Съседът ми иска да прокара тръба под моя имот. Трябва ли да се спазят някакви процедури и формални изисквания? Той настоява се разберем на добра воля, без да подписваме нищо. Имам ли право и на някакво възнаграждение?

Л.М., София





Безспорно има случаи, в които по различни причини се налага собственик на поземлен имот да дава право за преминаване през него. То може да се случва или заради нуждата от преминаване на водопровод, или пък за осъществяване на предписани или разрешени строителни, монтажни или проектни дейности, за мероприятия при бедствия и аварии и др.

Първият и основен сред тези варианти е учредяване на особено право за преминаване през чужд поземлен имот. Това се случва например заради необходимостта от най-обикновеното минаване на едни лица, живеещи в имот, който например няма изход към съответна единствена улица.

Изобщо тази правна фигура се използва не рядко и поставя едновременно много проблеми както за лицата, в чиято полза се учредява, така и за собствениците на имоти, през които се преминава. Уредбата на този въпрос се съдържа в Закона за устройство на територията - от чл.192 до чл.194.

Нормативният акт предвижда изрично, че правото на преминаване през съответния чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Това са задължителни изисквания към формата и неизпълнението на което от тях означава, първо, че няма съгласие и второ - че изобщо не възниква това право. Законът не позволява в този случай двама или повече да се разберат устно, че единият дава на другия възможност да си прокара например тръбите за вода през неговия имот. Формалните изисквания са в полза и на даващия правото за преминаване и на този, който го получава. Просто им дава гаранции. Тези правила важат с пълна сила и за т.нар. право на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти - например водопроводи, телефонни връзки и т.н. Това право също се учредява с писмен договор между собствениците на поземлени имоти с нотариална заверка на подписите. С него се придобива право да се изгради и придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот.

Законът дава възможност за решение на проблема и ако не е постигнато съгласие на собствениците на поземлените имоти. В него е казано, че "ако друго техническо решение е явно икономическо нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината". Правото на преминаване през държавни или общински поземлени имоти пък се учредява, когато друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, със заповед на областния управител, съответно със заповед на кмета на общината.

Още тук трябва да се отбележи, че учредяването на правото на преминаване през чужд поземлен имот става възмездно и лицето, в чиято полза е учредено, дължи обезщетение на собственика на съответния чужд имот. Това обезщетение се определя по специални правила, указани в чл. 210 от Закона за устройство на територията. За целта се изготвя оценка и се определят размерът и изплащането на обезщетението. Това става от комисия, назначена от кмета на общината, която изчислява сумата по пазарни цени. Кметът нарежда служебно или въз основа на искане на заинтересованите лица определянето на обезщетението или оценка от комисията. Решението на последната се съобщава на страните по реда на Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Пак по ГПК те могат да обжалват съответната оценка на комисията.

Ако всичко е наред, сумата по обезщетението по влязлата в сила оценка се внася по сметка в търговска банка и се изплаща на правоимащия - в случая собственика на чуждия поземлен имот, през който ще се преминава, по нареждане на кмета на общината или на упълномощено от него длъжностно лице.

Законът въвежда и няколко забрани, свързани с правото на преминаване. Така използването на това право не може да се случва така, че да се влошават условията за застрояване, да се препятства трайно използване на имотите и да се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради. Тези забрани могат да се преодолеят единствено ако страните по договора за учредяване са се съгласили правото да го има независимо от влошаването.

Важно е да се знае, че договорът или заповедта на кмета се вписват задължително в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право на преминаване, както и по партидата на имота, върху който е учредено правото на преминаване.