|
Тази, съзнавам, брутална фраза не означава непременно и във всички случаи директна загуба на собствеността. Имотите обаче постепенно ще се обезценяват до такава степен, че ще загубят почти напълно стойността си. В същото време разходите за ремонти, за поддръжка, за данъци и такси ще остават постоянно високи и дори ще растат.
Това няма да се случи изведнъж.
Процесът вече е започнал
и се развива от десетина години. Той не остана незабелязан - макар и рядко, се чуват загрижени гласове на експерти, които анализират настъпващите промени. Подобни тревожни материали са се появявали и в "Сега". Предупрежденията не бяха чути и бяха отминавани по-скоро с неразбиране.
Ударът с новите имотни данъци и с такса смет през тази година обаче изкарва проблема на светло. В средносрочен план той ще става все по-актуален.
Драстично повишените налози и такси върху имотите стреснаха мнозина нашенци. Не случайно последваха яростни протести, а имиджът на новите управляващи започна да се срива към кръглата нула. Милиони хора бързо установиха, че новата по-висока данъчна оценка, въведена уж с цел да се приближи до пазарната, всъщност често надхвърля значително парите, които биха могли да се вземат от продажбата на съответното жилище.
Вярно, има и обратни случаи - нови къщи в престижни крайградски райони, особено около столицата, са оценени многократно под истинската им пазарна стойност. Само наемът, който би могъл да бъде получен от тях за година, е по-висок от оценката. Това показва до каква степен новата методика е откъсната от действителността. Със сигурност много хора не биха имали нищо против да продадат жилищата си в някой от крайните софийски квартали на бирниците срещу сумата на данъчната оценка, която администрацията им е определила механично. Както и не биха имали нищо против да си купят къща в Бояна, Драгалевци или Симеоново на цена, която поне приблизително да се доближава до данъчната им оценка.
Вярно е, че методиката за определяне на данъчните оценки е създадена основно за целите на фиска. По нея се определят и дължимите такси при продажба или наследяване. Така че тя не би могла да бъде напълно справедлива и винаги ще има недоволни. И все пак е непонятно защо се получи така, че една система, призвана уж да въведе по-добър ред и да приближи оценките на имотите до пазарните им стойности, така драстично се разминава с реалността.
Защото на фона на сериозния скок на данъчните оценки
тенденциите на пазара на имоти са точно противоположни
Неотдавна националната статистика отчете, че средните цени на жилищата в страната през миналата година са паднали с малко под един процент. Но според брокери на недвижими имоти (както "Сега" вече писа миналата събота) спадът, изразен в проценти, е между 5 и 8%, а за някои имоти - и над 10%. Ако подобен темп се запази още само една-две години, обезценяването на имотите ще бъде направо драстично.
Това обаче са само сухи, осреднени числа от статистиката. Има и по-тревожни симптоми. Пак по признания на брокери предлагането на жилища в момента надвишава до 5 пъти търсенето. Т. е. пазарът е разрушен и на практика вече не съществува. Ако имаше пазар, спадът в цените би бил адекватен на липсата на търсене, т. е. цените би трябвало да се сринат. Сравнително високите стойности на квадратен метър в София и в някои от по-големите и все още жизнени градове показват по-скоро опит на посредниците да задържат нивото на своите комисиони.
От друга страна, често се задейства типичното за българина мислене, че той иска определена цена за имота си и не може да слезе под нея. Фактът, че няма кандидати, сякаш не е от значение. От значение е само, че някога за подобрения в един апартамент са дадени, да речем, няколко хиляди долара, а сега предлаганата цена за целия имот едва надхвърля тази сума или е под нея.
И тъй като подобно поведение противоречи и на пазара, и на всякаква логика, въпрос на време е нещата да си дойдат на мястото. Тогава ще настъпи неизбежният момент, в който голяма част от онези над 92% от българите, които сега са собственици на свое жилище, ще установят, че то на практика няма цена. Е, за самите тях ще продължи да е безценно - заради данъците и таксите, заради ставащата все по-скъпа и неотложна поддръжка на инсталациите. И най-вече защото нямат нито възможност, нито перспектива да го сменят с нещо по-добро.
Натрупването на неблагоприятни тенденции може да бъде продължено. 51% от жилищата в страната ни са на възраст от 30 до 80 години, отчитат експерти. 5% от сградите вече са прехвърлили 8 десетилетия, а само 25% от жилищата са градени в последните 30 години. В периода от 1980 г. до 1990 г. са построени 670 000 жилища, 200 000 от които в столицата. За следващите 10 г. са вдигнати още 100 000 жилища. Половината от новото строителство е концентрирано в София.
Темповете на строителство обаче спадат от година на година
През миналата 2001 г. по данни на статистиката са били построени и въведени в експлоатация 5112 жилища. От тях 423 са завършени в обществения сектор, а останалите 4689 - в частния сектор. През предходната 2000 г. в експлоатация са били въведени общо 8795 жилища. От тях 846 са били в обществения сектор, а в частния - останалите 7949. Някой да вижда някаква перспектива за подновяване на жилищния фонд?
