След аферата "Златно пате" се чу за още няколко сделки с имоти, изтъргувани с подправени документи. От години знаем за измами, в които мошеник с фалшиво пълномощно продава чужди недвижимости, които после се прехвърлят "съвсем редовно" още няколко пъти за замитане на следите, докато жилнат някой непричастен към шашмата купувач. Много се бъкли кои са измамниците, колко задигнали, кого ужилили и как. Но засега



главният въпрос не се поставя



и следователно няма изглед скоро да се реши. Пошло е да се говори за "жилищна мафия" (никаква мафия тук няма, явно е, че става дума за съвсем друг вид престъпност), но нищо да не е сторено за ликвидиране на самата възможност за успешни измами. Лесно е да се вдига патардия, вероятно не е трудно в толкова малка и толкова комшийска страна да се открият виновните. Но престъпленията не са големият проблем. Те са само симптом. Дори да се накажат всички (досегашни) извършители, дори да се възмездят престъпно причинените вреди, проблемът пак няма е решен. Очевидно



законът пази твърде зле



правата на собственост. И тази слабост на закона е много по-вредна от всички престъпления накуп. Дори да няма ни една измама, то недъгавият механизъм пак ще причинява вреди, мерени в милиарди евро. Защото порокът на закона отблъсква потенциални инвеститори, проваля проекти, за които никога няма и да чуем: че кой нормален човек би купил и градил имот в страна, където дори подписът на най-популярния в страната човек, столичния кмет, може да се фалшифицира, а с подправения документ успешно да се прехвърли имот? Утре някой ще вземе с менте пълномощно от патриарха да продаде митрополията. Какво му пречи да подправи подпис на някакъв си инвеститор и да му чопне завод или мол? Никоя инвестиция не е хазарт. Налага се



незабавен основен ремонт



на цялото законово устройство на недвижимата собственост в България. Нито кадастърът (който се бави от десетилетия), нито ремонтът на поземления регистър ще ликвидират опасността, за която говорим. Не техниката, самият правен институт и обслужващите го процедури трябва да се изменят. Сегашната уредба може да е била достатъчно добра във време, когато цялата собственост бе национализирана (с изключение на панелките и някое друго дворче). Но за пазарна икономика този режим се оказва недъгав. Вместо да се пуснат в тежко пуйчене мъдри родни юристи, по-добре



да внесем правна уредба



на недвижимата собственост и сделките с нея. За да е ясно какво ни трябва, предлагам да внесем и инсталираме любимия ми германски модел. Той не е "модерен" и е всичко друго, но не и "гъвкав". Но крепко охранява всички интереси. Прехвърлянето на недвижим имот в Германия трае месеци и е много по-скъпо, отколкото у нас. Това поне гарантира, че мошеникът не може за нула време да прехвърли няколко пъти един и същ имот, за да скрие следите от измамата. Целият процес започва с договор, но той винаги е само предварителен. С него страните възлагат на нотариуса да започне процедурата по прехвърляне на собствеността. Цялата цена се внася по сметка при нотариуса (германските нотариуси имат десетки милиони евро професионална застраховка, а и държавата носи имуществена отговорност за действията им, т.е. плаща, ако застраховката не стигне). После започва проверка на собствеността от Адам и Ева и



упражняването на запазени права



Всяка (проекто)сделка с недвижимости се обявява пред общината, където е имотът. Тя има правото сама да купи имота по посочената от нотариуса цена или да се откаже от своето право. Същото право след общината има федералната държава (Bundesland). Ако имотът се търгува на безценица, и общината, и държавата могат да го напазаруват на цената, която им се вижда ниска. Ако им трябва за нещо този имот, могат да си го купят. Нотариусът връща парите на кандидата купувач, продавачът няма думата, щом веднъж е подписал условията на продажба. После се проверява за тежести и права. Публичните и комуналните вземания се плащат от парите, внесени от купувача. Продавачът взема колкото пари останат. Смяната на собствеността се вписва във всички данъчни, общински и комунални регистри и накрая, ако всичко е наред, се вписва прехвърлянето в поземления регистър (Grundbuch). И тогава



сделката е окончателна навеки!



Никой вече не може да я оспори. Няма такава дивотия като евикция на германска собственост. Щом си вписан като собственик, никой не може да иска собствеността обратно. Дори ако някак си продавач измамник излъже системата, истинският стар собственик може да търси обезщетение, може да съди измамника, нотариуса, държавата. Не може обаче да си върне имота, след като друг е станал законен собственик. Собствеността се прехвърля цели 5 или 6 месеца след като е изповядана и платена сделката. Но купувачът знае, че собствеността му никой не може да оспори. Ето това значи неприкосновеност на собствеността. Нашето днес си е игра на Черен Петър, в която на добросъвестния купувач могат да пробутат губещата карта цели 5 години, откак встъпи във владение: докато не изтече придобивната давност.