Мнозина твърдят, че златото и имотите винаги ще си останат сигурни убежища за парите, защото цените им вървят нагоре и само нагоре. Особено по време на криза. Има обаче една подробност - става въпрос за излишните пари, на които просто трябва да се намери пристан, за да не ги изяде инфлацията. Еуфорията на имотния пазар от последните 3-4 години подлъга мнозина да теглят кредити за жилища с мисълта, че чрез наема ще си плащат вноските и нещо ще им остава. Точно това "нещо" при сегашния срив на цените на имотите става все по-малко и по-незабележимо.

Оскъпяването на лихвите по кредитите на повечето банки у нас от началото на годината вече стигат 1.5%-2.5%, което означава, че месечната вноска се е вдигнала с около 1/4. Доскоро хората вярваха, че жилището е доходоносна инвестиция, и действаха по два основни начина. Една част от клиентите купуваха имоти на зелено с надеждата после да ги продадат на печалба. Точно това очакване подведе доста от чуждестранните купувачи на ваканционни имоти по Черноморието и планинските курорти. Те не взеха предвид алчността и липсата на контрол върху презастрояването, които са истинските убийци на имотния пазар. И сега в отделни райони има спад в цените с около 25%, а на места стига и до 60%-70%. Инвеститорите се освобождават от такива имоти и това доведе до появата на вторичен пазар за тях. Ако миналата година един квадратен метър по морето е можело да се продаде за 1500 евро, сега цената му е вече около 800 евро.

Други подлъгали се обаче решиха да си купят на кредит второ жилище с



намерението да го дават под наем



Ситуацията обаче бързо се променя - лихвените проценти нарастват, а ръстът на наемите все още не е толкова голям, че да позволи някаква печалба. "Доскоро печалбата изглеждаше почти гарантирана - с достъпните кредити и обещанията, че цените ще растат. Но ако сега някой разчита на пазара да му донесе приходи, ще се разочарова, защото жилищата вече не са дефицитна стока", коментира Иван Велков, регионален мениджър в Райфайзенбанк.

За разлика от вдигането на лихвите по ипотечните кредити, които сякаш растат в геометрична прогресия, наемите почти не са се променили в сравнение с миналата година, отчитат от агенциите. Изследване на агенцията за недвижими имоти ЕРА показва, че само от последното повишение на лихвите, месечните вноски по заемите са се повишили с около 30 евро. Например, ако месечната вноска на 30-годишна ипотека е била 330 евро, сега тя е около 360 евро. Дори имотът, купен с такъв ипотечен кредит да е даден изгодно под наем, нарастването на лихвата изяжда печалбата.

"Доходността от наеми не е атрактивна в момента", категоричен е Добромир Ганев от "Форос". Той обаче очаква до две години ситуацията да се промени. Покупко-продажбите непрекъснато се понижават и това според Ганев може да доведе до раздвижване на пазара на наеми.

Според Райфайзенбанк в момента доходността от наеми в столицата е средно между 4 и 5% от направеното вложение. Изследване на "Адрес" за първата половина на годината показва, че най-висока е доходността от наеми в Бургас. Измерена по същия начин в черноморския град, тя е 6.75%. Втори по доходност от наеми е Пловдив с 6.35%, а на трето място е Варна с 5.9%.

Българинът не обича да живее под наем и това допълнително затруднява хората, които са си мислели да избият разходите си по този начин. Впрочем, ако не беше това обстоятелство, изобщо не е сигурно, че имотният балон у нас щеше да бъде раздут до такива размери. Достатъчно красноречив е фактът, че България е на първо място в Европа по собственици на недвижими имоти спрямо броя на населението. Над 90% от хората у нас притежават недвижимост, като ситуацията е приблизително същата в Румъния и Кипър. "Манталитетът и индустрията да се живее под наем е в пъти по-слабо развита в България от другите европейски страни и Щатите", коментира Иван Велков от Райфайзенбанк. Затова, ако един имот не може да бъде отдаден под наем за някакъв разумен срок и цена, определянето на неговата истинска стойност става много абстрактно, допълни той.

Ако някой е купил жилище просто като вещ, от която се надява да спечели, очакванията му едва ли ще се оправдаят. Според брокерите на имоти много важен е емоционалният момент. Все пак, ако някой е купил жилище, което никой друг не би харесал, едва ли може да се надява на добра доходност от наем.

Но ако човек е купил апартамент за себе си или за семейството си с намерението един ден да го ползва, няма да се разочарова дългосрочно. Ако имотът разполага с нужните качество, достъпност и удобство, е далеч по-лесно да се намерят други хора, които да го харесат и да плащат наем за него.

Въпреки сложната ситуация в момента съветите по-скоро клонят към това



човек да не бърза да се разделя с такъв имот



"Недвижимостите са сравнително сигурна инвестиция, дори и да не носят висока доходност", коментира Лъчезар Искров. Ако човек може да си позволи да обслужва кредита дори и след увеличаването на вноските, не е нужно да продава, допълни той.

За намирането на наемател човек би могъл да се обърне към агенция за недвижими имоти. Лошото е, че у нас доскоро агенциите пренебрегваха тази част от дейността си, защото в нея нямаше печалба. На практика с посредничество при наемите се занимават много малко агенции, и то предимно малките агенции, "гаражен" тип. Една от причините , че този пазар е много по-динамичен, отколкото продажбите. "Едно жилище може да се отдаде под наем само за един ден, а в същото време, за да се поддържа тази информация свежа, са нужни много разходи", обяснява липсата на интерес Добромир Ганев.

Комисионата на служителите на Форос за посредническа дейност при наемите в големите градове е 50% от наема за един месец. Комисионата се взема както от наемателя, така и от наемодателя. В Бургас и Русе комисионата се взема само от наемателя и е 100% от месечния наем, допълни Ганев. Само за сравнение комисионата при продажба е около 3% без ДДС, но става въпрос за сделки за десетки хиляди евро.

Стандартната комисиона на "Адрес" за наемите е 50% от първия месечен наем и от наемателя, и от наемодателя. Според тях ниските комисиони от наеми са основната причина повечето агенции да избягват тази услуга. В по-малките фирми няма достатъчно служители, които да се занимават с тази дейност, защото при продажбите приходите са доста по-високи, коментират от "Адрес". Не е тайна, че с наеми се занимават предимно по-малки агенции, които имат по-малко възможности да правят продажби.

Това обаче е ситуацията към момента. Нищо чудно наемането и наемите да се окажат следващото Елдорадо за имотните агенции и в следващите месеци те да насочат усилията си към тях. Тогава със сигурност бумът на цените на имотите, на който бяхме свидетели през последните 3-4 години, да се пренесе и върху наемите.