски здания. Затова и тук са концентрирани множество "чудеса на света": единственият в света седемзвезден хотел, огромна ски писта в търговски център по средата на пустинята, най-високата сграда в света "Бурж ал араб", фантастични изкуствени острови-палми и др. Поразяват и обемите на строителството. На неголям участък от сушата (бреговата ивица е само 50 км) днес са концентрирани над 30 000 строителни крана. Обемите на инвестициите в недвижимост годишно се изчисляват на милиарди долари.

Друг интересен детайл е, че най-крупните строителни проекти днес се реализират в не особено либерални страни. В комунистически Китай, в Дубай, който се управлява от шейх Мохамед ал-Мактум, собственик на цялата земя и на трите най-крупни компании в страната - Nakheel, Emaar и Dubai World.