Не че анализаторите на българските финансови пазари се изявяват бляскаво през последните месеци, но риалторите, специалистите по сделки с недвижимости, вече водят в надлъгването на вярващите. Ако имаше физически наказания за подвеждане на клиенти, например бой с пръчки, нашенските риалтори (с малки изключения, които не стигат за пръстите на двете ръце) трябваше все прави да стоят поради трайно насинени седалища. Но не можем да им отречем успеха: България е между десетината страни в света, където цените на имотите се задържат въпреки глобалната криза на пазарите за недвижимости. Дори продължава да цари ценови



оптимизъм напук на логиката,



подхранван от медийни внушения, че имотите ще продължат да поскъпват с поне десетина процента годишно. Допреди месеци същите експерти пророкуваха "над 20% годишно за следващите няколко години". Разбира се, розови надежди витаят в главите само на продавачите, купувачите и най-вече професионалните инвеститори се оглеждат притеснено и мигат невярващо. Стигна се дотам очакванията за цените на продавачи и купувачи на едни и същи къщи да се разминават с 40% и нагоре. Драстичната разлика показва само, че въпреки всички хвалби за невероятния възход на пазара за недвижимости такъв пазар практически няма. Чиста лакомия боде продавача да търси все по-нереални цени, купуващи "на всяка цена" все по-трудно се намират. Никаква изненада, че обемът на сделките спада, а



чуждестранните инвестиции намаляват



2007 г. беше последната от златната петилетка на големия недвижим бум. В страната се изсипаха 6 млрд. евро преки инвестиции от чужбина, от които към 40% за покупка на имоти. През първото тримесечие на 2008 г. притокът на инвестиции пада от 1.4 на 1.2 млрд. евро и по-голямата част от общия спад от 14.6% се дължи на липсата на желаещи да инвестират в български имоти. То ако всички чужденци, които искат да си продадат апартаменти по курортите, бяха намерили кой да им ги купи, сигурно и дезинвестиции (изтегляне на капитал от страната) щяхме да отбележим. Тази тенденция вече поражда



сериозни тревоги в банките,



за които тя е много по-опасна, отколкото често оплаквания дефицит по текущата сметка на платежния баланс или пък инфлацията. Банка от инфлация не може да загуби, текущата сметка хич не я вълнува (щом вносът е превишил износа, значи някой или вече е извадил парите да плати, или ще има да взема). Обаче тъкмо пропадането на цените на недвижимите имоти причини глобалната банкова криза. Понеже имотите са класическото обезпечение за голяма част от кредитите, всяко спадане на цените им хвърля банките в треска. Това е и причината за припряното повишение на лихвите: не че цените на имотите падат, ама страхът е голям. Този страх е напразен: със сигурност у нас



имотите няма да поевтинеят



и това се дължи не на някаква дълбока и тайна логика, а напротив - на липсата на икономическа логика в мотивацията на средния български собственик. Веднъж вече обяснявах, че най-голямата узаконена заблуда на икономическата наука е т.нар. "теория на рационалните очаквания", според която всички участници на пазара се водят от разумни мотиви. Никак не е вярно. Финансистите не просто не познават фауната на пазарния хабитат. Вярно, че там срещаме или бикове (играчи, очакващи повишение), или мечки (които залагат на понижение на цените). Това са рационалните участници. Но има и



лалугери - нерационалните участници,



те притежават активи, чиято цена пада, но вместо да бързат да се отърват от тях и да намалят загубата, въобще се изтеглят от пазара, но стискат драгоценната собственост. Те клечат по дупките си, страдат и стискат палци цените отново да се качат, за да продадат едва тогава, но с печалба. Най-издръжлив е лалугерът с недвижимости. Той може години наред дори да гладува, за да си плаща ипотеката, но няма да продаде на загуба. Колкото по-зле развит и организиран е един пазар, толкова повече лалугери на него. Понеже не логика, а лакомията ги води, когато трендът на цените се обърне, лалугерите бягат от пазара, а предлагането рязко се свива. Затова цените не падат. Но



пропада пазарът



и влиза в дупка: хем цените високи и не мърдат, хем няма търсене на тези цени. И сделки няма. Няма и нищо добро в такава стабилност. Летаргията на лалугерската дупка е още по-опасна от открития срив, защото унищожава пазарния механизъм. Рискът на всички инвеститори при такъв пазар расте, защото пада ликвидността. Уж стабилни цени, но никой не ще да ги плати. Лихвите по кредитите скачат, но доходът от депозити ги следва на все по-дълга дистанция. Заради зейналите дупки (между търсене и предлагане, между активни и пасивни лихви, между оферти и бидове) не вървят нито бичи, нито мечи стратегии, всички рационални тенденции потъват в рисковата стабилност на лалугерския пазар. Чрез финансовата система започва заразяване - пренасяне на негативните тенденции на съседни пазари за инвестиционни активи. Това е опасен процес, защото няма противодействие.