Въпросът дали световната стопанска криза ще отмине България вече не стои. Кризата е тук и се проявява първоначално в строителния бранш и спекулата с недвижими имоти. Същественият въпрос е дали ще премине през страната ни, или ще й стане интересно и ще реши да се позадържи. За съжаление развитието на пазара на недвижими имоти и строителството у нас създават множество локални рискове.

През последните години секторът на строителството се превърна в основен източник на стопански растеж и увеличаване на благосъстоянието. Възможностите за печалби от свързани дейности - от чиста спекула с поземлени имоти, през строителство до обзавеждане и управление на сгради - бяха несравними с приходите от всеки друг бизнес. Постоянното покачване на цените както на парцелите, така и на готовите сгради доведе, от една страна, до значителни чуждестранни инвестиции, а от друга - до насочване на огромна част от разполагаемия доход на българските предприятия и семейства във вложения в строителство.

Три (взаимносвързани) явления насърчаваха този процес и



залагаха големи опасности



в него:

На първо място, почти всеки предприемач в България се превърна мигновено в строител и започна да гради "комплекс от затворен тип" или "бизнес център" без достатъчен ресурс, разчитайки на продажби "на зелено", краткосрочни и скъпи кредити и т.нар. "обезщетение" като възнаграждение на собствениците на парцела. На второ място, много от покупките на недвижимости бяха със спекулативна инвестиционна цел, мотивирани от очакване за значително повишаване на цените. На трето място, много от потребителите извършваха покупка чрез кредит, който не отговаря на финансовите им възможности, на свой ред притеснени от бъдещо поскъпване на имотите и обнадеждени от повишаването на месечните семейни доходи.

Подобно развитие е винаги рисково, защото цените на недвижимостите в крайна сметка зависят от стандарта и доходите на населението и a priori не могат да растат вечно. В България обаче рисковете са многократно увеличени от изключително некомпетентното и често



недобросъвестно съучастие на публичната власт в стопанския процес



Сериозните пропуски в нормативната уредба допуснаха огромна част от строителството да бъде извършвано в режими на законови изключения. Курортите са практически изцяло застроени чрез т.нар. "устройствен план извън населено място" - градоустройствен режим, предназначен за хижи и мотели. Резултатът е шест- и седеметажни хотели, построени върху имоти със земеделско предназначение, без сносен достъп по пътна настилка, с временни решения за канализация, водоснабдяване и отопление. В големите населени места, и особено в София, цели квартали бяха застроени без общо планиране, чрез друг режим на законово изключение - т.нар. "частично изменение на ПУП" - представляващо по съществото си градоустройство парцел по парцел, "на парче". Резултатът са големи жилищни квартали без улична мрежа, без канализация, без обща енергийна концепция за отопление. Излишно е да споменавам, че "частичните изменения" винаги предвиждат жилищни сгради, хотели и бизнес центрове, но никога - училища, детски градини, спортни площадки и зелени площи. Не са предвидени трасета за газоснабдяване, за съответна канализация, за маршрути на градския транспорт.

Системата от изключения не само обезсмисля опитите за градоустройствено планиране, но и



представлява благоприятна среда за корупция



Върху планирането на парче се наслагва втори, още по-тежък проблем - строителни разрешения, заобикалящи закона или дори постановени в пряко противоречие с неговите норми. Огромен брой сгради са построени с отклонение от допустимите градоустройствени норми - при намалени отстояния и в нарушение на изискванията за осветеност на съседни постройки, с недопустима височина или плътност, с озеленяване под нормата за района. Благодарение на повсеместната корупция в бранша множество строежи се въвеждат в експлоатация, без да са изобщо завършени или след изключително некачествено строителство, което показва дефекти още в първите месеци.

Същевременно не се спазват общоприети принципи на градското строителство, изискващи дадени квартали да се застрояват относително едновременно, въз основа на устройствен план за целия квартал. Общинските власти очакват от строителите да ремонтират или изградят улиците след завършване на конкретен обект. Липсата на координация между различните обекти превръща "завършването" в безкраен процес, в хода на който множество готови сгради нямат улица с трайна настилка, а обитателите им живеят години наред на строителна площадка. Този проблем доскоро се свързваше изключително с курортните зони, но вече е видим и в южните райони на София, в които забелязваме все повече джипове (защото семействата просто не могат да стигнат до дома си с нормален автомобил) и оранжеви камиони с надпис "Отводнявам с фекалка".

Общият резултат от неефикасната регулация и корупцията е



прогресивната деградация на привлекателни квартали



и зони. Безразборното презастрояване намалява достойнствата и предимствата на сградите (местоположение, спокойствие, гледка), затруднява достъпа до тях и елиминира перспективите за облагородяване на района - създаване на зелени площи, асфалтиране на улици, изграждане на канал или строеж на детски градини. Качеството на живот в "луксозните" квартали е влошено, преди експлоатацията им да е започнала, а надеждите за повишаване на стойността на купените имоти се превръщат в илюзии. Естествено, в тези условия търсенето намалява, а цените падат. Ако този процес продължи да се развива, банките се оттеглят от безперспективните зони, строителите остават без средства за завършване на сградите си, общината се прощава с надеждите за асфалтиране. Деградацията на района навлиза в порочен цикъл и някогашните "луксозни комплекси" се превръщат в обезлюдени кални гета.

Този черен сценарий вече е факт в множество курортни зони или по-точно в части от тях. Деградацията на цели курорти тепърва предстои благодарение на оттеглянето на банките, свръхпредлагането на легла за почивка, разочарованието на чуждестранните частни инвеститори. Можем да предвидим, че световната финансова криза (за разлика от европейския потребител) харесва българските курорти и смята да прекара доста време в тях. Ако тенденциите се запазят, грешната политика на държавно и местно ниво ще доведе до обедняване на местните общности в курортните зони и серийни фалити на хотели и вилни селища. Тези процеси не са достатъчен аргумент да заключим, че кризата ще засегне всички български домакинства, а още по-малко - българските банки, които предвидливо и навреме изоставиха курортните строители в блатото на хаоса. Големият риск е деградацията на престижни зони в големите градове и особено в София да доведе до рязко спадане на цените на жилищата и особено до смъкването им под стойността на ипотечното финансиране.

Подобен процес би имал катастрофален ефект върху икономиката и финансовата система, но той може лесно да бъде предотвратен с разумна политика на публичната власт. Политическото решение е логично и очевидно - налагане на общовалидни абстрактни норми, допускащи застрояване единствено въз основа на предварително общо градоустройство и след планиране на съответната пътна, енергийна и санитарна инфраструктура. Необходими са и сериозни инвестиции в инфраструктурата на новозастроените райони, в нови детски градини, училищни сгради и линии на градски транспорт, за да се предотврати деградацията им и да се съхрани стойността на качествените сгради и жилища. Ако най-сериозният риск от задълбочаване на кризата е срив в качеството на жизнената среда и стойността на недвижимостите, решението е връщане на публичната власт като активен участник в градоустройствения процес. Това обаче изисква пълна промяна на практиката властта да бъде източник на изключения от правилата, хаос и привилегии за конкретни инвеститори. Напротив - необходимо е насърчаване на конкуренцията в рамките на строго предварително планиране на градската среда.