Трябва да имаме предвид, че огромните числа за десетилетията преди началото на прехода се отнасят най-вече за апартаменти в панелни комплекси. Техният живот е средно 50 г. и някои от първите панелки вече са на изживяване. Те не могат просто да бъдат сринати (заради липсата на алтернатива за обитателите им) и спешно се нуждаят от сериозен ремонт, особено на вътрешните инсталации, от топлоизолации и т. н. В много случаи цената на тези ремонти и привеждането на жилищата в съответствие с минималните съвременни стандарти надхвърля дори условната пазарна стойност на имотите. Да не говорим за строените през 60-те и 70-те години на миналия век селски къщи, които крещящо противоречат на всякакви днешни разбирания за нормален живот.
Така една огромна част от отчитания в страната ни жилищен фонд реално се превръща по-скоро в тегоба за своите обитатели. В случая далеч не става дума за екзотични мрачни прогнози. Описаната тенденция вече се проявява отчетливо в по-малките градове и в селата. В масовия случай в тях изобщо не може да се говори за пазар. По-скоро собственици на ненужни им имоти безуспешно се опитват да се отърват от тях - буквално за кой колкото даде. Проблемът е, че в съсипани зони, с безработица, надхвърляща половината от трудоспособното население, в зони, които нямат и особена перспектива за развитие поне в близките години, намирането на купувач е по-скоро случайност и добър късмет.
В много случаи тази ситуация е драма. Но погледнато в по-широк план, е национална трагедия. Защото
става дума за закрепостяване на хората
Те не могат да си позволят просто да заменят жилището си с подобно в друг район на страната, където биха поискали да работят или да живеят. Дори да успеят да го продадат, ще получат сума, достатъчна само за неколкомесечен наем в някой от големите градове - без да имат твърда гаранция за сигурна и добре платена работа.
Така се губи една от характеристиките на пазара на работна сила - мобилността. Изчезва и хоризонтът пред хората. Те постепенно губят перспектива, затъват в собственото си сиво всекидневие и се обезверяват. Последиците се проявят бързо, ярко и са видими в отношението към управляващите. Не по-малко страшни обаче са дългосрочните последици.
Във всяка нормална държава състоянието на строителния отрасъл се следи много внимателно и обикновено се приема за един от показателите за перспективата за икономическо развитие. Защото той е своеобразен локомотив, който изтегля след себе редица други отрасли. В България за съжаление спадът в този сектор е траен и периодичните анкети на националната статистика сочат задълбочаващ се песимизъм на предприемачите за близкото бъдеще. Според статистиката построяването или купуването на ново жилище в следващите две години изглежда невъзможно за 92,5% от българите. Според различни оценки на предприемачи и брокери обаче в момента не повече от 1 до максимум 5% от българите изобщо могат да мислят за ново жилище. Това означава, че нашенецът ще продължи да се свива в онези около 3,5 милиона домове, които в много случаи не отговарят дори на най-занижени изисквания за качество на живота.
Тенденцията изглежда отчайваща - мизерен живот в мизерна държава. Тя вероятно би могла да бъде пречупена, но само и единствено с пряка намеса на държавата, с
превръщането на жилищното строителство в приоритет,
със създаването на програми за кредитиране. Сега всеки опит да се вземе заем за ново строителство или за основен ремонт си е чисто унижение и ходене по мъките на бюрокрацията. За създаване на своеобразни жилищноспестовни каси, които да осигурят по-евтино кредитиране срещу ипотека (както е в много страни по света), се говори от десетилетие. Новото управление също заяви, че ще готви нова жилищна политика. Но всичко остава само на думи.
Невероятното е, че точно на този мрачен фон държавата се опитва да реши проблемите на общините с рязко вдигане на данъчните оценки и с непосилно на моменти увеличаване на таксата за смет. В София общата стойност на данъчните оценки по данни в печата на практика се удвои. За хиляди хора, особено самотно живеещи и пенсионери, новите налози ще се окажат непосилни. Непосилни много често са и разходите за ток, за отопление, за вода. Със сигурност те ще продължат да растат в идните месеци и години. Вярно, има възможности за разсрочване, но има и граница на поносимост на натрупването на дългове от едно домакинство.
В същото време възможностите за промяна на местоживеенето и за оптимизиране на разходите са ограничени - не само заради свития пазар, а и заради драстичната разлика в качеството на живота, която се е отворила между големите градове и малките населени места. Не бива да се забравя и че за разлика от много развити държави родните предприемачи все още нямат практика да строят жилища, които да дават под наем, вместо да се опитват да ги продадат още "на зелено" в условията на свиващ се пазар.
Реалният резултат от този започнал вече негативен процес ще бъде постепенна и принудителна раздяла със собствеността. От векове собственият дом е бил гордостта на българина. Предстои да видим как в много случаи този дом се превръща не толкова в собствена крепост, колкото в затвор. Това ще бъде един от най-големите и драматични провали на прехода, ако държавната политика в жилищния сектор не бъде бързо и качествено променена.
|