Как се придобива имот по давност? С какви документи се узаконява собствеността в тези случаи?



П.Х., София



Основните способи за придобиване на имот безспорно са покупко-продажбата и наследяването. Съществуват обаче и множество други начини, чрез които един човек да се сдобие с апартамент, ниви, парцели, гаражи. Законът за собствеността (ЗС) прави опит да ги обобщи в своя чл.77. Според тази разпоредба "правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона". Именно тук е отбелязано, че давността също е способ за придобиване на имот.

В специален раздел и в чл.79 от ЗС е записано, че "правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години". "Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години", се казва във втората алинея на същата разпоредба.

На практика това означава, че придобиването по давност става по два пътя. Първият е, когато има добросъвестно владение. Такова е примерно налице, ако е купен имот от лице, което не може да се разпорежда с имот без разрешение на съда - например е под запрещение или пък няма 18 години. Но купувачът не е знаел тези обстоятелства. Тогава правото на собственост се придобива с непрекъснато владение на този имот в продължение на 5 години. Просто законодателят смята, че този срок е бил достатъчен за всички, които са имали интерес от имота да предявят претенциите си.

Вторият способ е придобиването на имот след т.нар. недобросъвествено владение. Това не означава, че имотът е завзет чрез престъпление, измама, заплахи. В тези последни случаи не може да има изобщо придобиване, включително и по давност. Недобросъвестно владение може да има, ако например някой купи апартамент от лице, което не е негов собственик. С нанасянето си в имота човекът придобива владението, но действителният собственик, който не е участвал в продажбата, си остава неин собственик. Недобросъвестно владение има и ако например някой се нанесе в запустял имот или пък завземе необработвана земя. Във всички тези случаи недобросъвестният владелец може да придобие имота, ако непрекъснато го е владял 10 години. И законът, и съдебната практика сочат, че за да се придобие по този способ, то владеенето на имота не само трябва да е продължило в необходимия срок - 10 години, но да е било постоянно, непрекъснато, несъмнено, явно, спокойно и безспорно. Трябва да има и т.нар. манифестиране на намерение за своене на имота и пред трети лица. Това може да е открита партида за плащане на ток, вода или парно или пък да са плащани данъците на имота.

Иначе доказването, узаконяването на придобиването по давност може да стане чрез т.нар. констативен нотариален акт. За неговото вадене има специални правила и процедури, описани в Гражданския процесуален кодекс. Според чл. 587 от ГПК, когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право. Това е общото правило. Ако обаче той няма такива доказателства или ако те не са достатъчни, тогава нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност. Това става "чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот". Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота, разпорежда още ГПК. Въз основа на доказателствата нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.

Всеки претендиращ за собствеността върху съответния имот обаче може да оспори чрез съд и документа за собственост, и твърдението на дадено лице, че е придобило имота по давност, защото го е владяло съответния брой години.